Voici la réponse en une phrase : depuis le 22 août 2024, un compromis ou une promesse de vente immobilière au Maroc doit obligatoirement être rédigé par un notaire (ou un adoul) en acte authentique, ou par un avocat agréé près la Cour de cassation en acte à date certaine. Le simple papier signé entre vendeur et acheteur, sans professionnel, n’a plus de valeur légale. Pour vous, l’acheteur, c’est une vraie protection : vous ne vous engagez plus sur un document fragile, mais sur un acte sécurisé. Voyons ce que ça change étape par étape.
Ce qui a changé exactement en 2024
La nouveauté vient de la loi n° 41-24, qui modifie l’article 4 du Code des droits réels (loi 39-08). Elle a été publiée au Bulletin officiel (BORM n° 7328) et s’applique depuis le 22 août 2024. En clair, le compromis de vente, la promesse de vente et les mandats portant sur un transfert de droit réel doivent désormais prendre l’une de ces deux formes :
- L’acte authentique, rédigé par un notaire ou par un adoul.
- L’acte à date certaine, rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, qui paraphe chaque page avec les parties.
Avant, beaucoup de compromis se signaient « sous seing privé », c’est-à-dire entre les deux parties seules, parfois sur un modèle trouvé en ligne. Ce n’est plus permis pour ce type d’acte. Un compromis sous seing privé signé après le 22 août 2024 est exposé à la nullité, ce qui veut dire qu’il peut être considéré comme n’ayant jamais existé.
Pourquoi c’est une bonne nouvelle pour l’acheteur
On entend parfois que la réforme « complique » l’achat. En réalité, elle vous protège. Quand un professionnel rédige l’acte, plusieurs vérifications deviennent quasi systématiques : l’identité réelle du vendeur, le titre de propriété, l’absence d’hypothèque ou de saisie sur le bien, la concordance des superficies. Un compromis signé seul, sur un coin de table, ne vous offrait aucune de ces garanties. Aujourd’hui, l’acte qui vous engage est le même type de document qui sécurisera ensuite l’acte définitif. Vous partez donc sur des bases plus solides dès la première signature.
Le quitus fiscal du vendeur : l’autre changement de 2024
Une seconde mesure, fiscale celle-ci, est entrée en vigueur le 1er juillet 2024 (loi de finances 2024, article 139). Le vendeur doit obtenir une attestation de régularité fiscale, souvent appelée quitus fiscal, qui prouve qu’il est à jour de ses impôts sur le bien. Le notaire a l’obligation de refuser de rédiger le contrat tant que ce document n’est pas fourni, sous peine d’être tenu solidairement responsable des dettes fiscales du vendeur.
Concrètement, pour vous acheteur, cela veut dire deux choses. D’abord, une sécurité supplémentaire : vous ne risquez pas de récupérer un bien grevé de dettes fiscales cachées. Ensuite, un point de vigilance sur le calendrier : l’obtention du quitus peut prendre de quelques jours à plusieurs semaines selon les dossiers. Anticipez ce délai, surtout si vous financez par crédit, car la banque attend généralement un acte en bonne et due forme.
Combien ça coûte d’enregistrer le compromis
Faire passer le compromis par un professionnel a un coût, mais il reste modéré au stade du compromis. Voici un ordre de grandeur. Les montants exacts dépendent de votre dossier, du bien et du professionnel : votre notaire vous remettra le décompte précis.
| Poste | Ordre de grandeur | À quel moment |
|---|---|---|
| Droit d’enregistrement du compromis | Droit fixe (souvent cité autour de 200 DH ; à confirmer) | À la signature du compromis |
| Honoraires du rédacteur (notaire, adoul ou avocat) | Variable selon le dossier | À la signature |
| Quitus fiscal du vendeur | À la charge du vendeur | Avant la rédaction du contrat |
| Droits et frais de l’acte définitif | Calculés sur le prix de vente | Plus tard, à l’acte authentique de vente |
Ne confondez pas l’enregistrement du compromis (faible) avec les droits d’enregistrement de la vente définitive, qui se calculent sur le prix et représentent une part bien plus importante du budget. Nous détaillons ce poste dans notre guide complet de l’achat à Tanger.
Comment se déroule désormais un achat, du compromis à l’acte
La logique générale n’a pas changé, seules les formalités se sont renforcées. Voici les grandes étapes côté acheteur :
- Vous trouvez le bien et vous vous mettez d’accord sur le prix avec le vendeur.
- Vous choisissez un notaire (ou un adoul, ou un avocat agréé) qui rédige le compromis dans la forme légale.
- Le vendeur lance la demande de quitus fiscal s’il ne l’a pas déjà.
- Le compromis est signé et enregistré ; vous versez généralement un acompte.
- Le notaire vérifie le titre, lève les éventuelles hypothèques, attend le quitus, et prépare l’acte définitif.
- Vous signez l’acte authentique de vente, vous réglez le solde, et le bien est inscrit à votre nom à l’ANCFCC (la Conservation foncière).
À Tanger, où le marché du centre-ville est actif, ce cadre plus strict joue clairement en faveur des acheteurs sérieux : il décourage les engagements flous et les vendeurs qui ne sont pas réellement en règle.
Questions fréquentes
Un compromis signé sans notaire est-il encore valable ?
Pour un compromis ou une promesse de vente signé après le 22 août 2024, non : il doit être un acte authentique (notaire ou adoul) ou un acte à date certaine (avocat agréé près la Cour de cassation). Un simple écrit entre les parties est exposé à la nullité. Faites toujours rédiger l’acte par un professionnel habilité.
Qui paie le quitus fiscal, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est le vendeur qui doit obtenir l’attestation de régularité fiscale sur le bien. En tant qu’acheteur, vous n’avez pas à la demander vous-même, mais vous avez tout intérêt à vérifier qu’elle est bien en cours avant de vous engager, car elle conditionne la suite de la transaction.
Existe-t-il un délai de rétractation après le compromis ?
Le droit marocain ne prévoit pas de délai de rétractation automatique comparable à certains droits étrangers. Les conditions de retrait, les arrhes et les pénalités dépendent de ce qui est écrit dans votre compromis. C’est une raison de plus de le faire rédiger soigneusement par un professionnel et de lire chaque clause. Demandez à votre notaire ce qui s’applique à votre cas.
La réforme ralentit-elle vraiment les transactions ?
Le principal point de friction signalé par les notaires est le délai d’obtention du quitus fiscal du vendeur, qui peut allonger le calendrier. La meilleure parade est d’anticiper : choisissez le professionnel tôt et demandez au vendeur de lancer sa demande de quitus dès l’accord de principe.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
