Réponse courte : sur un logement neuf au Maroc, trois garanties se superposent dans le temps. La garantie de parfait achèvement couvre pendant environ 1 an toutes les malfaçons et finitions signalées après la réception. La garantie biennale (dite de bon fonctionnement) couvre pendant 2 ans les équipements dissociables du bâti (portes, fenêtres, robinetterie, installations électriques). La garantie décennale couvre pendant 10 ans les dommages graves qui touchent la solidité de l’ouvrage ou le rendent inhabitable. La responsabilité repose sur le constructeur, l’architecte et l’entrepreneur ; depuis la généralisation de l’assurance construction, l’acquéreur peut aussi être indemnisé via l’assurance décennale. On vous explique qui couvre quoi, pour combien de temps, et comment vérifier tout ça avant d’acheter.
Trois garanties, trois durées : le tableau à retenir
Ces garanties découlent du Dahir des obligations et des contrats (DOC) et, pour la vente sur plan, de la loi 44-00 sur la vente d’immeubles en l’état futur d’achèvement (VEFA), texte modifié depuis par la loi 107-12. L’idée est simple : plus un défaut est grave, plus longtemps vous êtes protégé.
| Garantie | Durée indicative | Ce qu’elle couvre | Qui est tenu |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | Environ 1 an après la réception | Malfaçons, finitions, non-conformités signalées (peinture, carrelage, réglages) | Constructeur / promoteur |
| Biennale (bon fonctionnement) | 2 ans après la réception | Équipements dissociables du bâti : portes, fenêtres, volets, robinetterie, électricité, sanitaires | Constructeur / promoteur |
| Décennale | 10 ans après la réception | Dommages qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à l’habitation (effondrement, danger d’effondrement, vices graves) | Architecte / ingénieur et entrepreneur (article 769 du DOC) |
Les durées que vous voyez ci-dessus sont des repères usuels. Le point de départ exact (réception provisoire ou définitive) et la durée précise applicable à votre contrat doivent être confirmés par votre notaire, car ils dépendent de la rédaction de l’acte et du procès-verbal de réception.
La garantie de parfait achèvement : la première année qui compte
C’est la garantie de la prise de possession. Pendant environ un an après la réception, le constructeur doit reprendre à ses frais toutes les imperfections et malfaçons que vous lui signalez par écrit : une porte qui ferme mal, un carrelage fissuré, une peinture qui cloque, une non-conformité par rapport au plan ou au cahier des charges.
Notre conseil concret : ne signez pas le procès-verbal de réception sans une visite sérieuse, idéalement avec une personne du métier. Tout ce que vous repérez ce jour-là entre dans les réserves, et tout ce que vous découvrez ensuite se signale par écrit et daté. Gardez une copie de chaque signalement : c’est votre preuve si le promoteur traîne.
La garantie biennale : les équipements pendant 2 ans
La garantie biennale, ou garantie de bon fonctionnement, porte sur les éléments d’équipement dissociables du gros oeuvre, c’est-à-dire ce qu’on peut retirer ou remplacer sans abîmer la structure. Concrètement : fenêtres et menuiseries, volets, robinetterie, chauffe-eau, prises, appareils sanitaires.
Si l’un de ces éléments tombe en panne ou cesse de fonctionner correctement dans les deux ans qui suivent la réception, le constructeur doit le réparer ou le remplacer. Attention, cette garantie ne couvre pas l’usure normale ni les dégâts dus à un mauvais usage : un mitigeur entartré par manque d’entretien, ce n’est pas un défaut de fonctionnement couvert.
La garantie décennale : 10 ans pour le plus grave
C’est la protection la plus longue et la plus importante. La garantie décennale couvre, pendant dix ans à compter de la réception, les dommages qui touchent à la solidité de l’ouvrage ou qui le rendent impropre à sa destination, c’est-à-dire inhabitable.
Son socle juridique est l’article 769 du DOC. Il prévoit que l’architecte ou l’ingénieur, ainsi que l’entrepreneur engagé directement par le maître d’ouvrage, sont responsables si, dans les dix ans suivant l’achèvement, l’édifice s’écroule en tout ou partie, ou présente un danger évident de s’écrouler, en raison d’un vice de construction, d’un vice des matériaux ou d’un vice du sol. Sont visés, par exemple, des fissures structurelles, des défauts de fondation, des affaissements, ou de graves défauts d’étanchéité qui mettent le logement hors d’usage.
Deux nuances utiles. D’abord, la décennale ne couvre pas les défauts purement esthétiques ni l’usure normale : elle vise la gravité, pas le détail de finition (qui relève du parfait achèvement). Ensuite, le délai pour agir une fois le sinistre apparu est court : la loi prévoit un délai de l’ordre de 30 jours pour engager l’action à compter du fait qui ouvre la garantie. Ne laissez pas traîner un désordre grave : faites constater, écrivez, consultez sans attendre.
Et l’assurance construction dans tout ça ?
Au-delà de la responsabilité des constructeurs, le Maroc a renforcé l’assurance construction via la loi 059-13 modifiant le code des assurances. Elle rend obligatoires deux couvertures :
- La TRC (Tous Risques Chantier), qui protège pendant la période des travaux : dommages à l’ouvrage en cours et aux tiers, y compris aux constructions voisines.
- La RCD (Responsabilité Civile Décennale), qui prend le relais après la réception et couvre, dix ans durant, le risque d’effondrement lié à un vice du sol, de construction ou des matériaux.
L’intérêt pour vous, acquéreur : l’assurance décennale est censée permettre une indemnisation rapide en cas de sinistre grave, sans avoir à prouver d’abord qui est fautif ni à attendre que le responsable soit solvable. Les textes d’application ont été publiés et l’obligation est devenue effective récemment (autour de 2025). La couverture exacte dépendant du chantier, demandez au promoteur l’attestation d’assurance décennale du projet et faites-la vérifier par votre notaire avant de signer.
Cas particulier de la VEFA : une garantie en plus
Si vous achetez sur plan (VEFA, loi 44-00), une protection supplémentaire entre en jeu en amont des trois garanties ci-dessus : la garantie d’achèvement ou de remboursement. Le promoteur doit fournir une caution bancaire ou une assurance qui vous garantit, soit l’achèvement du bien, soit le remboursement de vos versements si le projet n’aboutit pas.
Avant la signature de l’acte (authentique ou sous seing privé à date certaine), le notaire vérifie une série de points clés : validité du titre foncier, autorisations administratives du projet, conformité au permis de construire, présence de la garantie d’achèvement et absence d’hypothèque préjudiciable. C’est l’une des principales raisons de ne jamais verser d’argent sur un bien sur plan sans passer par le notaire et un contrat préliminaire en bonne et due forme.
Notre conseil concret pour un acheteur à Tanger
Trois réflexes valent de l’or. Un : soignez la réception et listez vos réserves, car c’est elle qui fait courir les trois délais. Deux : demandez et conservez les attestations d’assurance (TRC pendant le chantier, RCD pour la décennale) et le procès-verbal de réception. Trois : écrivez toujours. Un défaut signalé par téléphone ne se prouve pas ; par écrit et daté, si. En achat sur plan, ajoutez un quatrième réflexe : exiger la garantie d’achèvement et passer par le notaire avant le moindre versement.
Questions fréquentes
La garantie décennale couvre-t-elle une infiltration d’eau ?
Cela dépend de la gravité. Une infiltration mineure relève plutôt du parfait achèvement la première année. Mais un grave défaut d’étanchéité qui dégrade la structure ou rend le logement impropre à l’habitation peut relever de la décennale. Faites constater par un homme de l’art : c’est la gravité, et non l’étiquette, qui détermine la garantie applicable.
À partir de quand commencent à courir ces garanties ?
En principe, à compter de la réception des travaux (le procès-verbal de réception). C’est pourquoi ce document et sa date sont si importants. Le point de départ exact, et le fait qu’il s’agisse de la réception provisoire ou définitive, doit être confirmé par votre notaire selon la rédaction de votre contrat.
Le promoteur a fait faillite. Suis-je protégé ?
C’est précisément l’intérêt de l’assurance décennale obligatoire (RCD) et, en VEFA, de la garantie d’achèvement ou de remboursement. Elles visent à vous protéger même si le constructeur disparaît ou devient insolvable. Vérifiez l’existence de ces couvertures avant d’acheter, attestations à l’appui.
Dois-je acheter une assurance moi-même en tant qu’acheteur ?
Les assurances TRC et RCD sont à la charge des intervenants à la construction (promoteur, entrepreneur, maître d’ouvrage), pas de l’acquéreur individuel. Votre rôle est de vérifier qu’elles existent. En revanche, une fois propriétaire, vous souscrirez votre propre assurance habitation, qui est un sujet différent. Faites confirmer ce partage par votre notaire ou votre courtier.
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Vous repérez un logement neuf ou un programme sur plan à Tanger et vous voulez vérifier les garanties avant de vous engager ? Parlons-en. Écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact : on contrôle avec vous les attestations d’assurance, le PV de réception et, en VEFA, la garantie d’achèvement, avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
