En deux mots : le compromis de vente est l’engagement réciproque qui réserve le bien et fixe les conditions, tandis que l’acte définitif (l’acte de vente authentique) est la signature finale qui transfère réellement la propriété et que le notaire fait inscrire à la Conservation foncière. Autrement dit, le compromis vous engage, l’acte définitif vous rend propriétaire. Entre les deux, il s’écoule en général de quelques semaines à deux ou trois mois, le temps de lever les conditions (crédit, vérification du titre). Voici comment bien distinguer ces deux étapes pour acheter à Tanger sans mauvaise surprise.
Le compromis de vente : c’est quoi, exactement ?
Le compromis de vente, aussi appelé promesse de vente, est le premier contrat sérieux entre l’acheteur et le vendeur. Il acte un accord sur le prix, identifie précisément le bien et les parties, et fixe le délai et les conditions pour aller jusqu’à la signature finale. Ce n’est pas encore la vente définitive, mais ce n’est pas non plus un simple papier sans valeur : un compromis bien rédigé engage juridiquement les deux côtés.
Point important depuis la réforme entrée en vigueur le 22 août 2024 (clarification de l’article 4 du Code des droits réels) : la promesse de vente immobilière doit respecter un formalisme strict. Elle doit être établie soit sous forme d’acte authentique (par un notaire ou un adoul), soit sous forme d’acte à date certaine (rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, chaque page signée et visée). Un compromis qui ne respecte pas cette forme s’expose à la nullité. Concrètement, on ne signe plus un compromis sur un bout de papier libre : on le fait dresser dans les règles.
Le compromis contient aussi les conditions suspensives : obtention du prêt, vérification que le titre foncier est sain, levée d’une éventuelle hypothèque côté vendeur. Tant qu’elles ne sont pas levées, la vente n’est pas définitive. Si vous achetez à crédit, exigez toujours une clause de financement : c’est elle qui protège votre argent si la banque refuse.
L’acompte versé au compromis
À la signature du compromis, l’acheteur verse en général un acompte (dépôt de garantie), souvent compris entre 5 et 10 % du prix. Le bon réflexe : faire séquestrer cet acompte chez le notaire plutôt que de le remettre de main à main au vendeur. S’il est bien séquestré et qu’une condition suspensive prévue au contrat ne se réalise pas (un refus de crédit, par exemple), vous récupérez votre acompte. Lisez attentivement ces clauses avant de signer, car tout se joue là.
L’acte définitif : la vraie vente
L’acte de vente définitif, ou acte authentique, est la signature finale chez le notaire. C’est elle qui transfère réellement la propriété. Au Maroc, cet acte authentique est obligatoire pour la mutation : c’est le notaire (ou l’adoul) qui le dresse, qui encaisse le solde du prix et qui procède ensuite à l’inscription de la mutation à la Conservation foncière (ANCFCC). Tant que cette inscription n’est pas faite, vous n’êtes pas officiellement propriétaire sur le titre foncier.
Le jour de l’acte définitif, plusieurs choses se passent en même temps : vous réglez le solde du prix (votre apport plus le déblocage du prêt s’il y a crédit), vous payez les frais d’acquisition, et la remise des clés intervient en principe à ce moment, sauf accord particulier avec le vendeur. Le règlement du prix se fait par virement bancaire ou chèque certifié, jamais en espèces, pour rester en règle et éviter une majoration fiscale (voir plus bas).
Compromis ou acte définitif : le tableau qui résume tout
| Critère | Compromis de vente | Acte définitif |
|---|---|---|
| Rôle | Réserve le bien, fixe prix et conditions | Transfère réellement la propriété |
| Effet | Engage les deux parties | Vous rend propriétaire |
| Forme requise | Acte authentique ou acte à date certaine (réforme 2024) | Acte authentique (notaire / adoul) obligatoire |
| Argent versé | Acompte de 5 à 10 % (idéalement séquestré) | Solde du prix + frais d’acquisition |
| Conditions suspensives | Présentes (crédit, titre, hypothèque) | Levées à ce stade |
| Inscription au titre foncier | Non | Oui (mutation à la Conservation foncière) |
| Remise des clés | Non | En principe oui |
Que se passe-t-il entre les deux signatures ?
La période entre le compromis et l’acte définitif sert à lever toutes les conditions. C’est souvent l’étape la plus longue, surtout avec un crédit. Voici ce qui s’enchaîne :
- Le financement : vous montez votre dossier auprès d’une banque (Attijariwafa Bank, Bank of Africa, Banque Populaire, CIH Bank, entre autres) et vous obtenez un accord de prêt écrit.
- Les vérifications du notaire : il demande à l’ANCFCC un certificat de propriété ou un état récent du titre foncier pour confirmer que le vendeur est bien propriétaire et que le bien n’est grevé d’aucune hypothèque.
- La réunion des pièces : identité (CIN ou passeport), état des charges de copropriété, et le cas échéant la mainlevée de l’hypothèque du vendeur.
Comptez de quelques semaines (achat au comptant, dossier propre) à deux ou trois mois avec un crédit. Le délai dépend surtout de la banque et de l’état du titre, deux points que nous vérifions tôt chez Redinmo.
Les frais : qui paie quoi, et quand ?
Le gros des frais se règle à l’acte définitif, pas au compromis. Au compromis, vous ne sortez en principe que l’acompte (qui s’impute ensuite sur le prix). Les frais d’acquisition représentent souvent de l’ordre de 6 à 9 % du prix selon le bien. Voici la décomposition habituelle, à titre indicatif :
| Poste de frais | Taux indicatif 2026 | À qui ça va |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % (3 % logement social, 5 % terrain nu) | État (DGI) |
| Conservation foncière | environ 1,5 % (+ quelques centaines de DH de certificats) | ANCFCC |
| Honoraires du notaire | environ 0,5 % à 1 % (+ TVA 10 %) | Notaire |
| Frais divers (timbres, copies, certificats) | de quelques centaines à environ 2 000 DH | Administrations |
Ces pourcentages sont des ordres de grandeur du marché : le décompte exact dépend du prix déclaré, du type de bien et des barèmes en vigueur. Demandez toujours au notaire un devis chiffré écrit avant l’acte. Deux points à connaître pour 2026 : la Loi de Finances a renforcé la traçabilité des paiements, et un droit additionnel de 2 % peut s’appliquer si le règlement n’est pas traçable (d’où l’obligation de payer par virement ou chèque certifié non endossable). Par ailleurs, un régime de faveur existe pour la résidence principale (notamment lorsque le prix ne dépasse pas 1 000 000 MAD) : vérifiez votre éligibilité et le montant exact avec votre notaire.
Questions fréquentes
Le compromis de vente est-il obligatoire pour acheter au Maroc ?
Le compromis n’est pas une obligation légale absolue : on peut, en théorie, passer directement à l’acte définitif. En pratique, il est très recommandé, car il réserve le bien, fige le prix et encadre les conditions (crédit, vérification du titre) pendant que le notaire prépare l’acte.
L’acompte du compromis est-il remboursable ?
Cela dépend des clauses. S’il est séquestré chez le notaire et qu’une condition suspensive prévue au compromis ne se réalise pas (refus de prêt, titre non conforme), vous le récupérez en principe. En revanche, si vous vous rétractez sans motif prévu au contrat, vous risquez de le perdre. Faites toujours relire ces clauses avant de signer.
Peut-on signer un compromis sur papier libre ?
Ce n’est plus prudent. Depuis la réforme de 2024 clarifiant l’article 4 du Code des droits réels, la promesse de vente immobilière doit être établie en acte authentique (notaire ou adoul) ou en acte à date certaine (avocat agréé près la Cour de cassation), sous peine de nullité. Faites donc toujours dresser votre compromis dans les règles.
Quand devient-on réellement propriétaire ?
Pas à la signature du compromis, mais à l’acte définitif, et plus précisément lorsque le notaire a fait inscrire la mutation à la Conservation foncière (ANCFCC). C’est cette inscription qui vous rend officiellement propriétaire sur le titre foncier, que vous récupérez mis à jour quelques semaines après l’acte.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
