Quand vous signez un compromis de vente à Tanger, vous versez un acompte. La question qui revient à chaque fois, et c’est normal, c’est : où va cet argent, et qui le garde en sécurité jusqu’à la signature de l’acte ? La réponse courte : votre acompte n’atterrit pas sur le compte personnel du notaire. Il est déposé sur un compte séquestre, un compte spécial bloqué et contrôlé, dont les fonds sont domiciliés auprès de la Caisse de Dépôt et de Gestion (CDG). Tant que les conditions de la vente ne sont pas réunies, personne ne peut y toucher librement, ni le vendeur, ni vous, ni le notaire.
On vous explique en clair comment ça marche, ce que dit la loi marocaine, et ce qui se passe si la vente ne se conclut pas.
Qu’est-ce qu’un compte séquestre chez le notaire ?
Le séquestre, c’est tout simplement le fait de confier une somme à un tiers de confiance (ici le notaire) qui la conserve sans pouvoir la dépenser, jusqu’à ce qu’un événement précis se produise. Cet événement, dans une vente immobilière, c’est la signature de l’acte authentique et le transfert de propriété.
Concrètement, entre le compromis et l’acte, votre acompte est séparé du patrimoine du notaire. Si demain le notaire avait un problème financier, vos fonds ne pourraient pas être saisis avec ses biens à lui : ils ne lui appartiennent pas, il ne fait que les garder pour le compte des parties. C’est exactement le but du mécanisme.
Pourquoi l’argent passe par la CDG : ce que dit la loi
Au Maroc, ce n’est pas une simple bonne pratique, c’est une obligation légale. La loi n° 32-09 relative à l’organisation de la profession de notaire (en vigueur depuis le 24 novembre 2012) pose une règle nette dans son article 33 : le notaire n’a pas le droit de conserver les sommes qu’il détient pour le compte d’autrui, et il doit les déposer auprès de la Caisse de Dépôt et de Gestion dès leur réception.
Le décret n° 2-14-289 est venu organiser ce dépôt dans le détail. Depuis le 26 juillet 2014, les notaires sont tenus de faire transiter les fonds de leurs clients par un compte spécial ouvert à la CDG. Le décret encadre même la forme du versement : chèque non endossable barré au profit de la CDG, ou ordre de virement, accompagné d’un document (quitus) qui identifie le notaire et la transaction. Résultat : les fonds sont logés sur un compte séquestré, sécurisé et audité, et non plus sur un compte bancaire personnel.
Pour vous, acheteur, c’est la meilleure garantie possible : votre acompte est tracé, bloqué, et il ne sera libéré qu’au moment prévu et au bénéficiaire prévu.
Combien verse-t-on en acompte au compromis ?
Il n’y a pas de pourcentage imposé par la loi, mais dans la pratique marocaine l’acompte versé à la signature du compromis tourne le plus souvent autour de 5 % à 10 % du prix de vente. On l’appelle aussi dépôt de garantie ou indemnité d’immobilisation : il “réserve” le bien et engage les deux parties.
Le montant exact se négocie et figure noir sur blanc dans le compromis. C’est un point à vérifier avec votre notaire avant de signer, parce que le pourcentage, et surtout les conditions de restitution, doivent être écrits clairement.
| Élément | Repère indicatif | Bon à savoir |
|---|---|---|
| Acompte / dépôt de garantie | ≈ 5 % à 10 % du prix | Négociable, à fixer dans le compromis |
| Où il est gardé | Compte séquestre, fonds à la CDG | Bloqué jusqu’à l’acte authentique |
| Qui peut le débloquer | Le notaire, selon les conditions du compromis | Jamais librement par le vendeur |
Le montant ci-dessus est donné à titre d’ordre de grandeur. Vérifiez le pourcentage exact avec votre notaire au moment de rédiger le compromis.
Que se passe-t-il entre le compromis et l’acte ?
Une fois l’acompte sur le séquestre, le notaire mène les vérifications de fond avant de pouvoir libérer quoi que ce soit. En général il contrôle :
- l’identité des parties et la capacité à vendre ;
- l’origine de propriété et le titre foncier auprès de l’ANCFCC (Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) ;
- l’absence d’hypothèque, de saisie ou d’opposition sur le bien ;
- la levée des conditions suspensives prévues au compromis (obtention du crédit, par exemple).
Tant que ces points ne sont pas réglés, l’argent reste bloqué. Le notaire applique ensuite un ordre de paiement précis le jour de l’acte : il solde d’abord les éventuels créanciers et les taxes, puis verse le solde au vendeur. C’est seulement à ce moment, après le transfert de propriété, que les fonds quittent réellement le séquestre.
Et si la vente ne se fait pas ? La question de la restitution
C’est le point qui inquiète le plus, et la réponse dépend entièrement de ce qui est écrit dans le compromis.
- Si une condition suspensive n’est pas remplie (par exemple, votre banque refuse le crédit alors que c’était une condition prévue), l’acompte vous est en principe restitué : la vente n’a pas pu aboutir pour une raison contractuellement admise.
- Si vous vous désistez sans motif valable, l’acompte peut être conservé par le vendeur au titre du dédommagement, selon les clauses signées.
- Si c’est le vendeur qui renonce, le compromis prévoit en général une indemnité à votre profit.
Le séquestre ne décide pas tout seul : il sert à garder l’argent en sécurité pendant que les règles convenues s’appliquent. D’où l’importance de relire chaque clause d’acompte et de restitution avec le notaire avant de signer le compromis.
Le séquestre, ce n’est pas la même chose que les frais d’acquisition
Attention à ne pas confondre. L’acompte mis sous séquestre vient en déduction du prix : c’est de l’argent que vous payez de toute façon pour le bien. Les frais d’acquisition, eux, s’ajoutent au prix et se règlent surtout au moment de l’acte. À titre indicatif pour 2026 :
| Poste | Repère indicatif (% du prix) |
|---|---|
| Droits d’enregistrement | ≈ 4 % |
| Conservation foncière (ANCFCC) | ≈ 1 % à 1,5 % |
| Honoraires du notaire | ≈ 1 % à 1,5 % |
Ces pourcentages sont des ordres de grandeur, hors TVA sur les honoraires et hors frais annexes (timbres, éventuels frais bancaires si vous empruntez). La fiscalité bouge avec chaque loi de finances : votre notaire établit le décompte exact. Bon réflexe : les droits d’enregistrement doivent en principe être réglés dans les 30 jours suivant l’acte, sous peine de pénalités, et c’est justement le notaire qui s’en charge pour vous via la DGI.
Questions fréquentes
L’acompte est-il vraiment à l’abri si le notaire fait faillite ?
Oui, c’est tout l’intérêt du dispositif. Les fonds sont domiciliés à la CDG et séparés du patrimoine personnel du notaire (loi 32-09, article 33). Ils ne lui appartiennent pas : ils sont gardés pour le compte des parties, donc ils ne se confondent pas avec ses biens propres.
Puis-je verser l’acompte directement au vendeur pour aller plus vite ?
Ce n’est vraiment pas conseillé. Le séquestre chez le notaire existe précisément pour éviter qu’un vendeur encaisse votre argent avant que la propriété ne soit transférée. Verser “de la main à la main”, sans traçabilité bancaire, peut aussi entraîner une majoration des droits d’enregistrement. Passez toujours par le compte du notaire.
Combien de temps mon acompte reste-t-il bloqué ?
Le temps que la transaction se boucle, en général quelques semaines entre le compromis et l’acte, selon les vérifications et la levée des conditions suspensives. La libération des fonds intervient à la signature de l’acte authentique et au transfert de propriété, pas avant.
Le pourcentage de l’acompte est-il fixé par la loi ?
Non. La fourchette de 5 % à 10 % est un usage du marché, pas une obligation légale. Le montant se négocie et doit être inscrit dans le compromis. Discutez-en avec votre notaire, et faites préciser les conditions de restitution.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
