Vous voulez vendre votre appartement à Tanger, mais un locataire l’occupe et vous vous demandez si c’est seulement possible ? La réponse courte d’abord : oui, vous pouvez parfaitement vendre un bien loué, sans attendre que le logement soit vide. Le point clé à comprendre, c’est que la vente ne met pas fin au bail. Le contrat de location continue, et c’est l’acheteur qui devient le nouveau bailleur, aux mêmes conditions. Voyons ce que cela change pour vous, ce que votre locataire peut exiger, et comment cette situation pèse sur le prix.
Vendre occupé : c’est légal, et le bail suit le bien
Au Maroc, la location d’habitation est encadrée par la loi 67-12 (Dahir n° 1.13.111) sur les rapports entre bailleurs et locataires. Cette loi pose un principe protecteur : en cas de transfert de propriété du local loué, le bail reste en vigueur au profit du locataire, aux mêmes conditions. Vendre votre bien ne casse donc pas le contrat de location.
Concrètement, l’acheteur reprend la situation telle quelle. Il devient le nouveau bailleur, mais il ne peut ni augmenter le loyer du fait de la vente, ni raccourcir le bail, ni renégocier le contrat. Le locataire reste dans les lieux avec les mêmes droits qu’avant, et le nouveau propriétaire devra simplement l’informer du changement de bailleur.
Pour vous, vendeur, c’est plutôt une bonne nouvelle : pas besoin d’attendre la fin du bail ni de demander à votre locataire de partir pour mettre votre bien sur le marché.
Les droits de votre locataire pendant la vente
C’est le point qui génère le plus de malentendus. Vouloir vendre ne vous donne pas, en soi, le droit d’expulser votre locataire. La loi 67-12 encadre strictement les cas où un bailleur peut donner congé, et la vente n’en fait pas partie. Les motifs légitimes de reprise sont limités à des cas précis :
- la reprise pour habitation personnelle du bailleur, de son conjoint, de ses ascendants ou descendants directs, ou de personnes à sa charge ;
- la démolition ou les gros travaux qui rendent indispensable de libérer les lieux (reconstruction, réfection lourde) ;
- le défaut de paiement du loyer persistant, après mise en demeure restée sans effet ;
- d’autres manquements graves prévus par la loi (changement de destination des lieux, sous-location non autorisée, troubles sérieux).
Vous remarquez que “je veux vendre” n’y figure pas. Vouloir vendre vide est une décision commerciale, pas un motif légal d’expulsion. Pour livrer le logement libre, vous devrez soit attendre la fin du bail, soit vous appuyer sur un vrai motif de reprise, soit trouver un accord amiable (souvent moyennant une compensation). Un congé sans motif valable peut être contesté. Faites valider votre cas par votre notaire ou votre avocat avant d’agir.
Le congé pour vente et le préavis : ce que dit la loi 67-12
Beaucoup de vendeurs nous parlent de “congé pour vente”, une notion connue en droit français. Au Maroc, le cadre est différent : la loi 67-12 ne prévoit pas de congé spécifique pour vendre. Vous n’avez pas à donner congé, puisque vous vendez le bien occupé et que le bail continue avec l’acheteur.
Le préavis concerne les cas où vous voulez réellement récupérer le logement libre, sur l’un des motifs légitimes ci-dessus. Le bailleur doit alors respecter un préavis d’au moins deux mois, notifié au locataire selon les formes prévues (acte d’huissier ou voie de notification du Code de procédure civile, articles 37 à 39). En cas de reprise pour habitation personnelle, le locataire évincé peut avoir droit à une indemnité d’éviction, que les textes situent autour d’une année de loyer au dernier taux, plus les frais de déménagement justifiés.
Ces règles dépendent de votre bail et des faits de votre dossier. Les durées et montants cités ici sont indicatifs : votre notaire ou votre avocat reste seul à pouvoir confirmer ce qui s’applique à votre situation.
Vendre occupé ou vendre vide : impact sur le prix
Venons-en à la question qui fâche : combien cela coûte-t-il de vendre avec un locataire en place ? Un bien occupé se vend en général un peu moins cher qu’un bien libre, parce que l’acheteur hérite d’un loyer qu’il ne peut pas changer du jour au lendemain. On parle de décote d’occupation. Mais ce n’est pas une fatalité : tout dépend de votre acheteur. Voici les deux logiques côte à côte.
| Critère | Vente occupée (locataire en place) | Vente libre (logement vide) |
|---|---|---|
| Le bail | Continue, transféré à l’acheteur aux mêmes conditions | Aucun bail à reprendre, le bien est disponible |
| Acheteur visé | Investisseur qui cherche un rendement locatif immédiat | Famille qui veut habiter, ou investisseur qui veut relouer à son prix |
| Prix | Souvent une décote indicative de l’ordre de 5 % à 15 %, à valider au cas par cas | Prix de marché plein |
| Délai de vente | Pas besoin d’attendre le départ du locataire | Peut nécessiter d’attendre la fin du bail ou un accord de départ |
| Atout principal | Revenu locatif déjà en place | Liberté totale d’usage pour l’acheteur |
La fourchette ci-dessus est prudente et purement indicative. L’écart réel dépend du loyer par rapport au marché (un loyer faible décote plus), de la durée du bail restant, du profil du locataire et de l’état du bien. Un loyer proche du marché et un locataire qui paie régulièrement réduisent fortement la décote : l’investisseur achète alors un rendement net sans tracas.
Notre conseil de terrain à Tanger : ne raisonnez pas “occupé = perte”. Pour le bon acheteur, un bien déjà loué avec un bon locataire et des quittances en règle est un argument de vente, pas un défaut. Le viser, plutôt qu’une famille qui veut emménager, change tout sur le prix.
Comment bien préparer une vente occupée
Pour vendre vite et au meilleur prix avec un locataire en place, quelques réflexes font la différence :
- Rassemblez le dossier locatif. Bail signé, quittances récentes, dépôt de garantie, historique des paiements. C’est ce qui rassure un investisseur et justifie votre prix.
- Soyez transparent dès l’annonce. Indiquez que le bien est vendu occupé, avec le loyer en cours et le rendement. Vous attirez les bons acheteurs et évitez les visites inutiles.
- Respectez votre locataire. Des visites organisées en bonne entente, dans le respect de sa jouissance des lieux, facilitent la vente.
- Cadrez tout dans le compromis. Le transfert du bail, du dépôt de garantie et des loyers à venir doit être écrit dans l’acte. Votre notaire sécurise ce passage de relais.
Chez Redinmo, nous estimons votre bien occupé à sa juste valeur, nous le présentons au bon acheteur et nous coordonnons le dossier avec votre notaire.
Questions fréquentes
Puis-je vendre mon appartement sans l’accord de mon locataire à Tanger ?
Oui. Vous n’avez pas besoin de l’accord de votre locataire. Le bail continue simplement avec le nouvel acquéreur, aux mêmes conditions, et le locataire conserve tous ses droits. Vous restez libre de vendre quand vous le souhaitez.
Le locataire est-il obligé de partir quand je vends ?
Non. La vente ne met pas fin au bail et ne constitue pas, en elle-même, un motif d’expulsion sous la loi 67-12. Le locataire reste dans les lieux jusqu’au terme de son bail. Pour récupérer le logement libre, il faut un motif légitime de reprise ou un accord amiable. Validez votre cas avec un notaire ou un avocat.
Le locataire a-t-il un droit de priorité pour acheter le bien ?
La loi 67-12 n’instaure pas de droit de préemption automatique du locataire d’habitation comme dans d’autres pays. Des cas particuliers peuvent toutefois exister selon le titre ou des clauses du bail. C’est un point que votre notaire vérifie avant la mise en vente.
De combien baisse le prix si je vends occupé ?
La décote est variable et indicative, souvent de l’ordre de 5 % à 15 %, mais elle peut être quasi nulle si le loyer est proche du marché et le locataire fiable. Une estimation au cas par cas reste indispensable.
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Vous hésitez entre vendre occupé ou attendre le départ du locataire ? Écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact. On estime votre bien, on cible le bon acheteur et on coordonne le transfert du bail avec votre notaire, sans mauvaise surprise.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Informations données à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou avocat confirme votre cas.
