Réponse courte : oui, c’est souvent possible. Au Maroc, plusieurs banques acceptent d’intégrer une partie ou la totalité des frais de notaire dans le montant de votre crédit immobilier, au lieu de vous les faire payer entièrement de votre poche le jour de la signature. Ce n’est pas automatique, et tout dépend de votre dossier (revenus, apport, type de bien) et de la politique de la banque. Voyons concrètement comment ça marche, ce que ça change pour votre budget, et les points à vérifier avant de vous engager.
De quoi parle-t-on quand on dit “frais de notaire” ?
Au Maroc, ce qu’on appelle couramment “frais de notaire” n’est pas un seul chiffre. C’est un ensemble de taxes et d’honoraires que l’acheteur règle au moment de l’acte. Le notaire (ou l’adoul) les collecte, mais l’essentiel part en réalité à l’État, pas dans sa poche.
Voici les grands postes que vous retrouverez sur votre décompte. Les taux ci-dessous sont des ordres de grandeur usuels en 2026 : votre notaire établit le montant exact selon votre situation.
| Poste | Qui le perçoit | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | État (DGI) | environ 4 % du prix (logement ancien ou classique) |
| Conservation foncière (inscription du titre) | ANCFCC | environ 1,5 % + droits fixes |
| Honoraires du notaire (+ TVA) | Notaire | environ 1 % (souvent 0,5 % à 1,5 %) |
| Droits de timbre et frais d’actes | État / divers | environ 0,5 % |
| Total indicatif | divers | environ 7 % à 9 % du prix |
Sur un bien à 1 000 000 MAD, on tombe donc en général entre 70 000 et 90 000 MAD de frais d’acquisition, parfois un peu plus selon la nature du bien. C’est une somme importante, qui s’ajoute à votre apport. D’où la question : peut-on la financer avec le crédit plutôt que de la sortir d’un coup ?
Oui, mais sous conditions : comment la banque inclut les frais
Quand une banque accepte d’inclure les frais de notaire, elle augmente simplement le montant emprunté. Au lieu de financer uniquement le prix d’achat, elle finance le prix plus une enveloppe destinée à couvrir les frais. Vous remboursez l’ensemble sur la durée du prêt.
Ce n’est pas un droit acquis. Chaque banque a sa propre politique, et l’inclusion dépend surtout de trois choses :
- Votre capacité d’emprunt. Plus l’enveloppe demandée est élevée, plus la mensualité grimpe. La banque vérifie que le total reste dans votre taux d’endettement acceptable (généralement autour de 40 à 45 % de vos revenus, à confirmer avec votre conseiller).
- La quotité de financement. Certaines banques financent jusqu’à 100 % du prix du bien, d’autres exigent un apport. L’intégration des frais peut être plafonnée ou conditionnée à un montant minimum d’emprunt.
- Le type de bien et la stabilité de vos revenus. Un dossier avec des revenus stables et vérifiables passe plus facilement. Le neuf, l’ancien et le statut résident ou MRE peuvent aussi influencer la décision.
En pratique, les grandes banques marocaines proposent ce montage, mais les conditions varient d’une enseigne à l’autre, et parfois d’une agence à l’autre. La seule façon d’avoir une réponse fiable est de poser la question noir sur blanc lors de votre demande de prêt.
Combien ça coûte vraiment de financer les frais ?
Inclure les frais dans le crédit allège le jour J, mais ça a un prix : vous payez des intérêts sur cette somme pendant toute la durée du prêt. Comparons les deux logiques sur un exemple simple (chiffres illustratifs, à recalculer avec votre banque).
| Scénario | À sortir le jour de la signature | Effet sur le crédit |
|---|---|---|
| Frais payés comptant | Apport + frais (ex. ~80 000 MAD de frais) | Mensualité plus basse, coût total des intérêts plus faible |
| Frais inclus dans le prêt | Peu ou pas de frais à avancer | Mensualité plus élevée, intérêts payés aussi sur les frais |
L’arbitrage est donc simple à formuler : préservez-vous votre trésorerie aujourd’hui, ou réduisez-vous le coût global du crédit ? Si vous manquez de liquidités à la signature, l’inclusion est précieuse, surtout pour un primo-accédant. Si vous avez l’épargne, payer les frais cash revient souvent moins cher au final. Demandez à votre banque une simulation chiffrée des deux options avant de trancher.
Pensez aussi aux exonérations et aides avant de tout financer
Avant de gonfler votre crédit, vérifiez si vous avez droit à un régime allégé sur les droits d’enregistrement. Le Code général des impôts prévoit des taux réduits ou des exonérations dans certains cas, notamment pour le logement social (Damane Iskane) et dans le cadre du programme d’aide directe au logement (Daam Sakane), qui peut associer une aide directe à un droit d’enregistrement réduit pour les ménages éligibles.
Ces dispositifs évoluent à chaque loi de finances et obéissent à des conditions précises (prix plafond, première acquisition, usage en résidence principale, durée de conservation du bien). Nous ne pouvons pas trancher votre éligibilité ici : faites confirmer le calcul exact par votre notaire, qui appliquera le barème en vigueur l’année de votre acte. Si vous bénéficiez d’une exonération, vos frais baissent, et l’enveloppe à financer aussi.
Notre conseil d’agence à Tanger
Posez la question de l’inclusion des frais dès le premier rendez-vous avec votre banque, en même temps que le taux et la durée. Faites établir deux simulations, frais inclus et frais payés cash, puis comparez la mensualité et le coût total. En parallèle, demandez à votre notaire un décompte prévisionnel des frais réels et des éventuelles exonérations. Avec ces deux chiffres en main, vous décidez sereinement, sans surprise le jour de la signature.
Questions fréquentes
Toutes les banques au Maroc acceptent-elles d’inclure les frais de notaire ?
Non. Beaucoup le proposent, mais ce n’est pas systématique et les conditions diffèrent selon l’enseigne, le type de bien et votre profil. Certaines plafonnent l’enveloppe ou exigent un montant minimum d’emprunt. Vérifiez directement auprès de votre conseiller au moment de la demande.
Financer les frais de notaire augmente-t-il beaucoup ma mensualité ?
Cela ajoute l’équivalent de 7 à 9 % du prix au capital emprunté, donc une mensualité plus élevée et des intérêts payés aussi sur cette somme. L’impact exact dépend du taux et de la durée : demandez une simulation chiffrée pour voir la différence avant de choisir.
Les honoraires du notaire seuls peuvent-ils être financés ?
Dans la pratique, c’est l’ensemble des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires, timbres) qui est intégré ou non au crédit, pas une ligne isolée. La banque raisonne sur l’enveloppe globale des frais.
Peut-on inclure les frais si j’achète sans apport personnel ?
C’est plus difficile, car la banque finance alors le prix et les frais, ce qui augmente le risque. Un dossier solide (revenus stables, faible endettement) aide. Le mieux est de présenter votre situation à plusieurs banques pour comparer leurs réponses.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
