Allons droit au but : au Maroc, pour vendre la totalité d’un bien détenu en indivision (par exemple une maison héritée à plusieurs), il faut en principe l’accord de tous les héritiers. C’est l’unanimité. Et la fameuse “règle des 2/3” ? Elle existe, mais en droit français (article 815-5-1 du Code civil), pas dans le droit marocain. Beaucoup de vendeurs la citent de bonne foi, mais elle ne s’applique pas ici. Au Maroc, si un seul héritier bloque, vous ne pouvez pas passer en force à 2/3 chez le notaire : la voie de sortie, c’est le tribunal. Voici comment ça marche et ce que dit la loi 39-08 (Code des droits réels).
L’indivision, c’est quoi au juste
Quand un propriétaire décède et laisse un bien à plusieurs héritiers, ce bien tombe en indivision : chacun possède une quote-part (un tiers, un quart, un huitième), mais personne ne possède un mur ou une pièce en particulier. Tout le monde est propriétaire de tout, à hauteur de sa part. Vite compliqué dès qu’il s’agit de vendre, car une vente totale touche la part de chacun. Le cadre légal est le Code des droits réels marocain (loi n° 39-08, dahir n° 1-11-178 de 2011). C’est ce texte, et non le Code civil français, qui régit votre situation à Tanger.
Faut-il vraiment l’accord de TOUS les héritiers ?
Pour vendre le bien en entier de gré à gré (à l’amiable), oui : l’article 25 de la loi 39-08 prévoit que les copropriétaires disposent du bien indivis “de la manière qui leur convient s’ils se mettent unanimement d’accord”. Autrement dit, un seul refus suffit à bloquer une vente amiable de la totalité du bien.
Le malentendu vient des articles et forums français qui circulent beaucoup au Maroc. En France, des indivisaires représentant au moins 2/3 des droits peuvent enclencher une vente via le notaire, avec un délai d’un mois pour notifier les autres et trois mois pour répondre. Ce mécanisme n’existe pas dans le droit marocain. Ne construisez pas votre stratégie de vente dessus. Bonne nouvelle : personne n’est prisonnier de l’indivision pour autant.
La porte de sortie marocaine : nul n’est obligé de rester en indivision
L’article 27 de la loi 39-08 est très clair : “Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et tout copropriétaire peut demander le partage. Toute disposition contraire est réputée de nul effet.” Même si un cohéritier refuse de vendre, vous n’êtes pas coincé à vie.
L’article 26 ajoute que si les copropriétaires ne s’entendent pas, celui qui veut sortir de l’indivision peut saisir le tribunal, qui procède alors au partage selon la loi. C’est l’action en partage (le partage judiciaire), portée devant le tribunal de première instance du lieu du bien.
Que fait le tribunal : partage en nature ou vente aux enchères
Le juge ne tranche pas au hasard. La loi 39-08 prévoit deux issues, dans cet ordre :
- Le partage en parts réelles (article 317). Si le bien peut être divisé physiquement sans perdre son utilité, le tribunal le partage en lots, sur la base d’un plan établi par un expert topographe, puis les lots sont répartis entre les héritiers par tirage au sort. Chacun récupère une partie privative qu’il peut ensuite vendre librement.
- La vente aux enchères publiques (articles 318 et 319). Si le bien n’est pas divisible (un appartement, une petite maison, un local), ou si le diviser ferait perdre beaucoup de sa valeur, le tribunal ordonne sa vente aux enchères publiques et le prix est réparti entre les héritiers au prorata de leurs parts. C’est la solution classique pour un bien unique impossible à couper en deux.
L’article 319 précise que la vente aux enchères n’a lieu qu’après épuisement des voies de recours ordinaires contre le jugement de partage (cassation comprise), d’où l’intérêt d’un accord amiable quand c’est possible.
Alors d’où vient la “règle des 2/3” qu’on entend au Maroc ?
De deux confusions fréquentes. D’abord le droit français (article 815-5-1 du Code civil), avec son seuil de 2/3 et sa procédure notaire d’un mois et de trois mois : repris tel quel dans des articles en français, il sème le doute. Ensuite un raccourci sur le tribunal : comme une majorité d’héritiers pèse, en pratique, plus lourd pour convaincre un juge, certains résument ça en “les 2/3 suffisent”. Juridiquement, ce n’est pas un seuil automatique au Maroc : le juge décide, et même un seul héritier peut provoquer le partage.
| Situation | Au Maroc (loi 39-08) | En France (Code civil) |
|---|---|---|
| Vendre le bien entier à l’amiable | Accord unanime de tous (art. 25) | Accord unanime de tous |
| Forcer la vente à une majorité | Pas de règle des 2/3 ; on passe par le tribunal | Possible à partir de 2/3 des droits, via notaire puis juge |
| Si un héritier bloque | Action en partage devant le tribunal (art. 26, 27) | Procédure notariée puis judiciaire |
| Bien indivisible | Vente aux enchères publiques (art. 318-319) | Licitation |
Tableau indicatif. Le droit applicable à votre bien à Tanger est le droit marocain ; faites valider votre cas précis par votre notaire ou votre avocat.
Et si je veux vendre seulement MA part ?
Là, la réponse change. Vous n’avez pas besoin de l’accord des autres pour vendre votre seule quote-part indivise à un tiers. Mais attention à un mécanisme typiquement marocain : le droit de préemption (chefâa). Les articles 292 et suivants de la loi 39-08 donnent aux autres co-indivisaires le droit de racheter en priorité la part que vous vendez, au prix et aux frais convenus, au lieu de la laisser partir à un étranger à la famille. En clair, vos cohéritiers peuvent se substituer à l’acheteur extérieur. En pratique, une part indivise se vend mal et à prix décoté : la sortie propre passe presque toujours par le partage ou par une vente totale négociée.
Nos conseils concrets avant de vous lancer
- Commencez par l’amiable. Une vente totale à l’unanimité, bien préparée, rapporte presque toujours plus qu’une vente aux enchères.
- Clarifiez les parts dès le départ. Vérifiez que la succession est réglée et les quotes-parts établies (acte de l’adoul, certificat de propriété ANCFCC à jour).
- Faites-vous accompagner. Un notaire pour les actes, parfois un avocat pour l’action en partage, et une agence qui connaît le marché de Tanger.
Questions fréquentes
Un seul héritier peut-il bloquer la vente de toute la maison ?
Pour une vente amiable de la totalité, oui : la loi marocaine exige l’unanimité (article 25). Mais ce blocage n’est pas définitif. N’importe quel cohéritier peut saisir le tribunal pour demander le partage (articles 26 et 27), qui aboutira soit à un partage en lots, soit à une vente aux enchères. Personne ne peut être forcé de rester en indivision.
La règle des 2/3 permet-elle de vendre au Maroc sans tous les héritiers ?
Non. La règle des 2/3 vient du droit français (article 815-5-1 du Code civil) et ne s’applique pas au Maroc. Ici, soit vous obtenez l’accord de tous pour une vente amiable, soit vous passez par le tribunal pour un partage ou une vente judiciaire. Méfiez-vous des conseils calqués sur le droit français.
Combien de temps prend un partage judiciaire ?
Cela varie beaucoup selon le tribunal, la complexité du dossier, le nombre d’héritiers et les recours. La vente aux enchères n’intervient qu’après épuisement des recours contre le jugement de partage (article 319), ce qui peut prendre plusieurs mois, parfois davantage. D’où l’intérêt d’une solution amiable quand elle est possible.
Puis-je vendre uniquement ma part sans demander aux autres ?
Oui, vous pouvez céder votre quote-part à un tiers sans l’accord des autres. Mais vos cohéritiers disposent d’un droit de préemption (chefâa, articles 292 et suivants) pour racheter cette part en priorité, et une part indivise se vend mal et moins cher qu’un bien entier. Mieux vaut viser une vente totale ou un partage.
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