Pour vendre un bien encore grevé d’une hypothèque au Maroc, vous devez d’abord obtenir une mainlevée : c’est l’acte par lequel votre banque atteste que le crédit est intégralement remboursé, ce qui permet ensuite de radier l’inscription hypothécaire sur votre titre foncier auprès de l’ANCFCC. En pratique, la plupart des ventes se règlent en parallèle de la mainlevée : le prix payé par l’acheteur sert d’abord à solder votre crédit, la banque délivre l’attestation, le notaire formalise la radiation, et le titre ressort enfin libre de toute charge. Voici comment cela se déroule, étape par étape.
Qu’est-ce qu’une mainlevée d’hypothèque, exactement ?
Quand vous achetez avec un crédit immobilier, la banque inscrit une hypothèque sur votre titre foncier en garantie. Cette inscription reste visible sur le titre tant qu’elle n’est pas radiée. Attention à une idée fausse très répandue : rembourser le crédit ne suffit pas. Tant que la radiation n’est pas faite à la conservation foncière, l’hypothèque continue d’apparaître sur le titre, et un acheteur (ou son notaire) refusera de signer un titre encore grevé.
La mainlevée, c’est donc l’acte par lequel l’établissement de crédit reconnaît que sa créance est éteinte et consent à la radiation de la garantie. Selon Bank Al-Maghrib, elle peut concerner une hypothèque mais aussi d’autres garanties (nantissement, caution). Pour un vendeur de Tanger, ce qui nous intéresse ici, c’est l’hypothèque sur le titre foncier.
La procédure, étape par étape
1. Obtenir le décompte exact de votre crédit
Avant tout, demandez à votre banque le décompte du capital restant dû. C’est ce montant, et non vos anciennes mensualités, qui devra être soldé. Si vous vendez avant la fin du crédit, on parle de remboursement anticipé : vous réglez le capital restant, parfois assorti d’indemnités de remboursement anticipé prévues à votre contrat. Vérifiez ce point avec votre banque, car cela change le calcul du prix net que vous toucherez.
2. Solder le crédit et récupérer l’attestation bancaire
Une fois le crédit remboursé (souvent grâce au prix de vente, via le notaire), la banque vous délivre l’attestation de mainlevée. C’est le document central : sans lui, rien n’avance. Bonne nouvelle pour les vendeurs, la réglementation encadre ce délai (voir plus bas).
3. Le notaire rédige et dépose l’acte de mainlevée
Le notaire (ou l’adoul, selon le montage) établit l’acte authentique de mainlevée, le fait enregistrer auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI), puis le dépose à la conservation foncière (ANCFCC) pour radiation de l’inscription. Dans une vente classique, le notaire coordonne tout : il libère le prix vers la banque en priorité, récupère l’attestation, formalise la radiation, et signe ensuite l’acte de vente sur un titre assaini.
4. La radiation à la conservation foncière (ANCFCC)
L’ANCFCC procède à la radiation de l’hypothèque sur le titre foncier. Après cette opération, le titre ne porte plus la charge et peut être vendu sans réserve. Demandez à votre notaire un certificat de propriété récent pour vérifier, noir sur blanc, que la mention d’hypothèque a bien disparu.
Combien ça coûte ? (montants indicatifs)
Les frais de mainlevée restent modestes par rapport au prix d’un bien, mais ils s’additionnent. Ils se décomposent en trois blocs : l’enregistrement à la DGI, les droits de la conservation foncière (ANCFCC), et les honoraires du notaire. Les chiffres ci-dessous sont donnés à titre indicatif : les tarifs officiels évoluent et votre dossier peut avoir des spécificités. Demandez toujours le décompte exact à votre notaire et le bréviaire des commissions à votre banque.
| Poste | À qui | Ordre de grandeur indicatif |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement de l’acte de mainlevée | DGI | Droit fixe modéré (quelques centaines de MAD) |
| Radiation de l’inscription hypothécaire | Conservation foncière (ANCFCC) | Quelques centaines de MAD par titre |
| Honoraires du notaire pour l’acte de mainlevée | Notaire | Forfait à convenir, à confirmer avec votre étude |
| Frais de mainlevée côté banque | Établissement de crédit | Selon le bréviaire des commissions de la banque |
Plusieurs sources sectorielles citent un total souvent voisin de quelques centaines à un peu plus de mille dirhams hors honoraires variables, mais ne prenez pas ces chiffres pour argent comptant : ils dépendent de la valeur, du nombre de titres et de votre banque. Le seul montant fiable est celui que votre notaire et votre banque vous remettront par écrit.
Combien de temps faut-il prévoir ?
C’est la question qui inquiète le plus les vendeurs, parce qu’une mainlevée qui traîne peut bloquer une vente. Deux délais se cumulent.
D’abord, côté banque. Une directive de Bank Al-Maghrib (novembre 2019) impose à l’établissement de crédit de remettre la mainlevée dans un délai maximum de 30 jours à compter de la date où le crédit est remboursé et où les frais de mainlevée sont payés. La banque doit aussi vous informer (courrier, courriel, SMS ou téléphone) que la mainlevée est disponible en agence. Si votre banque dépasse ce délai, vous pouvez la relancer en vous appuyant sur cette directive.
Ensuite, côté conservation foncière. Une fois l’acte déposé par le notaire, la radiation de l’inscription est généralement traitée rapidement par l’ANCFCC. Comptez donc, pour l’ensemble, de quelques jours à quelques semaines selon la réactivité de la banque, puis du dépôt notarial. À Tanger comme ailleurs, le facteur limitant est presque toujours la délivrance de l’attestation par la banque, pas la conservation foncière.
Faut-il lever l’hypothèque avant de mettre le bien en vente ?
Pas forcément, et c’est important à comprendre quand on prépare une vente à Tanger. Dans l’immense majorité des cas, on ne rembourse pas le crédit de sa poche avant de vendre : on organise la vente de façon que le prix payé par l’acheteur solde le crédit, puis on enchaîne mainlevée et radiation, et enfin le transfert de propriété. Le notaire séquence ces opérations pour sécuriser tout le monde.
Ce que vous devez faire en amont, c’est annoncer la situation honnêtement : un bien hypothéqué se vend très bien à condition que l’acheteur sache que la mainlevée fera partie du closing. Cacher l’hypothèque, c’est risquer un blocage le jour de la signature. Préparez le décompte du capital restant dû, l’attestation de votre banque, votre titre foncier à jour, et laissez le notaire orchestrer. C’est exactement le genre de point que nous cadrons avec nos vendeurs dès la prise de mandat.
Questions fréquentes
Rembourser mon crédit suffit-il à libérer mon titre ?
Non. Le remboursement éteint la dette, mais l’hypothèque reste inscrite sur le titre tant que la mainlevée n’a pas été établie et que la radiation n’a pas été enregistrée à la conservation foncière (ANCFCC). C’est une étape distincte à ne pas oublier.
Combien de temps ma banque a-t-elle pour me remettre la mainlevée ?
D’après la directive de Bank Al-Maghrib de novembre 2019, l’établissement de crédit doit remettre la mainlevée dans un délai maximum de 30 jours après le remboursement total du crédit et le paiement des frais de mainlevée. La banque doit aussi vous prévenir dès qu’elle est disponible.
Qui paie les frais de mainlevée, le vendeur ou l’acheteur ?
En principe, c’est le vendeur (l’emprunteur) qui supporte les frais de mainlevée, puisque c’est son crédit et son titre qu’on libère. Les frais bancaires figurent dans le bréviaire des commissions de la banque. Les modalités exactes peuvent se négocier dans la transaction : confirmez la répartition avec votre notaire.
Puis-je vendre un bien encore hypothéqué ?
Oui, c’est courant. On structure la vente pour que le prix solde d’abord le crédit, puis la mainlevée et la radiation interviennent avant ou au moment du transfert de propriété. Le notaire sécurise l’ordre des opérations pour protéger acheteur et vendeur.
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Vous préparez la vente d’un bien encore hypothéqué à Tanger et vous voulez sécuriser la mainlevée sans bloquer la transaction ? Parlons-en : écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact. Nous cadrons le calendrier avec votre banque et votre notaire pour que le jour de la signature, votre titre soit propre.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
