Vendre un terrain nu à Tanger : taux de TPI, abattements selon la durée de détention

Vous vendez un terrain nu à Tanger et vous voulez savoir combien l’impôt va prendre sur votre profit ? La réponse courte : la taxe sur le profit immobilier (TPI, qui fait partie de l’IR sur les profits fonciers) est de 20% du profit net de la cession, avec une cotisation minimale de 3% du prix de vente qui s’applique même si vous gagnez peu ou rien. Pour un terrain non bâti, vous pouvez aussi bénéficier d’un abattement sur le profit imposable selon le nombre d’années de détention. Voyons comment cela se calcule, avec un exemple chiffré.

C’est quoi la TPI, et qui la paie ?

Quand vous vendez un bien immobilier au Maroc (un terrain, un appartement, une maison), le gain que vous réalisez entre le prix d’achat et le prix de vente est imposé. Cet impôt s’appelle la taxe sur le profit immobilier, et c’est la Direction Générale des Impôts (DGI) qui l’encaisse. C’est le vendeur qui la paie, pas l’acheteur.

En pratique, c’est votre notaire qui établit la déclaration, calcule le montant et reverse l’impôt au moment de la vente, en principe dans les 30 jours suivant la cession. Tant que l’impôt n’est pas réglé, vous n’obtenez pas votre quitus fiscal, et le dossier de mutation reste bloqué.

Quel est le taux de TPI sur un terrain nu ?

Bonne nouvelle pour qui a longtemps cru le contraire : depuis la Loi de Finances 2023, le taux a été unifié à 20% du profit net pour la plupart des cessions, y compris les terrains urbains non bâtis. Avant cette réforme, la première vente d’un terrain en zone urbaine pouvait être taxée plus lourdement (jusqu’à 30%). Ce système de taux gradués (20% / 25% / 30%) ne s’applique plus. Retenez donc 20% comme taux de référence sur le profit net.

Attention au mot “net”. La TPI ne porte pas sur le prix de vente, ni sur la différence brute achat-vente, mais sur le profit net, c’est-à-dire ce qui reste après avoir déduit votre prix d’achat réévalué et vos frais justifiés. Nous y revenons plus bas.

La cotisation minimale de 3% : le plancher à ne pas oublier

Même si votre profit net est faible, voire nul, l’administration applique un plancher : 3% du prix de cession. Concrètement, le montant dû correspond au plus élevé des deux calculs suivants :

• 20% du profit net imposable, ou
• 3% du prix de vente total.

Si votre terrain a peu pris de valeur, c’est souvent le calcul à 3% qui l’emporte. C’est pour cela que deux terrains vendus au même prix peuvent générer une TPI très différente selon l’historique d’achat.

Comment se calcule le profit net imposable ?

La logique est simple à énoncer : on part du prix de vente, on enlève ce que le terrain vous a réellement coûté (réévalué), et le reste est le profit imposable.

La formule retenue par la DGI ressemble à ceci :

Profit net = Prix de cession − (Prix d’acquisition réévalué + frais et dépenses justifiés)

Deux éléments méritent attention :

Le coefficient de réévaluation

Votre prix d’achat est multiplié par un coefficient de réévaluation publié chaque année par le Ministère de l’Économie et des Finances. Ce coefficient tient compte de l’érosion monétaire : plus votre achat est ancien, plus il est revalorisé, ce qui réduit le profit imposable. Le coefficient exact dépend de l’année d’acquisition, votre notaire applique celui de l’année de la vente.

Les frais déductibles

Vous pouvez ajouter au prix d’achat un certain nombre de dépenses, à condition de pouvoir les justifier :

• les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, honoraires de notaire, frais de conservation foncière), souvent admis à hauteur d’un forfait de 15% du prix d’achat si vous n’avez pas conservé tous les justificatifs ;
• les dépenses d’investissement justifiées sur le terrain (par exemple des travaux de viabilisation ou d’aménagement) ;
• les intérêts d’emprunt liés à l’acquisition, selon votre situation.

Conservez factures et actes : sans justificatif, une dépense n’est pas déductible, et votre profit imposable augmente d’autant.

Les abattements selon la durée de détention

C’est la particularité des terrains non bâtis. Au-delà d’un certain nombre d’années de détention, la loi prévoit un abattement sur le profit imposable : plus vous avez gardé le terrain longtemps, moins la part taxée est élevée. L’abattement porte sur le profit, pas sur le taux, qui reste à 20%.

À titre indicatif, le barème des abattements pour terrains non bâtis se présente souvent ainsi :

Ces pourcentages sont indicatifs, pour anticiper l’ordre de grandeur. Les seuils exacts évoluent avec les lois de finances et dépendent de la nature précise du terrain, vérifiez le barème applicable et le montant exact avec votre notaire avant de signer.

Et l’exonération de 30 000 dirhams ?

Si le profit net réalisé est inférieur à 30 000 MAD, il est en principe exonéré de TPI. C’est plus fréquent sur de petits terrains que sur des parcelles à forte plus-value. À noter aussi : l’exonération de la résidence principale (occupée au moins 6 ans) concerne le logement, elle ne s’applique pas à un terrain nu.

Un exemple chiffré pour un terrain à Tanger

Prenons un terrain non bâti acheté il y a une dizaine d’années, revendu aujourd’hui. Les chiffres sont simplifiés pour illustrer la mécanique, ils ne remplacent pas le décompte du notaire.

Ici, c’est le calcul à 20% qui l’emporte sur le plancher de 3%. Avec un profit plus faible, le plancher aurait pu devenir le montant retenu. Vous voyez pourquoi la durée de détention et la qualité de vos justificatifs pèsent autant sur la facture finale.

Ce qu’il faut préparer avant de vendre

• l’acte d’achat d’origine (pour prouver le prix et la date d’acquisition) ;
• les justificatifs de frais et de travaux (factures, droits d’enregistrement, honoraires) ;
• le titre foncier ou les références du terrain ;
• une estimation réaliste du prix de marché tangérois, pour anticiper la TPI avant de fixer votre prix.

Chez Redinmo, nous estimons votre terrain au prix du marché local et travaillons avec votre notaire pour que le calcul de la TPI ne vous surprenne pas à la signature.

Questions fréquentes

Le taux de 30% sur les terrains urbains existe-t-il encore ?

Non. La Loi de Finances 2023 a unifié le taux à 20% du profit net pour la plupart des cessions, y compris les terrains urbains non bâtis. L’ancien système de taux gradués (20% / 25% / 30% selon la durée) ne s’applique plus. Faites toutefois confirmer le taux applicable à votre situation par votre notaire.

Je vends à perte, dois-je quand même payer la TPI ?

Oui, en général. Même sans profit, la cotisation minimale de 3% du prix de vente reste due, sauf cas d’exonération prévu par la loi. C’est un plancher, pas un calcul sur le gain.

Qui calcule et qui paie la TPI ?

La TPI est à la charge du vendeur. C’est le notaire qui établit la déclaration, calcule le montant et le reverse à la DGI, en principe dans les 30 jours suivant la cession. Le paiement conditionne la délivrance du quitus fiscal.

L’abattement s’applique-t-il sur le taux ou sur le profit ?

Sur le profit imposable. Le taux reste à 20%, mais la part de profit soumise à l’impôt diminue avec le nombre d’années de détention. Le barème exact doit être vérifié avec votre notaire au moment de la vente.

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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.