Oui, vous pouvez connaître le montant exact de votre TPI avant de signer l’acte de vente. Depuis la loi de finances 2023 (article 234 quinquies du Code général des impôts), tout vendeur peut adresser une demande d’avis préalable à la Direction générale des impôts (DGI) dans les 30 jours qui suivent le compromis de vente. La DGI vous répond dans un délai de 60 jours par une attestation de liquidation qui chiffre votre profit imposable et l’impôt à payer. Si votre déclaration finale est conforme à cette attestation, vous êtes protégé contre un contrôle fiscal ultérieur sur ce profit. Voici comment ça marche, et pourquoi nous le recommandons à beaucoup de nos vendeurs à Tanger.
C’est quoi, au juste, cet avis préalable ?
La TPI (taxe sur le profit immobilier, aujourd’hui rattachée à l’impôt sur le revenu au titre des profits fonciers) frappe la plus-value que vous réalisez en vendant un bien. Le calcul n’est pas toujours évident : il dépend du prix de revient réévalué, des frais que vous pouvez justifier, d’éventuelles exonérations. Résultat : beaucoup de vendeurs découvrent le montant réel le jour de la signature, ou pire, reçoivent un redressement des mois plus tard.
L’avis préalable règle ce problème. Vous soumettez votre dossier à la DGI avant de vendre, et l’administration vous renvoie son calcul officiel. Vous savez à l’avance ce que vous allez payer, et vous le savez de façon opposable : l’attestation de liquidation engage la DGI, pas seulement votre notaire.
Comment se calcule la TPI que l’avis va confirmer ?
Avant de demander l’avis, il faut comprendre ce que la DGI va calculer. Le profit imposable, c’est le prix de cession moins le prix de revient réévalué (prix d’achat majoré des frais d’acquisition et des dépenses justifiées, le tout corrigé par les coefficients de réévaluation publiés par arrêté). On applique ensuite le taux, avec un minimum de perception.
| Élément | Règle (à titre indicatif 2026) |
|---|---|
| Taux de la TPI | 20 % du profit net imposable |
| Minimum de perception | 3 % du prix de cession (même si le profit calculé est faible ou nul) |
| Base imposable | Prix de cession – prix de revient réévalué (achat + frais + dépenses justifiées) |
| Exonération habitation principale | Occupation d’au moins 6 ans, sur la partie du prix de vente inférieure ou égale à 4 000 000 DH |
Pour une résidence principale vendue au-delà de 4 000 000 DH, la partie qui dépasse ce seuil reste soumise à une cotisation de 3 %. Ces règles évoluent d’une loi de finances à l’autre : votre notaire ou la DGI établit le décompte exact, et c’est précisément ce que l’avis préalable vient figer.
Quels sont les délais à respecter ?
La procédure est encadrée par deux délais clairs.
| Étape | Délai |
|---|---|
| Dépôt de la demande après le compromis de vente | 30 jours |
| Réponse de la DGI (attestation de liquidation) | 60 jours à compter de la réception |
| Validité de l’attestation | 6 mois |
Concrètement : vous signez le compromis, vous disposez de 30 jours pour transmettre votre dossier, et la DGI a 60 jours pour vous répondre. L’attestation reste valable 6 mois, ce qui vous laisse le temps de finaliser la vente devant notaire en toute sérénité.
Comment déposer la demande ?
La demande se fait par voie électronique, via la plateforme SIMPL de la DGI (portail tax.gov.ma). Vous joignez les documents qui permettent à l’administration de calculer le profit net imposable et de vérifier vos droits à exonération. Dans la pratique, prévoyez :
- Le compromis de vente (et l’identité des parties)
- Le titre de propriété ou l’acte d’acquisition d’origine
- Les justificatifs des frais d’acquisition et des dépenses d’investissement (factures, droits d’enregistrement)
- Les justificatifs liés à une éventuelle exonération (preuve d’occupation comme habitation principale, par exemple)
- Une adresse e-mail active : la DGI notifie désormais via SIMPL, donc renseignez une adresse que vous consultez
Votre notaire est l’interlocuteur naturel pour monter ce dossier. À Tanger, nous travaillons avec des notaires qui maîtrisent cette procédure ; chez Redinmo, nous vous orientons et nous nous assurons que rien ne manque avant le dépôt.
Que se passe-t-il si je ne demande pas l’avis ?
La demande d’avis préalable n’est pas obligatoire, mais l’ignorer a un coût. Si vous ne sollicitez pas l’avis, vous êtes tenu de verser à titre provisoire la différence entre l’impôt que vous déclarez et 5 % du prix de cession. Autrement dit, l’administration prend une garantie en attendant de vérifier votre dossier, et vous immobilisez de la trésorerie qui ne vous sera restituée qu’après contrôle, le cas échéant.
En demandant l’avis, vous évitez cette avance et vous obtenez surtout une chose précieuse : la tranquillité. Tant que votre déclaration finale colle à l’attestation, la DGI ne peut pas revenir sur ce profit foncier par un contrôle.
Et après la vente : la déclaration et le quitus
L’avis préalable ne remplace pas votre déclaration de TPI. Après la cession, vous déposez la déclaration et payez l’impôt, en principe dans les 30 jours qui suivent le mois de la vente. Depuis le 1er juin 2026, cette déclaration et le paiement se font exclusivement en ligne via SIMPL, et le quitus fiscal (l’attestation de paiement) est délivré rapidement, sous 48 heures dans le nouveau dispositif. Sans ce quitus, le notaire ne peut pas finaliser le transfert de propriété.
Bonne nouvelle : si vous avez l’attestation de liquidation en main, votre déclaration n’est plus une inconnue. Vous reportez les montants validés par la DGI, vous payez, vous obtenez le quitus, et la vente se conclut sans surprise.
Pour qui ça vaut vraiment le coup ?
L’avis préalable est particulièrement utile si votre situation est un peu complexe : bien hérité ou reçu en donation, gros travaux à justifier, doute sur le droit à l’exonération habitation principale, vente proche du seuil de 4 000 000 DH, ou simplement un vendeur qui veut éviter toute mauvaise surprise et toute avance de trésorerie. Pour une vente très simple où vous êtes clairement exonéré, votre notaire vous dira parfois que l’avis n’est pas indispensable. Dans le doute, demandez-le : 60 jours d’attente valent mieux qu’un redressement.
Questions fréquentes
La demande d’avis préalable est-elle payante ?
La demande en elle-même est une démarche administrative auprès de la DGI ; elle ne crée pas d’impôt supplémentaire. Vous payez la TPI au moment de la déclaration, comme d’habitude. Les seuls frais éventuels sont ceux de votre notaire pour monter et déposer le dossier. Vérifiez le détail avec lui.
L’attestation de la DGI est-elle vraiment opposable ?
Oui. L’attestation de liquidation indique la base imposable à déclarer et le montant de l’impôt. Si votre déclaration finale est conforme à ces éléments, vous bénéficiez d’une protection contre un contrôle fiscal ultérieur sur ce profit foncier. C’est tout l’intérêt de la démarche.
Combien de temps l’avis reste-t-il valable ?
L’attestation est valable 6 mois. Si la vente ne se conclut pas dans ce délai, il peut être nécessaire de renouveler la démarche. Veillez donc à caler le calendrier de la signature dans cette fenêtre.
Puis-je faire la démarche moi-même sans notaire ?
La demande passe par la plateforme électronique SIMPL et nécessite un dossier complet. En pratique, la plupart des vendeurs s’appuient sur leur notaire, qui connaît les pièces à fournir et le calcul attendu. Chez Redinmo, nous vous mettons en relation avec un notaire à Tanger et nous suivons le dossier avec vous.
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Vous préparez une vente à Tanger et vous voulez sécuriser le montant de votre TPI avant de signer ? Parlons-en. Écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact : nous vous orientons vers le bon notaire et nous montons le dossier d’avis préalable avec vous.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
