Soyons clairs tout de suite : sous-évaluer le prix dans l’acte de vente, c’est l’acheteur qui en paie le prix le plus lourd, pas le vendeur. Si vous déclarez 800 000 DH pour un bien qui en vaut 1 200 000, vous économisez quelques milliers de dirhams de droits aujourd’hui, mais vous vous exposez à un redressement de la Direction Générale des Impôts (DGI) qui peut tomber des mois plus tard, avec un rappel de droits sur la vraie valeur, une pénalité pouvant aller jusqu’à 100 % du complément, et des intérêts de retard. Sans compter le jour où vous revendez, où votre plus-value imposable sera calculée à partir de ce prix d’achat artificiellement bas. Bref, ce qu’on croit gagner à l’achat se transforme presque toujours en facture plus salée plus tard.
On vous explique ici, simplement, comment la DGI repère une sous-évaluation, ce que vous risquez concrètement en tant qu’acheteur, et pourquoi le bon réflexe est de déclarer le prix réel.
C’est quoi le référentiel des prix de la DGI ?
Le référentiel des prix de l’immobilier est un outil mis en place par la DGI (avec la Conservation Foncière) qui fixe des valeurs de référence par zone géographique, par quartier et par standing. Tanger y figure, au même titre que Casablanca, Rabat, Marrakech ou Mohammedia. Ce référentiel sert à l’administration pour comparer le prix que vous déclarez avec ce qui se pratique réellement dans le secteur.
Deux points importants à comprendre :
- Ces prix sont des moyennes. Ils ne constituent pas une évaluation directe de votre bien précis (un appartement rénové et un autre à refaire dans le même immeuble n’ont pas la même valeur).
- Le référentiel est opposable à l’administration, pas au contribuable. Concrètement, l’administration ne peut pas l’utiliser pour vous imposer un prix au-dessus du marché, mais elle s’en sert comme signal d’alerte quand un prix déclaré est anormalement bas.
Au-delà du référentiel, la DGI dispose aussi des comparables récents (les ventes effectives enregistrées dans le quartier) et des bases cadastrales. C’est souvent ça qui déclenche un contrôle : votre acte indique un prix très en dessous de transactions voisines comparables.
Qui paie les droits, et combien ?
Dans la quasi-totalité des transactions au Maroc, c’est l’acheteur qui supporte les frais d’acquisition. Le notaire calcule, encaisse et reverse ces sommes à la DGI et à la Conservation Foncière en votre nom. Voici l’ordre de grandeur 2026 pour un bien résidentiel :
| Poste | Taux indicatif 2026 | Base de calcul |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % (3 % pour le logement social Damane Iskane, dans les plafonds prévus) | Prix déclaré dans l’acte |
| Conservation foncière (inscription) | environ 1 % à 1,5 % | Prix déclaré |
| Honoraires du notaire | environ 1 % (+ TVA), réglementés | Prix déclaré |
| Total approximatif | environ 6 % à 8 % | Prix déclaré |
Vous voyez la logique : presque tous les frais sont assis sur le prix déclaré. C’est précisément ce qui pousse certains à le minorer. Sauf que la DGI le sait, et que le manque à gagner est exactement ce qu’elle vient récupérer en cas de contrôle. Demandez toujours à votre notaire un décompte chiffré avant la signature ; les taux exacts et les plafonds dépendent de votre cas.
Que risque concrètement l’acheteur en cas de sous-évaluation ?
Quand la DGI estime que le prix déclaré est inférieur à la valeur réelle du bien, elle peut engager un redressement. Voici ce qui s’enchaîne :
- Rappel de droits sur la vraie valeur. Vous ne payez plus 4 % sur le prix minoré, mais 4 % sur la valeur que l’administration retient.
- Une pénalité. Selon les sources fiscales, elle peut atteindre 100 % du complément de droits dû sur l’écart entre le prix déclaré et la valeur retenue.
- Des intérêts de retard qui courent depuis l’enregistrement initial.
- Une responsabilité solidaire. Acheteur et vendeur sont solidairement responsables des droits devant l’administration, mais en pratique c’est l’acheteur (déjà propriétaire) qui est le plus facile à atteindre.
Et le piège vient deux fois. Le jour de la revente, votre plus-value imposable (TPI) se calcule sur la différence entre le prix de revente et le prix d’achat figurant dans votre acte. Un prix d’achat sous-déclaré gonfle artificiellement votre plus-value, donc votre impôt futur. Vous avez économisé une fois, vous payez deux fois.
Attention aussi au délai et au mode de paiement
Deux règles 2026 méritent d’être connues, indépendamment de la sous-évaluation :
- Délai d’enregistrement : 30 jours à compter de la date de l’acte. Au-delà, on s’expose à une majoration (de l’ordre de 15 % des droits, minimum 1 000 DH, plus un supplément mensuel). Votre notaire gère normalement ce délai pour vous.
- Traçabilité du paiement. Depuis 2026, un paiement qui n’est pas justifiable et traçable (typiquement en espèces) peut entraîner un droit d’enregistrement supplémentaire de 2 %. Privilégiez le virement bancaire ou le chèque barré non endossable, et faites-le mentionner dans l’acte.
Pourquoi déclarer le prix réel reste la meilleure stratégie
On comprend la tentation, surtout quand le vendeur pousse à baisser le prix affiché. Mais quand on met bout à bout le risque de redressement, la pénalité, les intérêts, et la plus-value future plus lourde, la sous-évaluation est un mauvais calcul presque à tous les coups. Déclarer le vrai prix vous donne un acte propre, un dossier bancaire solide (les banques financent sur la valeur déclarée), et la tranquillité de ne pas voir un courrier de la DGI arriver dans deux ans.
Chez Redinmo, on travaille avec des notaires de Tanger qui vous remettent un décompte clair avant que vous ne signiez quoi que ce soit. C’est la base d’un achat serein.
Questions fréquentes
La DGI peut-elle vraiment revenir sur une vente déjà signée ?
Oui. Le redressement intervient souvent après l’enregistrement, parfois plusieurs mois plus tard, lorsque l’administration compare votre prix déclaré aux comparables du quartier et au référentiel. L’acte signé ne vous protège pas d’un contrôle de la valeur.
Le référentiel de la DGI fixe-t-il le prix que je dois payer ?
Non. Le référentiel donne des moyennes par zone, opposables à l’administration et non au contribuable. Il ne vous oblige pas à payer un prix précis ; il sert de point de comparaison pour détecter une déclaration anormalement basse. Votre prix réel reste le prix réel.
Si le vendeur insiste pour minorer le prix dans l’acte, que faire ?
Refusez et expliquez-lui que vous, acheteur, portez l’essentiel du risque (redressement, pénalité, plus-value future plus élevée). Un notaire sérieux ne validera pas non plus une minoration manifeste. Mieux vaut négocier le prix réel à la baisse que de jouer avec la déclaration.
Combien dois-je prévoir en frais d’acquisition au total ?
Comptez en général entre 6 % et 8 % du prix déclaré (droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires de notaire et frais annexes). Le montant exact dépend du bien et de votre situation : demandez le décompte chiffré à votre notaire avant la signature.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
