La contre-visite, c’est votre deuxième passage dans l’appartement, celui que vous faites une fois le coup de cœur passé et la tête plus froide. Son seul but : vérifier les détails et poser les questions que vous n’avez pas eu le temps de poser la première fois. Concrètement, vous voulez sortir de cette visite avec trois certitudes : le vendeur est bien le propriétaire et le bien est sain juridiquement, vous connaissez le vrai coût mensuel (charges de copropriété comprises), et vous savez ce qui marche, ce qui ne marche pas et ce qu’il faudra réparer. Voici, dans l’ordre, les questions à poser au vendeur et à l’agent, et les documents à demander.
Avant tout : revenez préparé et au bon moment
Une contre-visite réussie se prépare. Revenez à un autre moment de la journée que la première fois (le matin si vous aviez visité le soir, et inversement) pour juger la luminosité, le bruit de la rue et le voisinage sous un autre angle. Venez avec une liste écrite, un mètre, et idéalement quelqu’un qui a déjà acheté. Annoncez à l’agent, dès la prise de rendez-vous, que vous viendrez avec des questions précises et que vous aimeriez voir certains documents : un bon agent prépare le dossier à l’avance, et sa réaction vous en dit déjà long.
Les questions sur la situation juridique du bien
C’est le bloc le plus important, parce qu’aucune réparation ne rattrape un problème de titre. Posez-les calmement, l’agent et le vendeur ont l’habitude.
- L’appartement a-t-il un titre foncier individuel ? Demandez le numéro du titre foncier. Au Maroc, c’est le document de référence qui prouve la propriété, conservé à l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC).
- Le vendeur est-il bien le propriétaire inscrit ? Le nom sur le titre doit correspondre au vendeur. S’il vend pour un proche, demandez à voir la procuration.
- Le bien est-il libre de toute charge ? Hypothèque non soldée, saisie, opposition, servitude : ces inscriptions apparaissent sur le titre. Vous pouvez (et devez) commander un certificat de propriété récent auprès de l’ANCFCC, en ligne, pour environ 100 DH. Il est délivré en PDF avec un QR code et liste les zones clés : propriétaire inscrit, superficie, hypothèques, pré-notations, saisies et servitudes.
- Y a-t-il un litige en cours ? Succession non réglée, conflit entre héritiers, désaccord avec la copropriété : posez la question directement.
Règle pratique : exigez un certificat de propriété de moins de 30 jours au moment de la signature. Votre notaire le vérifiera de toute façon, mais le voir en amont vous évite de perdre du temps sur un bien problématique.
Les questions sur la copropriété et les charges
Pour un appartement, la copropriété fait partie du prix réel. Au Maroc, elle est encadrée par la loi 18-00 (modifiée par la loi 106-12), qui impose un règlement de copropriété écrit, une assemblée générale au moins une fois par an et un syndic chargé de la gestion. Demandez à l’agent d’obtenir ces éléments auprès du syndic ou du vendeur :
- Le montant des charges mensuelles ou trimestrielles, et ce qu’elles couvrent (gardien, ascenseur, nettoyage, eau des parties communes, éclairage).
- Le règlement de copropriété : il fixe les règles de l’immeuble et la répartition des charges selon votre quote-part.
- Les derniers procès-verbaux d’assemblée générale : ils révèlent l’ambiance de la copropriété, les conflits éventuels et les travaux votés mais pas encore réalisés (qui pourraient vous incomber).
- La preuve que le vendeur est à jour de ses charges : un certificat du syndic attestant qu’il n’y a pas d’arriérés. Sans cela, vous risquez d’hériter de la dette.
- Qui gère la résidence ? Un syndic professionnel ou un copropriétaire bénévole. La gestion bénévole donne souvent des comptes moins formalisés et plus de retards d’entretien.
Profitez-en pour observer les parties communes : escalier, hall, ascenseur, accès à l’immeuble. Un immeuble mal entretenu trahit une copropriété sous-financée, et donc des appels de fonds à venir.
Les questions sur l’état technique de l’appartement
Là, vous testez plutôt que vous discutez. Ouvrez les robinets, tirez les chasses d’eau, allumez les lumières, vérifiez la pression de l’eau et le tableau électrique. Puis posez ces questions au vendeur :
- Quel est l’âge de l’immeuble et des principaux équipements (chauffe-eau, climatisation, plomberie, installation électrique) ?
- Y a-t-il eu des problèmes d’humidité, d’infiltration ou de fuites ? Cherchez les traces : taches au plafond, peinture cloquée, joints noircis dans la salle de bains.
- Quels travaux ont été faits récemment, et lesquels restent à prévoir ? Demandez les factures des gros travaux.
- Comment se comporte l’appartement en été et en hiver ? Chaleur, ventilation, isolation phonique avec les voisins et la rue.
- L’orientation et la vue sont-elles définitives ? Un terrain nu en face peut accueillir une construction qui vous coupera la lumière.
Les questions sur le prix, les frais et le calendrier
Une fois rassuré sur le bien, parlez chiffres. Au-delà du prix affiché, prévoyez les frais d’acquisition, qui s’ajoutent à votre budget. À titre indicatif pour 2026, voici les ordres de grandeur les plus courants au Maroc. Votre notaire et votre banque établissent le décompte exact selon votre situation.
| Poste | Ordre de grandeur (indicatif 2026) | À qui |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | environ 4 % du prix déclaré | Trésor public (DGI) |
| Conservation foncière | environ 1 % à 1,5 % | ANCFCC |
| Honoraires du notaire | environ 1 % à 1,5 % (plus TVA) | Notaire |
| Frais d’agence | selon le mandat | Agence |
| Frais de notaire (total) | souvent 6 % à 8 % du prix | regroupés chez le notaire |
Demandez aussi : le prix est-il négociable et pourquoi le vendeur vend (déménagement, succession, besoin de liquidités) ? Y a-t-il un acompte ou des arrhes à verser ? Sous quel délai le vendeur veut-il signer le compromis puis l’acte définitif ? Et précisez qu’au Maroc, depuis les nouvelles dispositions, tout règlement doit passer par virement bancaire ou chèque, jamais en espèces. Vérifiez le montant exact avec votre notaire et le coût total avec votre banque avant de vous engager.
Questions fréquentes
La contre-visite est-elle vraiment nécessaire ?
Oui, pour un achat aussi important. La première visite sert au coup de cœur, la contre-visite sert à vérifier. C’est le moment de revenir à une autre heure, de tester les installations et de poser toutes les questions techniques et juridiques sans la pression de la découverte.
Puis-je demander les documents de copropriété avant de signer ?
Absolument, et c’est même recommandé. Le règlement de copropriété, les derniers procès-verbaux d’assemblée générale et l’attestation que le vendeur est à jour de ses charges sont des documents normaux à demander. Un vendeur sérieux et un bon agent vous les fournissent sans difficulté.
Comment savoir s’il existe une hypothèque sur l’appartement ?
En commandant un certificat de propriété auprès de l’ANCFCC, disponible en ligne pour environ 100 DH. Il indique les hypothèques, saisies, pré-notations et servitudes inscrites sur le titre foncier. Votre notaire exige toujours un certificat récent avant de rédiger l’acte.
Qui répond à ces questions, le vendeur ou l’agent ?
Les deux. Le vendeur connaît l’historique de vie de l’appartement (travaux, humidité, voisinage). L’agent rassemble les documents (titre foncier, copropriété, charges) et fait le lien avec le notaire. Chez Redinmo, nous préparons ce dossier en amont pour que votre contre-visite soit utile.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
