Vous voulez acheter sur plan à Tanger sans être présent au Maroc pendant le chantier. La réponse courte : c’est tout à fait faisable, à condition de signer un contrat préliminaire de vente devant un notaire (ou un adoul), de ne payer qu’au rythme de l’avancement des travaux comme le prévoit la loi 107-12, d’exiger par écrit une garantie d’achèvement ou de remboursement, et de faire entrer vos fonds par virement depuis l’étranger sur un compte en dirhams convertibles pour préserver votre droit de rapatriement plus tard. On vous détaille chaque point ci-dessous.
La VEFA, c’est quoi exactement ?
La VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) veut dire que vous achetez un bien qui n’est pas encore construit, ou qui est en cours de construction. Vous payez par tranches au fil du chantier, et le promoteur vous remet les clés une fois le logement achevé. Au Maroc, ce type de vente est encadré par la loi 44-00, profondément réformée par la loi 107-12 (entrée en vigueur en 2016). Cette loi existe pour vous protéger : elle impose un contrat écrit, plafonne ce que vous pouvez payer avant la livraison, et oblige le promoteur à vous fournir une garantie.
Le point le plus important quand on achète depuis l’étranger : ne versez jamais d’argent sans un contrat signé. Une simple promesse verbale ou un virement “pour réserver” sans document notarié vous expose à perdre vos fonds. C’est la première règle, et elle ne souffre aucune exception.
L’échéancier de paiement encadré par la loi
La grande protection de la loi 107-12, c’est que vous ne payez pas tout d’avance. Les versements suivent l’avancement réel du chantier, et la part exigible à chaque étape est plafonnée. Le principe à retenir : une part importante du prix reste due seulement à la livraison, ce qui vous donne un levier si le promoteur traîne. Voici le schéma type prévu par la loi.
| Étape du chantier | Part du prix (indicative) |
|---|---|
| Contrat de réservation (s’il y en a un) | jusqu’à 5 % (caution plafonnée) |
| Signature du contrat préliminaire | environ 5 à 10 % |
| Démarrage des travaux et fondations | première tranche du chantier |
| Gros œuvre, hors d’eau hors d’air, finitions | tranches successives selon l’avancement |
| Contrat définitif et remise des clés | environ 20 % (solde à la livraison) |
Ces pourcentages sont donnés à titre indicatif. La loi fixe un cadre, mais le détail exact figure dans votre contrat et peut varier d’un projet à l’autre. Vérifiez le décompte exact ligne par ligne avec votre notaire avant de signer. Deux réflexes utiles : la caution de réservation est plafonnée (souvent autour de 5 % du prix si la vente se conclut dans l’année), et ces sommes doivent être consignées sur un compte dédié et vous être restituées si le contrat de réservation n’aboutit pas.
Les garanties à exiger absolument
La loi 107-12 oblige le promoteur à vous fournir, après la signature du contrat préliminaire, l’une des deux garanties suivantes. Ne signez pas tant que vous ne savez pas laquelle vous est accordée.
- La garantie d’achèvement : un établissement financier ou une assurance s’engage à ce que les travaux soient menés à terme, même si le promoteur fait défaut. C’est la garantie la plus protectrice.
- La garantie de remboursement : si le projet n’aboutit pas, vous récupérez les échéances déjà versées. Vous ne perdez pas votre logement, mais vous récupérez votre argent.
Au-delà de ces deux garanties légales, exigez par écrit : une date d’achèvement ferme, des pénalités de retard clairement chiffrées, et les modalités de restitution si vous exercez votre droit de rétractation. Vérifiez aussi en amont que le promoteur détient le permis de construire et que le terrain dispose d’un titre foncier régulier. Votre notaire fait ces vérifications, mais demandez-lui de vous les confirmer noir sur blanc.
Astuce de protection peu connue : une fois que vous avez versé la moitié du prix, vous pouvez faire inscrire vos droits au registre foncier via une prénotation. Cela sécurise votre position face au promoteur. Parlez-en à votre notaire.
Acheter depuis l’étranger : faire entrer vos fonds correctement
C’est le volet que beaucoup d’acheteurs MRE et étrangers négligent, et c’est pourtant celui qui conditionne votre capacité à récupérer votre argent un jour. La règle de l’Office des Changes est simple : pour bénéficier de la garantie de rétrocession (le droit de rapatrier vos fonds à l’étranger lors d’une revente ou d’une succession), votre achat doit être financé par des devises importées via le circuit bancaire.
Concrètement, voici comment procéder.
- Ouvrez un compte en dirhams convertibles (pour les MRE) ou un compte étranger en dirhams convertibles, à votre nom, dans une banque marocaine.
- Alimentez-le par virement depuis l’étranger, en devises. Chaque entrée génère une attestation de cession de devises (ou justificatif de domiciliation) qui prouve l’origine étrangère des fonds. Conservez tous ces justificatifs.
- Payez le promoteur depuis ce compte, par virement ou chèque bancaire, pour que chaque versement soit traçable.
- Faites enregistrer l’investissement auprès de l’Office des Changes via votre banque. C’est cet enregistrement qui active la garantie de rétrocession.
En VEFA, ce point est encore plus pratique : comme vous payez par tranches étalées sur des mois, vous programmez vos transferts au rythme des appels de fonds, ce qui lisse l’impact du taux de change. Les règles de change évoluent, donc confirmez la procédure et les justificatifs exacts avec votre banque marocaine avant le premier virement.
Combien coûtent les frais en plus du prix ?
Au-delà des tranches versées au promoteur, prévoyez les frais liés à l’acte. Ils sont à régler au moment du contrat définitif, pas pendant le chantier.
| Poste | Ordre de grandeur |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (mutation) | variable selon le type de bien : vérifiez le taux applicable |
| Conservation foncière et taxe d’inscription | pourcentage du prix + frais fixes |
| Honoraires du notaire | généralement autour de 1 % du prix (+ TVA) |
| TVA sur le logement neuf | selon le régime du bien (le neuf peut être soumis à TVA) |
Ces montants ne sont donnés qu’à titre d’ordre de grandeur. Le neuf en VEFA peut relever d’un régime de TVA particulier, et certains logements bénéficient de dispositifs spécifiques. Demandez à votre notaire un décompte chiffré complet avant de vous engager, pour éviter toute surprise au moment de la signature.
Questions fréquentes
Puis-je signer le contrat VEFA sans venir au Maroc ?
Oui. Vous pouvez établir une procuration au profit d’une personne de confiance ou de votre notaire pour signer en votre nom. La procuration doit être faite dans les formes (devant notaire, et le cas échéant légalisée ou apostillée selon votre pays de résidence). Demandez à votre notaire la liste exacte des documents à fournir.
Que se passe-t-il si le promoteur ne livre pas à temps ?
Si votre contrat prévoit une date ferme et des pénalités de retard (ce que vous devez exiger), vous pouvez les faire jouer. Et selon la garantie souscrite, vous êtes couvert : achèvement des travaux par un tiers, ou remboursement des sommes versées. C’est exactement pourquoi la garantie écrite est non négociable.
Pourrai-je rapatrier mon argent si je revends plus tard ?
Oui, à condition d’avoir financé l’achat en devises importées et d’avoir fait enregistrer l’investissement auprès de l’Office des Changes. C’est la garantie de rétrocession. Sans ces justificatifs au départ, le rapatriement du produit de la revente devient compliqué. Gardez précieusement toutes vos attestations de cession de devises.
Le contrat préliminaire doit-il être notarié ?
Le contrat préliminaire de vente doit être établi par un professionnel habilité : notaire, adoul autorisé, ou avocat agréé près la Cour de cassation. Ne signez jamais un simple sous-seing privé non encadré, et ne versez aucun fonds avant ce contrat.
Voir aussi
- Acheter un bien immobilier à Tanger
- Nos annonces à Tanger
- MRE ou étranger : quelles différences pour acheter un bien à Tanger ?
- Compte en dirhams convertibles : c’est quoi et comment l’ouvrir pour acheter à Tanger
- Garantie de retransfert : déclarer son achat à l’Office des Changes avant de payer
Vous préparez un achat sur plan à Tanger depuis l’étranger et vous voulez qu’on relise l’échéancier et les garanties de votre contrat avant de signer ? Écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact. On vous accompagne, du choix du programme jusqu’à la remise des clés.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
