La réponse courte d’abord : au Maroc, vos loyers ne sont pas imposés sur leur montant total. L’administration applique un abattement forfaitaire de 40 % sur le loyer brut, et vous n’êtes imposé que sur les 60 % restants. Pour trouver votre revenu net imposable, vous prenez donc le total des loyers encaissés dans l’année, vous le multipliez par 0,6, puis vous appliquez le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR) à ce résultat. C’est tout. Voyons maintenant le détail, avec un exemple chiffré et les pièges à éviter avant d’investir.
Qu’est-ce que l’abattement de 40 % sur les loyers ?
C’est une réduction automatique que le fisc applique sur vos revenus fonciers, c’est-à-dire les loyers que vous tirez d’un logement, d’un local commercial ou d’un terrain mis en location. L’idée est simple : louer un bien coûte de l’argent (entretien, réparations, assurance, charges de copropriété, gestion), donc l’État vous accorde un forfait de 40 % censé couvrir l’ensemble de ces frais. Vous n’êtes imposé que sur le reste.
Le grand avantage, c’est qu’il est forfaitaire et automatique : vous n’avez aucune facture à fournir, aucune dépense réelle à justifier. Même si vos charges réelles ont été plus faibles que 40 % cette année-là, l’abattement reste de 40 %. En contrepartie, vous ne pouvez pas, en plus, déduire vos charges réelles ou les intérêts d’un crédit immobilier : le forfait est réputé tout couvrir.
Comment calculer le revenu net imposable ? La méthode en 3 étapes
Le calcul tient en trois gestes simples.
- Étape 1 : additionnez vos loyers bruts de l’année. On parle bien du loyer encaissé sur les douze mois, hors charges récupérées éventuelles. C’est votre revenu foncier brut.
- Étape 2 : appliquez l’abattement de 40 %. Multipliez le brut par 0,6 (ou retirez 40 %). Vous obtenez votre revenu net imposable.
- Étape 3 : appliquez le barème de l’IR. C’est ce montant net, pas le brut, qui passe dans les tranches d’impôt.
Exemple concret. Un appartement loué 8 000 MAD par mois, soit 96 000 MAD sur l’année. Le revenu net imposable est de 96 000 × 0,6 = 57 600 MAD. C’est sur ces 57 600 MAD, et non sur les 96 000 MAD, que l’impôt se calcule.
Quel barème s’applique sur le revenu net ?
Après l’abattement, votre revenu net passe dans le barème progressif de l’IR. La Loi de Finances 2025 a revu ce barème, avec une première tranche exonérée relevée à 40 000 MAD et un taux marginal supérieur ramené à 37 %. Voici les tranches telles qu’elles sont publiées par plusieurs cabinets fiscaux marocains pour les revenus 2025 et suivants.
| Tranche de revenu net annuel (MAD) | Taux |
|---|---|
| 0 à 40 000 | 0 % |
| 40 001 à 60 000 | 10 % |
| 60 001 à 80 000 | 20 % |
| 80 001 à 100 000 | 30 % |
| 100 001 à 180 000 | 34 % |
| Au-delà de 180 000 | 37 % |
Le barème est progressif : chaque tranche est imposée à son propre taux, pas la totalité du revenu au taux le plus haut. En pratique, l’administration utilise une formule simplifiée (taux de la tranche moins une somme à déduire) qui revient au même résultat. Pour notre appartement à 57 600 MAD de net, seule la part au-dessus de 40 000 MAD est taxée, ici à 10 %, ce qui donne un impôt modeste. Demandez à votre comptable ou à la DGI le décompte exact, car les déductions familiales (personnes à charge) viennent encore réduire l’addition.
Barème progressif ou taux libératoire : quelle option ?
Depuis la réforme, vous avez en réalité deux façons d’être imposé sur vos loyers, et le choix peut changer la note.
1. Le régime de droit commun (barème progressif). Vos loyers nets (après abattement) s’ajoutent à vos autres revenus et passent dans le barème ci-dessus. C’est souvent le plus avantageux quand vous avez peu de loyers ou peu d’autres revenus, car vous profitez de la tranche à 0 % et des déductions.
2. Le taux libératoire de 20 %. La Loi de Finances 2025 a introduit une option à 20 % libératoire, surtout intéressante pour les bailleurs aux loyers élevés (à partir de 120 000 MAD bruts par an selon les sources fiscales). « Libératoire » veut dire qu’une fois ce taux payé, vous êtes quitte : ces loyers ne se cumulent pas avec vos autres revenus dans le barème.
Il existe aussi un mécanisme de retenue à la source par le locataire professionnel, avec des taux de 10 % et 15 % selon le niveau de loyer. Le partage entre base brute et base nette pour ces taux varie d’une source à l’autre, donc vérifiez le calcul exact avec votre notaire ou votre comptable avant de choisir votre régime.
| Situation | Régime souvent retenu |
|---|---|
| Loyers modestes, peu d’autres revenus | Barème progressif (tranche 0 % utile) |
| Loyers élevés (≥ 120 000 MAD/an) | Option libératoire 20 % à étudier |
| Locataire professionnel qui retient à la source | Retenue 10 % / 15 % puis régularisation |
Faut-il déclarer même si on ne paie rien ?
Oui, dans la plupart des cas. Les sources fiscales indiquent que le seuil en deçà duquel la déclaration n’est pas exigée a été relevé (autour de 30 000 à 40 000 MAD de loyer brut annuel selon les références). Au-dessus, la déclaration reste obligatoire même si, après l’abattement de 40 % et la tranche à 0 %, l’impôt final ressort à zéro. La déclaration se dépose en ligne via le portail de la Direction Générale des Impôts (Simpl), généralement au début de l’année suivant celle des revenus. Les dates exactes (souvent citées entre fin janvier et le 1er mars) doivent être confirmées chaque année, donc fiez-vous au calendrier officiel de la DGI ou à votre comptable.
Questions fréquentes
L’abattement de 40 % est-il automatique ou faut-il le demander ?
Il est automatique et forfaitaire. Vous n’avez ni à le demander ni à justifier vos dépenses. Vous déclarez vos loyers bruts, et l’abattement s’applique pour déterminer la base imposable. C’est l’un des grands atouts du régime locatif marocain pour un investisseur.
Puis-je déduire mes intérêts de crédit en plus de l’abattement ?
Non, pas dans ce régime forfaitaire. Le forfait de 40 % est réputé couvrir l’ensemble des charges, y compris la gestion et l’entretien. Les intérêts d’emprunt ne se déduisent donc pas en supplément sur les revenus fonciers ainsi calculés. Si votre montage est complexe, parlez-en à votre comptable.
L’abattement s’applique-t-il aussi aux locaux commerciaux et aux terrains ?
D’après les textes, l’abattement de 40 % vise les revenus de location d’immeubles bâtis et non bâtis, donc logements, locaux et terrains, à l’exception notable des biens agricoles. Pour un cas précis, faites valider l’éligibilité par un professionnel.
Le calcul est-il le même pour un non-résident (MRE ou étranger) ?
Le principe de l’abattement de 40 % et du barème reste le même, mais le statut de non-résident ajoute des questions de retenue à la source et de conventions fiscales avec votre pays. Le guide fiscal MRE de l’administration et votre notaire vous donneront le détail adapté à votre situation.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
