Vous voulez transmettre un bien à votre enfant, à votre conjoint ou à l’un de vos parents à Tanger, et vous hésitez entre une donation et une vente ? Voici la réponse directe : pour une transmission au sein de la famille proche (entre ascendants et descendants, entre époux, et même entre frères et sœurs), la donation est en principe exonérée de la taxe sur le profit immobilier (TPI / IR-PF), et elle bénéficie d’un taux réduit de droits d’enregistrement de 1,5% au lieu des 4% habituels. La vente classique, elle, reste soumise à la TPI au taux de 20% du profit net (avec un minimum de 3% du prix) et à 4% de droits d’enregistrement. Dans la grande majorité des cas, la donation revient donc nettement moins cher. On vous détaille tout, chiffres à l’appui.
Donation ou vente : ce que dit la loi pour la famille proche
Au Maroc, le législateur a voulu faciliter la transmission du patrimoine à l’intérieur de la cellule familiale. Deux avantages se cumulent quand l’acte se fait entre parents, enfants ou époux.
D’abord la TPI : les transferts à titre gratuit (donations) entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, ou dans le cadre d’une Kafala, sont exonérés de la taxe sur le profit immobilier. Concrètement, le parent qui donne ne paie pas les 20% de TPI qu’il aurait dû acquitter sur une vente ordinaire. C’est l’avantage le plus lourd financièrement.
Ensuite les droits d’enregistrement : la donation en ligne directe (parents et enfants), entre époux ou entre frères et sœurs bénéficie d’un taux réduit de 1,5% de la valeur du bien, au lieu du taux de droit commun de 4% applicable à une vente d’habitation. La donation entre époux profite de ce taux réduit sans condition de valeur.
À cela s’ajoutent, dans les deux scénarios, les frais de conservation foncière (inscription au Livre foncier) de l’ordre de 1% pour un bien titré, et les honoraires du notaire ou de l’adoul, souvent autour de 1% de la valeur et négociables, soumis à la TVA. Demandez toujours le décompte exact à votre notaire avant de signer.
Combien ça coûte vraiment ? Le comparatif chiffré
Prenons un appartement à Tanger d’une valeur de 1 000 000 MAD, qu’un parent souhaite transmettre à son enfant. Le parent l’avait acheté il y a quelques années 700 000 MAD. Voici une estimation des deux voies. Les montants sont indicatifs : votre notaire affine selon le prix d’achat revalorisé, les frais déductibles et la situation exacte du bien.
| Poste | Donation (parent vers enfant) | Vente classique |
|---|---|---|
| TPI / IR-PF (taxe sur le profit) | 0 MAD (exonéré) | 20% du profit net, soit environ 60 000 MAD (ou 3% du prix au minimum, ici 30 000 MAD ; on retient le plus élevé) |
| Droits d’enregistrement | 1,5% = 15 000 MAD | 4% = 40 000 MAD |
| Conservation foncière (≈ 1%) | ≈ 10 000 MAD | ≈ 10 000 MAD |
| Notaire / adoul (≈ 1% + TVA) | ≈ 10 000 à 12 000 MAD | ≈ 10 000 à 12 000 MAD |
| Total approximatif | ≈ 35 000 à 37 000 MAD | ≈ 120 000 à 122 000 MAD |
L’écart vient surtout de la TPI : sur une vente, le profit est taxé, alors que la donation familiale en est exonérée. C’est pour cela qu’au sein d’une même famille, on conseille presque toujours la donation plutôt qu’une vente déguisée. Vérifiez le montant exact avec votre notaire, car le profit net dépend du prix d’achat revalorisé par les coefficients de l’administration et des frais que vous pouvez déduire.
Quels documents préparer pour bénéficier de l’exonération ?
L’exonération de TPI et le taux réduit d’enregistrement ne sont pas automatiques : il faut prouver le lien de famille. Préparez en amont :
- Le titre foncier du bien (ou l’acte de propriété) et le dernier certificat de propriété de la conservation foncière.
- Les actes d’état civil qui établissent le lien : acte de naissance, livret de famille, acte de mariage selon le cas (parent-enfant, époux, frères et sœurs).
- Les pièces d’identité (CNIE) du donateur et du donataire.
- Le dernier avis de taxe d’habitation / taxe de services communaux et un justificatif de quittance fiscale, souvent demandés à Tanger pour boucler le dossier.
L’acte est rédigé par un notaire (acte authentique) ou par deux adouls, puis enregistré auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI) et inscrit à l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie (ANCFCC). La quittance des droits d’enregistrement est indispensable pour l’inscription au Livre foncier.
Le cas particulier de la vente à un proche
Et si vous voulez vraiment vendre (et non donner) à un membre de la famille, par exemple parce que l’enfant rachète sa part dans un bien indivis ? Dans ce cas, l’opération redevient une vente ordinaire : la TPI s’applique au vendeur (20% du profit net, minimum 3% du prix) et les droits d’enregistrement passent à 4%. L’avantage familial ne joue que pour les transferts à titre gratuit (la donation). Si votre objectif est purement la transmission, la donation est presque toujours plus avantageuse. Si un véritable paiement doit avoir lieu entre les parties, c’est une vente, avec sa fiscalité propre.
Attention aussi à la valeur déclarée : l’administration fiscale peut redresser un acte dont la valeur paraît sous-évaluée par rapport au marché de Tanger. Déclarer une valeur cohérente avec les prix réels du quartier vous évite un contrôle et des pénalités. Notre équipe peut vous donner une estimation de marché fiable pour cadrer votre acte.
Donation simple ou donation avec réserve d’usufruit ?
Beaucoup de propriétaires à Tanger veulent transmettre tout en continuant à habiter le bien ou à percevoir les loyers. C’est possible avec une donation avec réserve d’usufruit : vous donnez la nue-propriété à votre enfant et vous gardez l’usufruit (l’usage et les revenus) jusqu’à votre décès. La fiscalité de l’enregistrement reste avantageuse, mais le calcul de la base imposable diffère selon la valeur de l’usufruit conservé. C’est un montage qui se discute au cas par cas avec le notaire ; ne le décidez pas seul.
Questions fréquentes
Une donation entre époux est-elle vraiment exonérée de TPI ?
Oui. Le transfert à titre gratuit entre époux est exonéré de la taxe sur le profit immobilier, comme entre ascendants et descendants ou entre frères et sœurs. Côté droits d’enregistrement, la donation entre époux bénéficie du taux réduit de 1,5%, en principe sans condition de valeur. Confirmez votre situation précise avec votre notaire.
Mon enfant qui reçoit la donation paiera-t-il un impôt plus tard s’il revend ?
S’il revend ensuite, il sera lui-même soumis à la TPI sur son propre profit. Le point de départ du calcul (prix d’acquisition) sera en général la valeur retenue lors de la donation. Pensez donc à déclarer une valeur cohérente le jour de la donation, car elle servira de base le jour de la revente.
La donation entre frères et sœurs profite-t-elle des mêmes avantages ?
Pour la TPI, oui : le transfert à titre gratuit entre frères et sœurs est exonéré. Pour les droits d’enregistrement, le taux applicable aux donations entre frères et sœurs est généralement de 3% (contre 1,5% en ligne directe et entre époux). Le notaire vous indiquera le taux exact selon le lien.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire à Tanger ?
L’acte de donation immobilière doit être un acte authentique (notaire) ou adoulaire (deux adouls), puis enregistré à la DGI et inscrit à la conservation foncière (ANCFCC). C’est cette inscription qui rend la donation opposable et sécurise la propriété de votre enfant ou de votre conjoint. Un sous-seing privé ne suffit pas pour un bien titré.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
