La réponse courte d’abord : au Maroc, vos loyers commencent à être imposables une fois que votre revenu foncier net dépasse 40 000 dirhams par an. Comme l’administration applique d’office un abattement de 40 % sur les loyers bruts, cela veut dire qu’en pratique vous pouvez encaisser jusqu’à environ 66 700 DH de loyers bruts dans l’année sans payer d’impôt sur le revenu. Au-delà, seule la partie qui dépasse ce seuil est taxée, et de façon progressive. Voyons comment ça marche concrètement, parce que la mécanique du seuil net surprend souvent les propriétaires.
Le seuil d’exonération : 40 000 DH, mais sur le revenu net
Depuis la Loi de Finances 2025, le seuil d’exonération a été relevé de 30 000 à 40 000 DH par an. C’est une bonne nouvelle pour les petits bailleurs. Le point qu’il faut bien comprendre : ce seuil s’applique au revenu foncier net, c’est-à-dire après l’abattement forfaitaire de 40 %, et non aux loyers bruts que vous encaissez réellement.
Autrement dit, l’État considère d’office que 40 % de vos loyers servent à couvrir vos charges (entretien, gestion, vétusté), et il ne taxe que les 60 % restants. C’est seulement cette base de 60 % qui est comparée au seuil de 40 000 DH. Vous n’avez aucun justificatif à fournir pour obtenir cet abattement, il est automatique.
Combien de loyer brut puis-je encaisser sans être imposé ?
Faisons le calcul à l’envers. Pour rester sous le seuil de 40 000 DH net, il faut que 60 % de vos loyers bruts ne dépassent pas 40 000 DH. On obtient donc un plafond de loyers bruts d’environ 66 666 DH par an, soit à peu près 5 555 DH par mois pour un seul bien loué à l’année.
| Situation | Loyer brut annuel | Abattement 40 % | Revenu net imposable | Imposable ? |
|---|---|---|---|---|
| Studio loué 4 000 DH/mois | 48 000 DH | 19 200 DH | 28 800 DH | Non, sous le seuil |
| Appartement loué 5 500 DH/mois | 66 000 DH | 26 400 DH | 39 600 DH | Non, juste sous le seuil |
| Appartement loué 7 000 DH/mois | 84 000 DH | 33 600 DH | 50 400 DH | Oui, partie au-dessus de 40 000 DH |
Attention : si vous possédez plusieurs biens loués, ce sont vos revenus fonciers totaux qui comptent, pas chaque bien pris isolément. Le seuil s’apprécie sur l’ensemble de votre patrimoine locatif.
Que se passe-t-il au-dessus du seuil ?
Une fois que votre revenu foncier net dépasse 40 000 DH, vous entrez dans le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR). Bonne nouvelle : seule la fraction qui dépasse 40 000 DH est taxée, et le taux monte par tranches. Voici le barème en vigueur pour 2026, issu de la réforme de la Loi de Finances 2025.
| Tranche de revenu net annuel | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 40 000 DH | 0 % (exonéré) |
| De 40 001 à 60 000 DH | 10 % |
| De 60 001 à 80 000 DH | 20 % |
| De 80 001 à 100 000 DH | 30 % |
| De 100 001 à 180 000 DH | 34 % |
| Au-delà de 180 000 DH | 37 % |
Ce barème est le même que pour les salaires : vos revenus fonciers s’ajoutent à vos autres revenus soumis à l’IR. Si vous êtes déjà imposé sur un salaire, vos loyers viennent se cumuler, et c’est l’ensemble qui détermine votre tranche. C’est un point que beaucoup d’investisseurs oublient, et c’est exactement là où votre notaire ou votre comptable vous aide à établir le décompte exact.
L’option du taux libératoire de 20 %
Si vos loyers annuels bruts atteignent ou dépassent 120 000 DH, vous pouvez choisir une option intéressante : un taux libératoire unique de 20 %. “Libératoire” veut dire que vous payez ces 20 % et que vous êtes quitte, sans avoir à intégrer ces loyers dans votre déclaration globale de revenus.
Cette option peut être avantageuse pour les gros patrimoines locatifs qui seraient sinon poussés dans les tranches hautes du barème (34 % ou 37 %). Mais elle se demande formellement à l’administration fiscale, et vous devez remettre une copie de votre demande à chacun de vos locataires, en général au moins 30 jours avant l’échéance du loyer suivant. C’est un calcul à faire au cas par cas : selon votre situation, le barème progressif peut rester plus avantageux. Là encore, faites trancher le chiffre par un professionnel avant de vous engager.
La retenue à la source : un cas particulier
Si votre locataire est une personne morale (une société, une administration) ou un professionnel tenant une comptabilité, c’est lui qui prélève l’impôt directement sur le loyer et le reverse à l’État. C’est ce qu’on appelle la retenue à la source (RAS). Les taux sont les suivants :
- 10 % quand le revenu foncier brut annuel est inférieur à 120 000 DH
- 15 % quand il est égal ou supérieur à 120 000 DH
La RAS ne s’applique que si vos loyers bruts dépassent le seuil de 40 000 DH par an. En dessous, vous restez exonéré, même si votre locataire est une société. Notez que pour un particulier qui loue à un autre particulier (le cas le plus fréquent à Tanger), il n’y a pas de retenue à la source : vous déclarez et payez vous-même.
Comment et quand déclarer ?
Même si vous êtes exonéré, il est prudent de connaître les obligations déclaratives. La déclaration annuelle des revenus fonciers se dépose avant le 1er mars de l’année qui suit celle où vous avez perçu les loyers. Par exemple, les loyers encaissés en 2025 se déclarent avant le 1er mars 2026.
La déclaration se fait via le formulaire prévu par la Direction Générale des Impôts (formulaire n° 9421 pour le régime simplifié) et, de plus en plus, en ligne sur le portail fiscal de la DGI, qui permet aussi de payer l’impôt par télérèglement. Gardez bien vos contrats de bail et vos justificatifs d’encaissement : ce sont eux qui servent de base en cas de contrôle.
Questions fréquentes
Suis-je obligé de déclarer si je suis sous le seuil de 40 000 DH ?
Si vos revenus fonciers nets restent sous le seuil, vous êtes exonéré d’impôt. Les pratiques déclaratives peuvent toutefois varier selon votre situation globale (autres revenus, statut MRE, etc.). Le plus sûr est de confirmer votre cas précis avec votre notaire ou un comptable, qui vous dira si une déclaration reste utile dans votre situation.
Le seuil de 40 000 DH s’applique-t-il par bien ou pour tout mon patrimoine ?
Pour l’ensemble de vos revenus fonciers, pas par bien. Si vous louez trois appartements, c’est le total de vos loyers nets qui est comparé au seuil. Posséder plusieurs petits biens ne multiplie pas l’exonération.
Les MRE bénéficient-ils du même seuil ?
Oui, les revenus fonciers de source marocaine suivent les mêmes règles d’imposition, que vous résidiez au Maroc ou à l’étranger. Des conventions fiscales entre le Maroc et votre pays de résidence peuvent ensuite jouer pour éviter une double imposition. Un MRE a tout intérêt à faire vérifier sa situation par un fiscaliste avant d’investir.
L’abattement de 40 % couvre-t-il vraiment toutes mes charges ?
C’est un abattement forfaitaire : il remplace la déduction des charges réelles, que vos frais soient plus ou moins élevés. Vous n’avez rien à justifier, mais vous ne pouvez pas non plus déduire de dépenses en plus. Pour un bien récent avec peu de charges, c’est souvent avantageux.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
