Les chiffres du marché sont clairs : les Marocains résidant à l’étranger (MRE) achètent surtout à Casablanca, puis à Marrakech, Agadir et Tanger. Mais acheter là où tout le monde achète n’est pas toujours le choix le plus rentable. La ville la plus populaire est rarement celle qui offre le meilleur rendement locatif, et c’est exactement le piège que nous voyons revenir le plus souvent. Dans cet article, nous vous donnons la carte réelle des achats MRE, les chiffres vérifiables, et la manière de raisonner avant de signer.

Où les MRE achètent-ils le plus au Maroc ?

D’après les analyses de marché 2025, la répartition des achats MRE se concentre sur un petit nombre de villes. Casablanca domine largement, suivie de Marrakech, d’Agadir et de Tanger. Ces parts varient selon les sources et les années, considérez-les comme des ordres de grandeur, pas comme des chiffres officiels figés.

Ville	Part estimée des achats MRE	Ce qui attire
Casablanca	environ 40 %	Centre économique, liquidité de revente, location longue durée
Marrakech	environ 24 %	Tourisme, location saisonnière, demande européenne
Agadir	environ 14 %	Climat, balnéaire, prix d’entrée plus accessibles
Tanger	environ 8 %	Tanger Med, zone franche, TGV, dynamique industrielle

Le reste se répartit entre Rabat, Fès, Oujda, Tétouan et les villes d’origine familiale. Une grande partie des achats MRE reste d’ailleurs émotionnelle : on rachète près de la famille, dans la ville natale, plus que par calcul de rendement.

Pourquoi Casablanca arrive en tête

Casablanca est la ville la plus chère du pays, avec des prix moyens d’appartement souvent cités autour de 13 000 à 14 000 MAD le mètre carré en 2025 (très variable selon le quartier, vérifiez le prix réel du secteur visé). Les MRE y achètent pour trois raisons : c’est le marché le plus liquide à la revente, la location longue durée y est stable, et beaucoup de familles y ont déjà des attaches. C’est un choix sûr, mais le rendement locatif brut y est souvent plus faible qu’ailleurs parce que le prix d’achat est élevé.

Marrakech, Agadir, Tanger : la logique du rendement

Marrakech attire pour la location saisonnière et la demande étrangère, avec des rendements bruts annoncés parfois supérieurs à ceux de Casablanca, mais avec une saisonnalité forte et une gestion plus lourde. Agadir offre un ticket d’entrée plus bas et un marché balnéaire. Tanger, où nous opérons, combine deux moteurs rares au Maroc : une demande locative locale réelle (port Tanger Med, zone franche, industrie, étudiants) et une plus-value portée par les infrastructures (TGV, autoroutes). Au centre-ville et à Malabata, les prix se situent souvent entre 12 000 et 16 000 MAD le mètre carré, et grimpent sur les quartiers haut de gamme. Là encore, ces fourchettes bougent vite : faites estimer le bien précis, pas la moyenne de la ville.

Est-ce vraiment le bon choix d’acheter là où les MRE achètent ?

Pas automatiquement. Acheter dans la ville la plus prisée vous protège à la revente, mais vous payez ce confort par un rendement plus faible. Voici la grille que nous conseillons d’appliquer avant de choisir une ville :

Votre objectif : résidence familiale à terme, revenu locatif régulier, ou plus-value à la revente ? Les trois ne mènent pas à la même ville.
La gestion à distance : une location saisonnière à Marrakech depuis Paris ou Bruxelles demande un gestionnaire de confiance. Une location longue durée à Tanger est plus simple à piloter de loin.
Le rendement net réel, pas le brut affiché : retirez les charges, la vacance, la gestion et la fiscalité.
La liquidité de revente : un grand marché (Casablanca, Tanger centre) se revend plus vite qu’un produit de niche.

Notre avis honnête : la « bonne ville » est celle qui correspond à votre objectif et à votre capacité à gérer de loin, pas celle qui figure en tête des statistiques.

Combien coûte vraiment l’achat ? Les frais d’acquisition

Au-delà du prix affiché, prévoyez des frais d’acquisition. En pratique, ils représentent souvent 8 à 9 % du prix (parfois plus avec une agence ou un crédit). Voici la décomposition habituelle.

Poste	Ordre de grandeur
Droits d’enregistrement (bien classique)	environ 4 % du prix déclaré
Conservation foncière	environ 1,5 % + petits frais de certificats
Honoraires de notaire	environ 1 % (soumis à TVA)
Timbres et frais administratifs	quelques centaines à quelques milliers de MAD

Les taux diffèrent selon le type de bien (un logement social ou un terrain nu ne suivent pas la même règle). Une réforme de la fiscalité immobilière était en discussion en 2025, donc faites établir le décompte exact par votre notaire avant de signer le compromis.

Le point clé pour un MRE : le transfert et le rapatriement des fonds

C’est le sujet que beaucoup d’acheteurs négligent et qui peut bloquer une revente des années plus tard. La règle de l’Office des Changes est simple à comprendre : pour pouvoir un jour reconvertir et rapatrier votre argent à l’étranger, il faut que les fonds soient entrés au Maroc en devises, par le circuit bancaire.

Concrètement, financez l’achat depuis un compte en dirhams convertibles alimenté par un transfert en devises, et conservez toutes les attestations bancaires. La réglementation garantit alors la liberté de transférer le produit de la cession de votre investissement. Si vous payez en liquide ou avec de l’argent non tracé en devises, vous risquez de ne pas pouvoir ressortir le capital. Les banques peuvent aussi prêter aux MRE jusqu’à environ 70 % de la valeur du bien, à condition d’un apport d’environ 30 % en devises. Ces conditions évoluent : confirmez le montage avec votre banque et votre notaire avant de transférer quoi que ce soit.

Et la fiscalité, côté MRE ?

Quelques repères utiles, à confirmer selon votre situation : un bien neuf utilisé comme résidence principale peut bénéficier d’une exonération de taxe d’habitation pendant environ 5 ans après achèvement, et la résidence principale profite généralement d’un abattement important sur cette taxe (souvent cité autour de 75 %). Une résidence secondaire ne bénéficie pas du même traitement. Les conventions fiscales entre le Maroc et de nombreux pays visent à éviter la double imposition sur les revenus locatifs. Ces dispositifs sont techniques et changent, faites valider votre cas par un notaire ou un fiscaliste.

Questions fréquentes

Dans quelle ville les MRE achètent-ils le plus au Maroc ?

Casablanca arrive nettement en tête (autour de 40 % des achats MRE selon les analyses 2025), suivie de Marrakech, d’Agadir et de Tanger. Ce sont des ordres de grandeur, pas des statistiques officielles figées.

Acheter dans la ville la plus populaire garantit-il un bon rendement ?

Non. Casablanca est sûre à la revente mais souvent moins rentable en location à cause de prix d’achat élevés. Le meilleur choix dépend de votre objectif (revenu, plus-value ou usage familial) et de votre capacité à gérer le bien à distance.

Quels frais d’acquisition dois-je prévoir en plus du prix ?

Comptez en pratique 8 à 9 % du prix : droits d’enregistrement (environ 4 % pour un bien classique), conservation foncière (environ 1,5 %), honoraires de notaire (environ 1 %) et timbres. Votre notaire établit le décompte exact.

Comment garantir que je pourrai rapatrier mon argent plus tard ?

Faites entrer les fonds en devises par le circuit bancaire, idéalement via un compte en dirhams convertibles, et gardez toutes les attestations. C’est ce qui ouvre droit, auprès de l’Office des Changes, au transfert du produit de la revente. Vérifiez le montage avec votre banque.

Voir aussi

Vous hésitez entre une ville « populaire » et un bien réellement rentable à Tanger ? Parlons de votre objectif et de votre budget avant que vous ne transfériez le moindre euro. Écrivez-nous sur WhatsApp ou via notre page contact, nous vous répondons avec des chiffres concrets sur le secteur qui vous intéresse.

Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.

Où les MRE achètent-ils le plus au Maroc, et est-ce vraiment le bon choix ?