Si vous investissez depuis l’étranger, la réponse courte est simple : pour acheter de l’immobilier au Maroc, c’est le compte en dirhams convertibles qui sert au quotidien, parce que le notaire et le vendeur veulent être payés en dirhams, et que ce compte garde votre droit de tout retransférer à l’étranger. Le compte en devises, lui, reste utile comme “sas” pour garder vos euros ou vos dollars tant que vous n’avez pas décidé du moment de convertir. Beaucoup d’investisseurs ouvrent d’ailleurs les deux. Le vrai point à ne pas rater, ce n’est pas le choix du compte, c’est de tracer l’origine en devises de votre argent dès le départ : c’est ça qui vous garantit de pouvoir un jour rapatrier le prix de revente.
On vous explique tout, calmement, avant que vous ne transfériez le moindre centime.
Les deux comptes en une phrase chacun
Avant d’entrer dans les détails, posons les définitions, parce qu’on les confond souvent.
- Le compte en devises : il est tenu directement dans votre monnaie d’origine (euro, dollar, livre sterling, etc.). Votre argent reste en devises sur le compte, vous ne convertissez en dirhams qu’au moment où vous le décidez.
- Le compte en dirhams convertibles : il est tenu en dirhams, mais c’est un dirham “spécial”. L’argent qui y entre vient de l’étranger et garde la faculté d’être reconverti et retransféré à l’étranger, sans limitation de montant et sans autorisation préalable de l’Office des Changes.
Les deux sont ouverts aux Marocains résidant à l’étranger (MRE) et aux étrangers non-résidents. D’après l’Office des Changes, votre banque (un intermédiaire agréé) peut les ouvrir librement sur présentation d’un document attestant de votre résidence à l’étranger. Pas de feu vert administratif à demander en amont.
Pourquoi le dirham convertible est le compte “de l’achat”
Au Maroc, l’acte de vente se règle en dirhams. Le notaire encaisse en dirhams, le vendeur est payé en dirhams. Donc à un moment ou à un autre, vos devises devront devenir des dirhams. Le compte en dirhams convertibles fait exactement ce travail : vos euros ou vos dollars y sont convertis au taux de Bank Al-Maghrib, et chaque versement génère une attestation de cession de devises.
Cette attestation est le document le plus important de toute votre opération. Gardez-la précieusement. C’est elle qui prouve, noir sur blanc, que l’argent qui a payé le bien venait de l’étranger. Sans cette traçabilité, vous risquez de bloquer le rapatriement futur de votre argent.
Le point qui change tout : pouvoir ressortir son argent
C’est ici que beaucoup d’investisseurs se font surprendre. Le droit de rapatrier à l’étranger le produit d’une revente, ou les loyers, n’est pas automatique parce que vous êtes étranger. Il dépend d’une condition : l’investissement doit avoir été financé en devises au départ, et documenté comme tel.
L’Office des Changes parle d’un “régime de convertibilité”. En clair : si vous avez fait entrer vos devises par un canal officiel (compte en devises ou compte en dirhams convertibles, avec attestation de cession), votre investissement est sous régime convertible. Le jour où vous revendez, vous pourrez retransférer le prix à l’étranger. Si à l’inverse vous payez avec de l’argent déjà en dirhams au Maroc, sans cette traçabilité d’origine, vous risquez de ne plus pouvoir faire ressortir le capital.
C’est pour cette raison que le choix du compte compte moins que la rigueur du circuit. Les deux comptes (devises ou dirhams convertibles) ouvrent droit à la convertibilité. Un compte en dirhams ordinaire, non.
Comparatif : devises vs dirhams convertibles
| Critère | Compte en devises | Compte en dirhams convertibles |
|---|---|---|
| Monnaie tenue sur le compte | Euro, dollar, etc. | Dirham (convertible) |
| Qui peut l’ouvrir | MRE et étrangers non-résidents | MRE et étrangers non-résidents |
| Autorisation Office des Changes | Non, ouverture libre en banque | Non, ouverture libre en banque |
| Risque de change avant l’achat | Aucun tant que vous restez en devises | Le taux est figé au versement |
| Sert à payer le notaire | Indirectement (il faut convertir) | Directement, c’est son rôle |
| Retransfert à l’étranger | Libre | Libre, sans limitation de montant |
| Génère l’attestation de cession | À la conversion vers dirhams | À chaque versement converti |
Notre lecture, en tant qu’agence à Tanger : ouvrez le compte en devises si vous voulez garder la main sur le moment de conversion (utile quand l’euro ou le dollar est haut), et le compte en dirhams convertibles pour exécuter l’achat. L’un n’exclut pas l’autre.
Et si vous empruntez au Maroc ?
Bonne nouvelle : un étranger non-résident ou un MRE peut obtenir un crédit en dirhams auprès d’une banque marocaine pour acheter ou construire. La règle habituelle est un financement bancaire jusqu’à environ 70 % du prix, le solde (autour de 30 %) devant être apporté en devises par l’acheteur. Cet apport en devises passe, là encore, par votre compte non-résident, ce qui alimente la traçabilité dont on parlait plus haut.
Les conditions exactes (taux, durée, quotité, assurance) varient d’une banque à l’autre et changent dans le temps. Vérifiez le montant exact et les pièces avec votre banque avant de signer un compromis.
Et les loyers, si vous mettez en location ?
Si vous louez votre bien, vos loyers nets peuvent eux aussi être retransférés à l’étranger sous le régime de convertibilité, à condition que l’investissement initial soit bien documenté en devises. Côté fiscal, les revenus locatifs d’un non-résident sont en général soumis à une retenue à la source de l’ordre de 10 % (prélèvement libératoire), sauf si le barème progressif vous est plus favorable. Faites valider votre cas précis par votre notaire ou un fiscaliste, car les seuils et abattements évoluent.
Les documents à réunir, dans l’ordre
Pour que tout le circuit tienne, voici ce qu’on conseille de garder dès le premier jour.
- La pièce attestant votre résidence à l’étranger (pour l’ouverture du compte).
- Les attestations de cession de devises de chaque versement : ce sont vos preuves d’origine.
- Les avis de virement bancaire (pas de cash) vers le compte non-résident.
- L’acte de vente notarié et les justificatifs de paiement des impôts et taxes (réclamés au moment de la revente et du rapatriement).
Conservez tout, même des années. Le jour de la revente, c’est ce dossier qui débloque le retransfert sans friction.
Questions fréquentes
Peut-on payer le notaire directement depuis un compte en devises ?
En pratique, le règlement au Maroc se fait en dirhams. Vous convertirez donc vos devises (en compte ou au moment du transfert) vers un compte en dirhams convertibles, qui génère l’attestation de cession. Demandez à votre banque de bien éditer cette attestation à chaque opération.
Si j’ai déjà des dirhams au Maroc, puis-je les utiliser pour acheter ?
Vous le pouvez, mais attention : des dirhams “ordinaires”, sans preuve d’origine en devises, ne donnent pas droit au régime de convertibilité. Vous risquez de ne pas pouvoir rapatrier le capital à la revente. Privilégiez un apport en devises tracé.
Y a-t-il un plafond pour faire ressortir l’argent de la revente ?
Pour un investissement financé en devises et correctement documenté, le retransfert du produit de la revente n’est pas plafonné par principe. Il est encadré par des justificatifs (acte de vente, preuve des impôts payés). Vérifiez le décompte exact et les pièces avec votre notaire et votre banque.
Faut-il choisir entre les deux comptes ?
Non. Beaucoup d’investisseurs gardent un compte en devises comme réserve et utilisent le compte en dirhams convertibles pour exécuter l’achat. Le bon réflexe, ce n’est pas de trancher entre les deux, c’est de tracer l’origine en devises de chaque dirham investi.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
