La réponse courte d’abord : si vous cherchez du neuf, une vue mer dégagée et la vie de bord de Corniche, regardez Malabata. Si vous tenez au calme, au charme ancien et à la proximité immédiate du centre-ville, c’est Marshan. Les deux quartiers comptent parmi les plus recherchés de Tanger, mais ils ne s’adressent pas au même mode de vie. Voici comment trancher selon votre situation, avec les prix et les frais que vous rencontrerez vraiment en 2026.
Malabata et Marshan en deux mots
Marshan, c’est le Tanger historique : une colline qui domine la médina et le détroit de Gibraltar, l’ancien quartier diplomatique des consulats au temps de la zone internationale. On y trouve de belles villas (parfois à rénover), des immeubles anciens élégants et un tissu de rues calmes. L’ambiance est posée, résidentielle, attachée au patrimoine.
Malabata, à l’est, suit la Corniche vers le cap. C’est le visage moderne de la ville : résidences récentes en bord de mer, vue sur la baie, proximité du Tanger City Mall, des grands hôtels et de la gare LGV (ligne à grande vitesse). On y achète surtout du neuf ou du quasi neuf, souvent en pensant aussi à la valeur locative.
Combien coûte le mètre carré dans chaque quartier ?
Les deux secteurs sont dans le haut de la fourchette tangéroise. Les ordres de grandeur ci-dessous reflètent les référentiels de prix 2026 publiés par les portails immobiliers (Masaken, Yakeey). Ce sont des repères, pas des devis : l’étage, l’état du bien, la vue mer et la rue exacte font varier le prix du simple au double sur une même zone.
| Critère | Malabata | Marshan |
|---|---|---|
| Appartement (MAD/m2, indicatif 2026) | environ 18 000 à 22 000 | environ 16 000 à 19 000 |
| Villa (MAD/m2, indicatif 2026) | environ 25 000 à 30 000 | environ 22 000 à 27 000 |
| Type de biens dominant | Neuf, bord de mer, résidences sécurisées | Ancien de caractère, villas, immeubles bourgeois |
| Vue mer | Fréquente et frontale (baie) | Panoramique sur le détroit, plus en hauteur |
| Distance du centre-ville | Quelques minutes en voiture, le long de la Corniche | À pied ou très court trajet |
Retenez l’idée plutôt que le chiffre exact : Malabata se paie en moyenne un peu plus cher au mètre, surtout pour le neuf avec vue. Marshan peut sembler plus abordable au m2, mais un bien ancien demande souvent un budget travaux qu’il faut chiffrer avant de signer.
Quel quartier pour quel projet de vie ?
Vous voulez du neuf et la vie de Corniche : Malabata
Si vous tenez aux prestations récentes (ascenseur, parking, sécurité, parfois piscine), à la marche du soir sur la Corniche et à une bonne liquidité à la revente ou à la location, Malabata coche les cases. C’est aussi le secteur le plus naturel si vous achetez en partie pour louer, grâce à la demande touristique et à la proximité des pôles d’attractivité.
Vous voulez du calme et du cachet en centre-ville : Marshan
Si vous rêvez d’un appartement de caractère ou d’une villa à fort potentiel, dans un quartier paisible où l’on rejoint le centre à pied, Marshan est fait pour vous. Le revers : l’offre est plus rare, les biens anciens cachent parfois des surprises (toiture, plomberie, conformité). Faites toujours visiter avec un œil averti et prévoyez une marge de rénovation.
Les frais d’achat à prévoir au Maroc en 2026
Quel que soit le quartier, le prix affiché n’est pas le coût final. Au Maroc, comptez en général 6 à 8 % du prix du bien en frais d’acquisition, parfois davantage avec la commission d’agence. Ces frais sont fixés par l’État pour la partie fiscale : ils ne se négocient pas et sont identiques partout. Voici la décomposition habituelle pour un logement déjà construit.
| Poste | Ordre de grandeur 2026 | Qui le fixe |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement (DGI) | environ 4 % du prix déclaré | État (Code Général des Impôts) |
| Conservation foncière (ANCFCC) | environ 1 % à 1,5 % + frais de certificats | État |
| Honoraires du notaire | environ 1 % (+ TVA) selon le barème | Barème réglementé |
| Timbres et frais divers | variable, quelques centaines à milliers de MAD | Variable |
| Commission d’agence (si applicable) | souvent autour de 2,5 % HT | Agence |
Deux points utiles à connaître. D’abord, les droits d’enregistrement et la conservation foncière se calculent sur le prix déclaré dans l’acte : sous-déclarer expose à un redressement, ne le faites pas. Ensuite, le Code Général des Impôts prévoit un régime allégé pour la résidence principale d’un primo-accédant sous conditions de plafonds et d’usage. Les seuils évoluent d’une loi de finances à l’autre, donc vérifiez le montant exact avec votre notaire ou votre banque avant de budgéter. Si vous financez par crédit, ajoutez les frais de garantie hypothécaire et de dossier bancaire.
Notre recommandation d’agence
Il n’y a pas de “meilleur” quartier dans l’absolu, il y a celui qui colle à votre projet. Pour une résidence principale moderne, peu d’entretien et un bon potentiel locatif, Malabata est souvent le choix le plus simple. Pour un cadre calme, du patrimoine et la marche jusqu’au centre, Marshan a peu d’équivalents. Notre conseil concret : fixez d’abord votre budget tout compris (prix + frais + éventuels travaux), puis visitez les deux quartiers le même jour, à des heures différentes, pour ressentir le quotidien avant de choisir.
Questions fréquentes
Malabata ou Marshan, lequel est le meilleur investissement locatif ?
Malabata se prête mieux à la location, surtout saisonnière, grâce au bord de mer, aux résidences récentes et à la demande touristique. Marshan attire plutôt une location longue durée auprès d’un public attaché au calme et au centre-ville. Le rendement dépend surtout du prix d’achat réel et de l’état du bien, pas seulement du quartier.
Quel budget travaux prévoir pour un bien ancien à Marshan ?
Cela dépend entièrement de l’état du bien, et c’est très variable d’une villa à l’autre. Faites toujours établir un diagnostic et un devis avant de signer le compromis, et intégrez cette enveloppe dans votre budget total plutôt que de la découvrir après l’achat.
Les frais de notaire sont-ils plus élevés à Malabata qu’à Marshan ?
Non. Les droits d’enregistrement, la conservation foncière et le barème du notaire sont fixés par l’État et identiques partout au Maroc. Ils se calculent en pourcentage du prix déclaré, donc un bien plus cher coûte plus en frais, mais le taux ne change pas selon le quartier.
Peut-on encore négocier le prix dans ces deux quartiers ?
Oui, une marge de négociation existe presque toujours, surtout sur l’ancien à Marshan ou sur un bien resté longtemps en vente. Sur le neuf très demandé de Malabata, la marge est plus serrée. Une bonne connaissance des prix réellement conclus dans la rue visée fait toute la différence : c’est là qu’une agence locale vous aide.
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Vous hésitez encore entre Malabata et Marshan ? Dites-nous votre budget et votre projet, et nous vous montrons les biens qui correspondent vraiment, dans les deux quartiers. Écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact : on connaît ces rues une par une.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
