Réponse courte, parce que c’est la question qu’on nous pose le plus souvent au bureau, en plein centre-ville de Tanger : au Maroc, l’acheteur paie les frais de notaire (droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires), qui représentent en gros 6 à 8 % du prix de vente. Le vendeur, lui, ne paie pas ces frais-là, mais il a sa propre facture fiscale : la taxe sur le profit immobilier (TPI), calculée sur la plus-value qu’il réalise. Et la commission d’agence, c’est encore une autre ligne, négociée entre les deux. On vous détaille tout ça ci-dessous, avec les chiffres qu’on a vérifiés pour 2026.
Qui paie quoi : le partage en une ligne
Pour fixer les idées avant d’entrer dans le détail, voici comment les coûts se répartissent dans une vente classique entre particuliers à Tanger.
| Poste | Qui paie | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | Acheteur | ≈ 4 % du prix |
| Conservation foncière | Acheteur | ≈ 1 à 1,5 % du prix (+ droits fixes) |
| Honoraires du notaire | Acheteur | ≈ 1 à 1,5 % du prix (+ TVA) |
| Taxe sur le profit immobilier (TPI) | Vendeur | 20 % de la plus-value nette (minimum 3 % du prix) |
| Commission d’agence | À négocier (souvent le vendeur, parfois partagée) | variable, voir mandat |
Ce partage est l’usage du marché marocain, pas une obligation gravée dans le marbre. Le compromis de vente peut prévoir autre chose, par exemple un acheteur qui prend la commission à sa charge, ou un prix “net vendeur”. Lisez bien cette clause avant de signer.
Ce que paie l’acheteur : les fameux frais de notaire
Quand on dit “frais de notaire”, on désigne en réalité trois choses différentes regroupées sur une même facture, payées chez le notaire le jour de l’acte définitif. La part qui revient vraiment au notaire (ses honoraires) n’est qu’une fraction du total : l’essentiel part au Trésor et à la conservation foncière.
1. Les droits d’enregistrement (≈ 4 %)
C’est la taxe la plus lourde. Pour un bien bâti classique, elle tourne autour de 4 % du prix déclaré dans l’acte. Le Code général des impôts prévoit des régimes réduits dans certains cas (par exemple un allègement pour la première acquisition d’une résidence principale, sous conditions et plafonds). Ces régimes changent d’une loi de finances à l’autre, donc faites confirmer votre situation exacte par le notaire avant de signer plutôt que de vous fier à un chiffre lu en ligne.
2. La conservation foncière (≈ 1 à 1,5 %)
C’est ce qui inscrit officiellement votre nom sur le titre foncier auprès de l’ANCFCC (l’Agence nationale de la conservation foncière, du cadastre et de la cartographie). Comptez environ 1 à 1,5 % du prix, plus quelques droits fixes pour le certificat de propriété et les copies. Sans cette inscription, vous avez payé mais vous n’êtes pas encore le propriétaire “opposable” : c’est l’étape qui sécurise votre achat.
3. Les honoraires du notaire (≈ 1 à 1,5 % + TVA)
Là, c’est la rémunération du notaire pour rédiger l’acte, vérifier le titre, purger les hypothèques éventuelles et déposer le dossier. Elle se situe en général autour de 1 à 1,5 % du prix, avec un minimum pour les petits montants, et la TVA s’ajoute par-dessus. Demandez un décompte écrit dès le départ : un bon notaire vous donne une estimation chiffrée avant le compromis.
Ce que paie le vendeur : la TPI
Côté vendeur, pas de frais de notaire à proprement parler, mais une taxe sur le gain réalisé. La taxe sur le profit immobilier (TPI) s’élève à 20 % de la plus-value nette, c’est-à-dire la différence entre votre prix de vente et votre prix d’achat réévalué, après déduction des frais admissibles (frais d’acquisition d’origine, travaux justifiés, etc.).
Deux points importants à retenir :
- Un minimum existe. Même si vous vendez sans profit (ou à perte), l’administration applique une cotisation minimale d’environ 3 % du prix de cession. Autrement dit, la TPI ne tombe jamais à zéro juste parce que la plus-value est faible.
- La résidence principale peut être exonérée. Si le bien a été votre résidence principale pendant une certaine durée (généralement au moins 6 ans d’occupation) et sous les plafonds prévus par la loi, la vente peut être exonérée de TPI. Les conditions précises (durée, délai après déménagement, plafond de prix) évoluent : faites vérifier votre éligibilité par votre notaire ou la DGI avant de compter dessus.
En pratique, le notaire collecte souvent la TPI au moment de la vente et vous remet ensuite le “quitus fiscal”. Prévoyez cette somme dans votre prix net : c’est l’erreur classique du vendeur qui croit empocher 100 % du prix affiché.
Et la commission d’agence dans tout ça ?
La commission d’agence n’est pas un “frais de notaire”, c’est une ligne à part, prévue dans le mandat de vente. Selon l’usage et selon ce qui est écrit, elle est à la charge du vendeur, de l’acheteur, ou partagée. Chez Redinmo, on l’annonce dès le mandat, sans surprise au moment de signer. Si vous raisonnez en “prix net vendeur”, dites-le nous dès le départ : on construit le prix affiché en conséquence.
Exemple chiffré pour un appartement à Tanger
Prenons un appartement vendu 1 500 000 MAD. Voici une fourchette indicative des frais à la charge de l’acheteur (hors commission). Ce sont des ordres de grandeur : le décompte exact dépend du régime applicable et se fait chez le notaire.
| Poste (acheteur) | Taux indicatif | Montant approximatif |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | ≈ 4 % | ≈ 60 000 MAD |
| Conservation foncière | ≈ 1,5 % | ≈ 22 500 MAD |
| Honoraires notaire (hors TVA) | ≈ 1 % | ≈ 15 000 MAD |
| Total approximatif | ≈ 6,5 % | ≈ 97 500 MAD |
On reste dans la fourchette basse. Selon votre dossier, le total réel peut monter vers 7 ou 8 %, TVA et droits fixes compris. D’où notre conseil : demandez le décompte précis au notaire avant de bloquer votre budget.
Quelques réflexes pour éviter les mauvaises surprises
- Déclarez le prix réel. Sous-déclarer pour payer moins de droits est risqué et surveillé : l’administration peut redresser, et un prix sous-évalué pèse sur la future TPI à la revente.
- Payez par voie traçable. Les règlements se font par chèque de banque certifié ou virement le jour de l’acte. Les paiements non traçables peuvent entraîner un coût supplémentaire et compliquer le dossier.
- Provisionnez la TPI si vous vendez. Calculez votre prix net après TPI, pas avant.
- Demandez le décompte écrit. Avant le compromis, exigez du notaire une estimation chiffrée de tous les postes. C’est normal et c’est votre droit.
Questions fréquentes
Le vendeur paie-t-il des frais de notaire à Tanger ?
Non, pas au sens classique. Les droits d’enregistrement, la conservation foncière et les honoraires du notaire sont à la charge de l’acheteur, sauf accord contraire écrit dans le compromis. Le vendeur, lui, paie la taxe sur le profit immobilier (TPI) sur la plus-value, et parfois la commission d’agence selon le mandat.
À combien s’élèvent les frais de notaire au total ?
En général entre 6 et 8 % du prix de vente pour l’acheteur, tous postes confondus (enregistrement, conservation foncière, honoraires et TVA). Le montant exact dépend du prix, du type de bien et du régime fiscal applicable. Seul le notaire peut établir le décompte définitif.
Comment éviter ou réduire la TPI quand on vend ?
La voie principale est l’exonération de la résidence principale, lorsque le bien a été occupé comme tel pendant la durée minimale prévue par la loi (souvent au moins 6 ans) et sous les plafonds en vigueur. Conservez aussi tous vos justificatifs de frais et de travaux, qui réduisent la plus-value imposable. Faites valider votre cas par le notaire ou la DGI.
Quand paie-t-on ces frais ?
Le jour de la signature de l’acte de vente définitif, chez le notaire, par chèque certifié ou virement. C’est aussi à ce moment que le notaire collecte la TPI due par le vendeur et enclenche l’inscription à la conservation foncière.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
