La réponse courte d’abord : les arrhes et l’acompte ne sont pas la même chose, et le mot écrit dans votre compromis change tout en cas de problème. L’acompte est un paiement ferme du prix : si l’acheteur se rétracte sans motif prévu, le vendeur peut réclamer l’exécution de la vente ou des dommages. Les arrhes, encadrées par l’article 288 du Dahir des Obligations et des Contrats (DOC), sont une garantie qui s’impute sur le prix mais peut servir de moyen de dédit selon ce que dit le contrat. Côté montant, l’acheteur verse en général entre 5 % et 10 % du prix à la signature du compromis. Voyons ce que cela signifie concrètement pour vous, vendeur à Tanger.
Arrhes ou acompte : la différence en clair
Beaucoup de gens utilisent les deux mots comme des synonymes. Juridiquement, ils n’ont pas les mêmes conséquences, et c’est exactement là que les litiges naissent.
L’acompte est un paiement partiel et ferme du prix. En le versant, l’acheteur s’engage à acheter et le vendeur à vendre. Si l’une des parties se désiste alors que toutes les conditions sont réunies, l’autre peut demander l’exécution forcée de la vente ou des dommages et intérêts. Autrement dit, l’acompte ne donne pas un droit de sortie facile.
Les arrhes sont régies par l’article 288 du DOC. C’est une somme versée à la conclusion du contrat, qui s’impute sur le prix si la vente se réalise, et qui peut constituer un moyen de dédit, sauf stipulation contraire. Attention à une idée reçue venue du droit français : au Maroc, les arrhes n’emportent pas automatiquement une faculté libre de se rétracter. Tout dépend de la rédaction de la clause.
Il existe aussi l’indemnité d’immobilisation, souvent utilisée dans les promesses : c’est une somme qui rémunère le fait de bloquer le bien pour l’acheteur pendant un délai. Son sort (gardée, restituée, doublée) dépend entièrement de ce que prévoit le compromis.
La leçon pratique : ne vous fiez pas au mot employé à l’oral. Lisez la clause, et faites préciser par votre notaire qui garde quoi en cas de retrait.
| Critère | Acompte | Arrhes (art. 288 DOC) |
|---|---|---|
| Nature | Paiement ferme d’une partie du prix | Garantie versée à la conclusion, imputée sur le prix |
| Si l’acheteur se rétracte | Vendeur peut exiger l’exécution ou des dommages | Somme pouvant être retenue selon la clause |
| Si le vendeur se rétracte | Acheteur peut exiger l’exécution ou des dommages | Restitution (parfois majorée) selon la clause |
| Droit de se désister | Non automatique | Possible seulement si le contrat le prévoit |
Le sort exact des sommes dépend de la rédaction de votre compromis. Vérifiez chaque clause avec votre notaire.
Combien l’acheteur verse-t-il à la signature du compromis ?
Il n’existe pas de pourcentage imposé par la loi. C’est une question de négociation et d’usage. Dans la pratique marocaine, l’acheteur verse souvent entre 5 % et 10 % du prix de vente au moment du compromis. Les promoteurs appliquent fréquemment une avance dans cette même fourchette, parfois autour de 10 %.
Pour un appartement vendu 1 500 000 MAD à Tanger, voici un ordre de grandeur indicatif :
| Hypothèse | Pourcentage versé au compromis | Montant approximatif |
|---|---|---|
| Avance basse | 5 % | 75 000 MAD |
| Avance courante | 10 % | 150 000 MAD |
Ces montants sont des repères, pas une règle. Plus le délai entre le compromis et l’acte définitif est long, plus le vendeur a tendance à demander une avance solide pour sécuriser l’engagement. À l’inverse, un acheteur prudent voudra une somme raisonnable tant que les conditions ne sont pas levées. Le bon montant est celui qui rassure les deux parties sans bloquer la transaction.
Qui garde l’argent, et où va-t-il ?
C’est le point le plus sensible. La somme versée peut être remise au vendeur, ou placée chez un tiers de confiance (le notaire) jusqu’à la signature de l’acte définitif. Le séquestre chez le notaire protège mieux l’acheteur, car l’argent n’est libéré qu’une fois les conditions remplies. Faites figurer dans le compromis qui détient les fonds et dans quelles conditions ils sont restitués ou définitivement acquis.
Bon à savoir pour le vendeur : à l’étape du compromis, le notaire n’est pas encore réglé, puisque la vente n’est pas conclue. Ses honoraires (de l’ordre de 1 % de la valeur du bien, plus TVA, avec un minimum de perception) interviennent à l’acte définitif. S’ajoutent côté acheteur les droits d’enregistrement (souvent 4 %) et la conservation foncière (de l’ordre de 1,5 %). Demandez à votre notaire le décompte exact, car ces taux peuvent évoluer.
Ce qui a changé depuis la loi de 2024
Depuis une réforme entrée en vigueur le 22 août 2024, modifiant l’article 4 du Code des droits réels, les promesses et compromis portant sur un bien immobilier doivent en principe prendre une forme renforcée : acte authentique chez le notaire, ou acte établi par un avocat agréé près la Cour de cassation. Les actes sous seing privé classiques ne suffisent plus dans bien des cas. Un quitus fiscal peut aussi être exigé avant la signature.
Cette réforme protège mieux les deux parties, mais elle rend le rôle du professionnel central. C’est lui qui qualifiera correctement la somme versée (arrhes, acompte ou indemnité), ce qui détermine vos droits si la vente n’aboutit pas. Ne signez jamais un compromis dont la clause de versement reste floue.
Nos conseils pratiques pour vendre sereinement à Tanger
- Faites écrire noir sur blanc le mot exact : arrhes, acompte ou indemnité d’immobilisation, jamais un vague “avance”.
- Précisez qui garde l’argent et ce qui se passe si l’acheteur ou vous-même vous désistez.
- Prévoyez clairement les conditions suspensives (obtention du prêt, absence de préemption, mainlevée d’hypothèque) et leur délai.
- Visez un délai réaliste entre compromis et acte définitif, souvent 30 à 60 jours, le temps des vérifications bancaires et administratives.
- Passez par un notaire dès le compromis, surtout depuis la réforme de 2024.
Chez Redinmo, nous accompagnons les vendeurs du centre-ville de Tanger à chaque étape, du choix de la clause de versement jusqu’à la signature chez le notaire. Notre rôle est de sécuriser votre transaction, pas de la précipiter.
Questions fréquentes
Arrhes versées : puis-je les garder si l’acheteur abandonne ?
Cela dépend de la clause. Si le compromis qualifie la somme d’arrhes et prévoit qu’elle reste acquise au vendeur en cas de désistement de l’acheteur, vous pouvez en principe la conserver. Mais si l’acheteur se retire parce qu’une condition suspensive n’est pas remplie (un prêt refusé, par exemple), la somme lui revient. Faites valider la rédaction par votre notaire.
Et si c’est moi, vendeur, qui me rétracte ?
Avec un acompte, l’acheteur peut demander l’exécution de la vente ou des dommages. Avec des arrhes, le contrat prévoit souvent la restitution de la somme à l’acheteur, parfois majorée. Tout repose sur ce qui est écrit dans le compromis.
Y a-t-il un montant légal obligatoire à verser ?
Non. La loi ne fixe pas de pourcentage. L’usage tourne autour de 5 % à 10 % du prix, mais c’est négociable entre vous et l’acheteur. Le notaire ou votre banque vous aidera à fixer un montant adapté.
L’argent doit-il passer par le notaire ?
Ce n’est pas obligatoire dans tous les cas, mais c’est fortement recommandé. Le séquestre chez le notaire protège les deux parties : les fonds ne sont libérés qu’à la levée des conditions et à la signature de l’acte.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
