Réponse courte : au Maroc, un étranger (personne physique comme société à capitaux étrangers) ne peut pas acheter un terrain agricole ou à vocation agricole situé en dehors des périmètres urbains. C’est une interdiction qui remonte au dahir de 1973. En revanche, vous pouvez acheter librement un bien bâti (appartement, maison, villa, local) et un terrain à vocation urbaine. Pour qu’un terrain rural devienne accessible, il faut d’abord lui faire perdre sa vocation agricole via une attestation appelée VNA (ou AVNA). On vous explique pourquoi, et comment cette procédure se déroule concrètement.
Ce que dit la loi : l’interdiction d’achat de terres agricoles
Le principe vient d’un dahir de 1973 qui réserve l’acquisition des terres agricoles ou à vocation agricole aux personnes de nationalité marocaine. Un étranger ne peut donc pas en devenir propriétaire de plein droit. L’objectif historique de ce texte était de protéger le foncier agricole national.
Un point que beaucoup d’acheteurs découvrent trop tard : l’interdiction ne touche pas seulement les particuliers étrangers. Une société est considérée comme étrangère dès lors que son capital n’est pas détenu à 100 % par des personnes marocaines. Autrement dit, créer une société pour contourner la règle ne fonctionne pas si un seul associé étranger figure au capital. C’est précisément le genre de détail qui bloque un dossier au moment de la rédaction de l’acte chez le notaire.
Bonne nouvelle : cette restriction vise les terrains ruraux. Si le terrain se trouve dans un périmètre urbain ou possède une vocation urbaine, vous n’êtes pas concerné par l’interdiction.
Ce qu’un étranger peut acheter sans VNA
Avant de parler de la procédure, clarifions ce qui ne pose aucun problème. En tant que non-résident, vous pouvez acquérir :
- Un bien bâti : appartement, maison, villa, bureau, local commercial.
- Un terrain à vocation urbaine (situé dans un périmètre urbain ou destiné à la construction).
La VNA n’entre en jeu que lorsque le terrain visé est classé agricole ou à vocation agricole, le plus souvent en zone rurale. Si vous cherchez un bien à Tanger intra-muros, vous êtes presque toujours hors de ce sujet. C’est surtout en périphérie et dans la campagne autour de la ville que la question se pose.
La solution : l’attestation de Vocation Non Agricole (VNA / AVNA)
La VNA est une attestation administrative qui fait perdre au terrain sa vocation agricole, en le rattachant à un projet à vocation non agricole (résidentiel, touristique, industriel, commercial). C’est ce changement de vocation qui ouvre la porte à l’acquisition par un étranger.
Concrètement, vous ne demandez pas la VNA pour acheter “du terrain” en général : vous la demandez pour réaliser un projet précis sur un terrain identifié. L’administration apprécie la cohérence du projet avant d’accorder l’attestation.
Qui délivre la VNA et qui décide
Le dossier se dépose auprès du Centre Régional d’Investissement (CRI). L’attestation est ensuite délivrée par le Wali de région, après avis de la Commission régionale unifiée d’investissement qu’il préside, avec une possibilité de délégation au président du CRI ou à l’Agence Urbaine selon les cas. La Commission doit rendre son avis dans un délai maximum de 30 jours à compter de la soumission du dossier par le CRI ou l’Agence Urbaine.
Provisoire d’abord, définitive ensuite
La VNA se déroule en deux temps, et c’est essentiel à comprendre avant de vous engager :
- Attestation provisoire : délivrée sur la base du projet et d’un compromis de vente entre vous et le propriétaire actuel. Elle autorise la suite, mais ne garantit pas à elle seule le résultat final.
- Attestation définitive : délivrée seulement après réalisation effective du projet, constatée sur place par une commission. C’est elle qui confirme définitivement la vocation non agricole du terrain.
Tant que la VNA définitive n’est pas obtenue, vous restez sur une situation conditionnelle. Votre notaire structurera l’achat en conséquence (conditions suspensives dans le compromis, séquestre, calendrier de paiement adapté).
Les grandes étapes de la procédure VNA
| Étape | Ce qui se passe | Acteur principal |
|---|---|---|
| 1. Compromis de vente | Signature d’un compromis avec le propriétaire, intégrant des conditions suspensives liées à l’obtention de la VNA. | Vous, le vendeur, le notaire |
| 2. Constitution du dossier | Projet, titre de propriété, plan cadastral, identification de l’investisseur, présentation et plans du projet. | Vous, votre conseil |
| 3. Dépôt au CRI | Examen préalable, puis transmission aux organismes compétents et à la Commission. | CRI |
| 4. Avis de la Commission | Examen du dossier, avis rendu (délai maximum de 30 jours). | Commission régionale unifiée d’investissement |
| 5. VNA provisoire | En cas d’avis favorable, attestation provisoire délivrée. L’acte d’achat peut alors être finalisé. | Wali de région |
| 6. Réalisation et VNA définitive | Le projet est réalisé, puis constaté sur place. L’attestation définitive confirme la vocation non agricole. | Commission de constat |
Les pièces exactes du dossier et le nombre d’exemplaires demandés varient selon la région et l’évolution des directives. Vérifiez la liste à jour auprès de votre CRI et de votre notaire avant de constituer le dossier.
Le volet devises : compte en dirhams convertibles et Office des Changes
Que vous achetiez un bien bâti ou un terrain après VNA, le financement depuis l’étranger suit une règle simple à connaître dès le départ. Pour pouvoir un jour rapatrier vos fonds (en cas de revente ou de succession) sans plafond, l’investissement doit être réalisé en devises et correctement enregistré.
- Ouvrez un compte en dirhams convertibles dans une banque marocaine, et faites-y créditer les devises (euros, par exemple) destinées à l’achat.
- La banque vous remet une attestation de change prouvant l’apport en devises.
- L’opération est enregistrée auprès de l’Office des Changes, ce qui active la garantie de transfert et donc le rapatriement du capital investi, augmenté de la plus-value le cas échéant.
Conservez précieusement chaque justificatif. Sans ces preuves, la garantie de rapatriement peut ne pas s’appliquer. Les modalités exactes relèvent de la réglementation des changes : confirmez-les avec votre banque et votre notaire avant de transférer le moindre montant.
Notre conseil concret pour un achat à Tanger
Dans la pratique tangéroise, la grande majorité de nos acheteurs étrangers visent des appartements, des maisons ou des terrains à vocation urbaine : aucun problème de VNA dans ce cas. La question se pose surtout pour les terrains en zone rurale autour de la ville, pour un projet de villa, de résidence ou touristique. Avant de signer quoi que ce soit, faites vérifier la vocation du terrain au titre foncier et au plan d’aménagement. C’est l’étape qui évite les mauvaises surprises.
Questions fréquentes
Un MRE (Marocain résidant à l’étranger) est-il concerné par cette interdiction ?
Non. L’interdiction vise les étrangers, c’est-à-dire les non-Marocains. Un MRE de nationalité marocaine peut acheter un terrain agricole comme tout citoyen marocain. La nationalité, et non le lieu de résidence, est le critère qui compte ici.
Puis-je créer une société marocaine pour acheter le terrain agricole ?
Cela ne contourne pas la règle. Une société est considérée comme étrangère dès qu’un seul associé étranger figure au capital. Pour acquérir un terrain agricole sans VNA, la société devrait être détenue à 100 % par des personnes marocaines.
Combien de temps prend une VNA ?
La Commission dispose d’un délai maximum de 30 jours pour rendre son avis après soumission du dossier. Mais c’est seulement l’étape de l’avis : la constitution du dossier en amont et l’obtention de l’attestation définitive (après réalisation du projet) s’ajoutent à ce délai. Demandez une estimation réaliste à votre CRI selon votre projet.
La VNA provisoire suffit-elle pour signer l’acte ?
Elle permet de finaliser l’achat, mais la situation reste conditionnelle tant que la définitive n’est pas délivrée. Votre notaire encadrera la transaction avec les conditions suspensives et le calendrier de paiement adaptés.
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