Quand vous vendez un bien à Tanger, la taxe sur le profit immobilier (la TPI, aujourd’hui l’IR sur les profits fonciers) ne se calcule pas sur votre prix de vente, mais sur votre profit net. Et ce profit, vous pouvez le réduire légalement en déduisant trois familles de dépenses : vos frais d’acquisition (notaire, enregistrement, conservation foncière, commission d’agence), vos travaux d’investissement justifiés par des factures, et les intérêts du crédit si vous avez acheté à l’aide d’un prêt bancaire. Plus vos dépenses justifiées sont élevées, plus votre prix de revient monte, et plus l’impôt baisse. Voyons en détail ce qui passe, ce qui ne passe pas, et quelles factures conserver.
Une précision d’entrée : les pourcentages et coefficients cités ici sont indicatifs pour 2026. Le décompte exact dépend du coefficient de réévaluation de l’année et de la qualité de vos justificatifs. C’est votre notaire qui établit le calcul final et le transmet à la Direction Générale des Impôts (DGI).
Comment se construit le prix de revient ?
Le point clé à comprendre : le profit imposable, ce n’est pas prix de vente moins prix d’achat. C’est prix de vente moins prix de revient réévalué. Et le prix de revient, c’est bien plus que votre prix d’achat. La formule, en clair :
Profit net = Prix de vente − (Prix d’acquisition réévalué + Frais d’acquisition + Dépenses d’investissement)
Chaque dirham de dépense justifiée que vous ajoutez au prix de revient, c’est un dirham de profit en moins, donc moins d’impôt. C’est exactement pour cette raison qu’il faut garder ses factures dès le jour de l’achat, et pas seulement penser à la fiscalité au moment de vendre.
Les frais d’acquisition : le forfait de 15 %
Première grande catégorie déductible : ce que la vente vous a coûté au moment de l’achat, en plus du prix lui-même. L’administration vous accorde automatiquement un forfait de 15 % du prix d’acquisition au titre de ces frais, même sans justificatif. Ce forfait est censé couvrir :
- les honoraires du notaire ;
- les droits d’enregistrement ;
- les frais de la conservation foncière (ANCFCC) ;
- la commission de l’agence immobilière.
Concrètement, si vous avez acheté votre appartement 1 000 000 MAD, le fisc ajoute d’office 150 000 MAD à votre prix de revient, sans rien vous demander. Et si vos frais réels ont dépassé 15 % et que vous pouvez le prouver par vos factures, vous avez le droit de déduire le montant réel plutôt que le forfait. Le forfait est donc un plancher, pas un plafond : c’est le plus avantageux des deux qui s’applique, à condition d’avoir les pièces.
Les travaux : ce qui est déductible et ce qui ne l’est pas
C’est la catégorie où beaucoup de vendeurs perdent de l’argent, faute de factures. La règle marocaine distingue deux types de travaux, et un seul est déductible.
Les dépenses d’investissement (déductibles)
Sont déductibles les dépenses d’investissement, c’est-à-dire les travaux qui ont augmenté la valeur ou la consistance du bien :
- construction et reconstruction ;
- agrandissement ou extension ;
- rénovation et travaux d’amélioration durables.
Ces dépenses ne sont admises que si elles sont dûment justifiées par des factures en bonne et due forme, émises par un fournisseur identifiable. Une facture au nom de l’entreprise ou de l’artisan, datée, détaillée : c’est ce qui tient face à un contrôle.
L’entretien courant (en principe non déductible)
L’entretien courant, lui, n’est en principe pas déductible : il maintient le bien en état sans en augmenter la valeur. La frontière entre amélioration durable et simple entretien (peinture, changement de carrelage, réfection de salle de bain) n’est pas toujours nette, et les sources divergent sur les cas limites. Notre conseil : conservez toutes vos factures de travaux et laissez votre notaire trancher ce qui peut être retenu. Vous ne perdez rien à avoir trop de justificatifs ; vous perdez de l’argent à n’en avoir aucun.
Les intérêts du crédit bancaire
Si vous avez financé l’achat par un prêt immobilier, les intérêts de ce crédit peuvent être ajoutés au prix de revient. Pour les faire valoir, préparez un justificatif émis par votre banque : tableau d’amortissement ou attestation annuelle des intérêts payés. C’est une déduction que beaucoup de vendeurs oublient alors qu’elle peut peser lourd sur un crédit de plusieurs années. Demandez le bon document à votre banque avant la vente.
La réévaluation : pourquoi vos chiffres anciens valent plus
Une fois le prix de revient reconstitué (prix d’achat + frais + travaux + intérêts), il est réévalué pour tenir compte de l’inflation entre l’année d’achat et l’année de vente. On multiplie par un coefficient fixé chaque année par arrêté du ministère chargé des Finances. Plus votre achat est ancien, plus le coefficient est élevé, et plus votre profit imposable baisse mécaniquement. Voici quelques ordres de grandeur, donnés à titre purement indicatif :
| Année d’acquisition | Coefficient indicatif |
|---|---|
| 2000 | ≈ 1,60 |
| 2010 | ≈ 1,30 |
| 2020 | ≈ 1,08 |
| 2024 | ≈ 1,02 |
Ces valeurs changent chaque année. Demandez le coefficient exact de l’année de vente à votre notaire : c’est lui qui applique celui en vigueur.
Récapitulatif des dépenses déductibles
| Dépense | Déductible ? | Justificatif à conserver |
|---|---|---|
| Frais de notaire, enregistrement, conservation foncière, commission d’agence | Oui (forfait 15 %, ou réel si supérieur et justifié) | Actes, quittances, factures |
| Travaux d’agrandissement, rénovation, amélioration | Oui, sur factures | Factures détaillées d’un fournisseur identifiable |
| Entretien courant (peinture, petites réparations) | En principe non | À conserver malgré tout, le notaire tranche |
| Intérêts du crédit immobilier | Oui | Tableau d’amortissement, attestation bancaire |
| Prix d’acquisition d’origine | Oui (réévalué) | Acte d’achat |
Le bon réflexe : la facture, dès le premier jour
La fiscalité de la vente se prépare à l’achat, pas à la signature. Ouvrez un dossier dès que vous devenez propriétaire, et glissez-y l’acte d’achat, les frais de notaire, chaque facture de travaux et les relevés d’intérêts de votre banque. Le jour de la vente, ce dossier pourra réduire votre TPI de plusieurs dizaines de milliers de dirhams. Sans justificatifs, vous serez limité au seul forfait de 15 %, et tout l’argent investi en travaux sera perdu pour le calcul. Avant la vente, votre notaire peut demander un avis préalable à l’administration : vous saurez à l’avance quelles dépenses sont retenues et quel montant vous devez, sans mauvaise surprise.
Questions fréquentes
Puis-je déduire mes travaux sans facture ?
Non. Les dépenses d’investissement (rénovation, agrandissement, amélioration) ne sont admises que si elles sont justifiées par des factures en bonne et due forme, émises par un fournisseur identifiable. Sans facture, l’administration ne les retient pas, et vous ne bénéficiez que du forfait de 15 % au titre des frais d’acquisition. Gardez donc tout, dès le premier chantier.
Le forfait de 15 % et mes factures réelles, est-ce cumulable ?
Non, ils ne se cumulent pas pour les mêmes frais d’acquisition. C’est l’un OU l’autre : soit le forfait de 15 % accordé d’office, soit vos frais réels s’ils dépassent 15 % et que vous pouvez les justifier. Le plus avantageux des deux s’applique. En revanche, les travaux d’investissement et les intérêts de crédit s’ajoutent en plus, ils ne sont pas inclus dans ce forfait.
La peinture et le carrelage sont-ils déductibles ?
Cela dépend de la nature des travaux. L’entretien courant qui ne fait que maintenir le bien en état n’est en principe pas déductible, alors qu’une rénovation ou une amélioration durable l’est, sur facture. La frontière est parfois floue, et les sources divergent sur les cas limites. Conservez les factures dans tous les cas et laissez votre notaire décider de ce qui peut être retenu au moment du décompte.
Comment connaître le montant exact que je peux déduire ?
Réunissez votre acte d’achat, vos factures de frais et de travaux et vos relevés d’intérêts, puis confiez l’ensemble à votre notaire. Il applique le coefficient de l’année et établit le décompte officiel. Pour une certitude totale avant de signer, il peut demander un avis préalable à la DGI.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
