Quand vous vendez un appartement à Tanger, le prix affiché n’est pas la somme que vous gardez. Trois postes principaux s’appliquent au vendeur : la TPI (taxe sur le profit immobilier, qui est la part vendeur de l’impôt sur le revenu), le quitus fiscal que le notaire exige avant de signer, et les honoraires d’agence. En pratique, comptez la TPI (20 % de votre plus-value nette, ou au minimum 3 % du prix de vente) plus une commission d’agence d’environ 2,5 % HT du prix. Le quitus, lui, ne coûte rien en soi, mais il bloque la vente tant que vous n’êtes pas en règle avec le fisc. Voyons chaque poste en détail.
La TPI : combien d’impôt sur la vente de votre appartement ?
La TPI est le nom courant de l’impôt sur le profit immobilier, une composante de l’IR. Elle frappe la plus-value, c’est-à-dire la différence entre votre prix de vente et votre prix de revient (prix d’achat réévalué, plus les frais et travaux justifiés). Depuis la réforme de 2023, le taux est unique : 20 % du profit net imposable, quel que soit le type de bien.
Point important : même si vous ne dégagez aucune plus-value, ou une plus-value faible, l’impôt ne peut pas descendre sous une cotisation minimale de 3 % du prix de cession (le prix de vente). Autrement dit, vous payez le montant le plus élevé entre 20 % du profit net et 3 % du prix de vente.
Ce qui se déduit de votre plus-value
Vous ne payez pas la TPI sur l’écart brut entre les deux prix. Plusieurs éléments viennent réduire la base imposable :
- le prix d’acquisition réévalué par un coefficient officiel (qui tient compte de l’inflation depuis votre achat) ;
- les frais de notaire et d’enregistrement payés lors de l’achat ;
- les intérêts d’emprunt si vous aviez financé l’achat par un crédit ;
- les travaux justifiés par des factures (rénovation, agrandissement).
Gardez donc toutes vos factures depuis l’achat. Plus votre prix de revient est documenté, moins votre plus-value imposable est élevée. Le calcul exact du coefficient et des déductions revient au notaire et à l’administration ; vérifiez le montant exact avec votre notaire.
Exemple chiffré (à titre indicatif)
Imaginons un appartement acheté il y a quelques années et revendu 1 200 000 DH. Le tableau ci-dessous illustre l’esprit du calcul, sans réévaluation ni travaux détaillés.
| Élément | Montant indicatif |
|---|---|
| Prix de vente | 1 200 000 DH |
| TPI au taux normal (20 % du profit net estimé) | variable selon votre plus-value réelle |
| Cotisation minimale (3 % du prix de vente) | 36 000 DH |
| Montant retenu | le plus élevé des deux |
Sur ce bien, si votre profit net réévalué est faible, vous paierez la cotisation minimale de 36 000 DH. Si votre plus-value est forte, c’est le calcul à 20 % qui s’applique. Le décompte précis est établi par votre notaire.
Quand et comment déclarer la TPI
La déclaration et le paiement de la TPI se font dans un délai de 30 jours après la cession. Depuis 2026, la démarche passe par la plateforme électronique SIMPL de la Direction Générale des Impôts (tax.gov.ma). En pratique, à Tanger comme ailleurs, c’est le notaire qui pilote cette étape au moment de la signature.
Vous pouvez aussi demander à l’administration un avis préalable dans les 30 jours suivant le compromis de vente. C’est utile pour connaître à l’avance le montant attendu et éviter une mauvaise surprise le jour de la signature.
Le quitus fiscal : le feu vert du fisc pour signer
Le quitus fiscal est un document délivré par la DGI qui atteste que vous êtes en règle avec vos obligations fiscales sur le bien vendu. Depuis la loi de finances 2024, il est devenu un préalable à la rédaction de l’acte de vente : le notaire ne finalise pas la transaction sans lui.
Avant de l’émettre, la DGI vérifie notamment :
- l’impôt sur le profit immobilier (la TPI) au titre de la cession ;
- la taxe de services communaux (TSC) et la taxe d’habitation des années concernées ;
- l’absence de dette fiscale rattachée au bien ou au vendeur.
Bonne nouvelle pour les délais : la procédure est désormais largement dématérialisée et le quitus peut être délivré en 48 heures environ, contre plusieurs semaines auparavant. Le quitus en lui-même ne représente pas un coût ; il représente surtout l’obligation de solder vos taxes locales avant de vendre. Si vous avez des arriérés de taxe d’habitation ou de TSC, réglez-les en amont pour ne pas bloquer la signature.
Les honoraires d’agence à Tanger
La commission d’agence rémunère le travail de mise en vente : estimation, photos, diffusion, visites, négociation et accompagnement jusque chez le notaire. Au Maroc, l’usage courant est d’environ 2,5 % HT du prix de vente à la charge du vendeur (soit autour de 3 % TTC une fois la TVA ajoutée). Sur un bien à 1 000 000 DH, cela représente de l’ordre de 30 000 DH TTC.
Ce taux est un usage, pas une règle figée : il se discute, en particulier sur les montants élevés. Chez Redinmo, nous convenons des honoraires par écrit dès la prise de mandat, sans surprise à la fin.
| Poste de frais | Qui paie | Ordre de grandeur |
|---|---|---|
| TPI (impôt sur le profit immobilier) | Vendeur | 20 % du profit net, ou min. 3 % du prix |
| Quitus fiscal | Vendeur | Pas de coût propre, mais taxes locales à jour |
| Honoraires d’agence (côté vendeur) | Vendeur | ~2,5 % HT (~3 % TTC), négociable |
| Frais de notaire et enregistrement | Le plus souvent l’acheteur | Selon l’acte |
Les cas où vous payez moins, voire rien
Certaines situations donnent droit à une exonération de TPI. La plus connue concerne la résidence principale : si vous avez occupé le logement comme résidence principale pendant au moins 6 ans avant la vente, la cession peut être exonérée. D’autres conditions, notamment un éventuel plafond de prix, peuvent s’appliquer selon votre situation. Comme l’exonération dépend de critères précis (durée d’occupation, justificatifs, montant), vérifiez votre éligibilité exacte avec votre notaire avant de mettre le bien en vente.
Questions fréquentes
La TPI est-elle payée par le vendeur ou l’acheteur ?
La TPI est à la charge du vendeur : c’est l’impôt sur le profit que vous réalisez en vendant. L’acheteur, lui, supporte généralement les frais de notaire et d’enregistrement.
Combien de temps pour obtenir le quitus fiscal à Tanger ?
Grâce à la procédure dématérialisée, le quitus peut être délivré en 48 heures environ, à condition que vos taxes locales (taxe d’habitation, taxe de services communaux) soient à jour. Des arriérés peuvent allonger ce délai.
Peut-on négocier la commission d’agence ?
Oui. Le taux d’environ 2,5 % HT est un usage du marché, pas un tarif imposé. Il se discute, surtout sur les biens à forte valeur. L’essentiel est de fixer les honoraires par écrit dès le mandat.
Que se passe-t-il si je ne dégage aucune plus-value ?
Même sans plus-value, vous restez redevable de la cotisation minimale de 3 % du prix de vente. C’est le plancher de la TPI. Votre notaire calcule le montant exact dû.
Voir aussi
- Vendre votre bien immobilier à Tanger
- Nos annonces à Tanger
- Comment calculer la taxe sur le profit immobilier (TPI) à Tanger : la formule expliquée avec un exemple chiffré
- Quel est le taux de la TPI au Maroc en 2026 : les 20 % et la cotisation minimale de 3 % expliqués
- Exonération de TPI pour résidence principale au Maroc : la condition de durée d’occupation et le plafond de 4 millions de dirhams
Vous préparez la vente d’un appartement à Tanger et vous voulez un décompte clair de ce qu’il vous restera, net de frais ? Parlons-en : écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact. Nous estimons votre bien et chiffrons les frais avec vous, sans engagement.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
