Vous avez repéré un bien à Tanger et, en lisant le titre foncier ou l’acte, vous découvrez qu’il appartient à plusieurs personnes, souvent des héritiers. On vous parle d’indivision. La réponse courte : oui, on peut acheter un bien en indivision au Maroc, mais le vrai risque, c’est qu’un seul co-héritier qui refuse de signer peut bloquer toute la vente. Tant que vous n’avez pas l’accord de tous les indivisaires (ou une décision de justice qui en tient lieu), vous n’achetez pas un bien clair, vous achetez un litige potentiel. Voyons ensemble ce que cela veut dire concrètement et comment se protéger avant de verser le moindre dirham.
L’indivision, c’est quoi exactement ?
L’indivision, c’est quand plusieurs personnes sont propriétaires d’un même bien sans que leurs parts soient matériellement découpées. Personne ne possède “le salon” ou “l’étage du haut”, chacun détient une quote-part abstraite (par exemple un tiers, ou un huitième) sur l’ensemble du bien. C’est la situation la plus fréquente après un décès : les héritiers deviennent collectivement propriétaires de la maison ou de l’appartement de la famille, et le partage n’a jamais été fait.
Au Maroc, ce régime est encadré par le Code des droits réels (loi 39-08) et par le Dahir des obligations et contrats (DOC). Un principe simple gouverne tout le reste : nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Chaque co-indivisaire peut à tout moment demander le partage. C’est rassurant pour les héritiers, mais c’est aussi ce qui rend votre achat délicat tant que la situation n’est pas réglée.
Le risque principal : il faut l’accord de tous
Pour vendre le bien en entier, la règle est l’unanimité. Tous les indivisaires doivent consentir et signer l’acte de vente. Un héritier qui s’abstient, qui est introuvable, qui vit à l’étranger ou qui n’est tout simplement pas d’accord suffit à bloquer la transaction. C’est la mésaventure classique : le vendeur “principal” vous promet que sa fratrie suivra, et au moment de signer chez le notaire, il manque une signature.
Vous pouvez aussi acheter seulement la quote-part d’un héritier (sa fraction). C’est légal, mais vous devenez alors vous-même indivisaire avec les autres : vous ne pouvez ni occuper librement le bien, ni le revendre seul, ni demander un permis ou un crédit hypothécaire sans l’accord des autres. Vous héritez du problème au lieu de l’acheter résolu. Pour un acheteur qui veut un bien à lui, ce n’est presque jamais une bonne idée.
La chafâa : un co-héritier peut vous évincer
Voici un piège que beaucoup d’acheteurs ignorent. Si vous achetez la part d’un seul indivisaire, les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption appelé chafâa. Concrètement, un co-héritier peut se substituer à vous dans la vente : il rembourse le prix que vous avez payé, plus les frais, et il récupère la part à votre place. Vous vous retrouvez dehors, alors que vous pensiez avoir acheté.
La chafâa est prévue par la loi 39-08 et par les articles 966 à 992 du DOC. Elle s’exerce dans un délai court, d’environ un mois, avec consignation du prix et formalités précises. C’est un droit personnel qui, selon la jurisprudence dominante, ne se transmet pas aux héritiers du préempteur. Retenez l’essentiel : acheter une quote-part isolée, c’est s’exposer à être évincé légalement par la famille. Faites toujours vérifier ce point par votre notaire avant de signer.
Sortir de l’indivision : amiable ou judiciaire
Pour que le bien devienne vendable proprement, l’indivision doit prendre fin. Deux chemins existent.
Le partage amiable
Tous les héritiers s’entendent, font dresser un acte (l’intervention du notaire est obligatoire pour les biens immatriculés au titre foncier), et le bien est soit attribué à l’un d’eux, soit vendu et le prix réparti. Une variante fréquente est la mokharaja : un héritier rachète les parts des autres contre une soulte, et le bien reste dans la famille avec un seul propriétaire. C’est rapide quand l’entente est là.
Le partage judiciaire
Si un héritier bloque, les autres peuvent saisir le tribunal de première instance pour demander le partage. Le juge peut désigner un expert, et si le bien ne peut pas être divisé en nature, ordonner sa vente aux enchères (la licitation), prix réparti entre les indivisaires. Bonne nouvelle pour débloquer un dossier : lorsqu’au moins les deux tiers des indivisaires veulent vendre, le tribunal peut autoriser la vente, sauf cas particuliers (usufruit, indivisaire absent ou incapable). Mauvaise nouvelle pour le calendrier : ce parcours dure souvent deux à trois ans et génère des frais d’expertise et de procédure.
Combien ça coûte d’acheter (et de régulariser)
Au-delà du prix du bien, prévoyez les frais d’acquisition habituels, plus, le cas échéant, le coût de la régularisation de la succession. Voici les ordres de grandeur 2026, à confirmer avec votre notaire.
| Poste | Ordre de grandeur | Sur quoi |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | environ 4 % | du prix déclaré |
| Conservation foncière (ANCFCC) | environ 1 % à 1,5 % | du prix, plus frais de certificats |
| Honoraires du notaire | environ 1 % à 1,5 % (+ TVA) | du prix |
| Total frais d’acquisition | environ 6 % à 8 % | du prix de vente |
| Acte de notoriété et formalités de succession | variable | selon le dossier d’héritiers |
| Partage judiciaire (si conflit) | variable, frais d’expertise + procédure | 2 à 3 ans environ |
Ces pourcentages sont indicatifs. La loi de finances et les taxes locales évoluent, et le calcul exact dépend du bien et de la commune. Demandez à votre notaire un décompte chiffré avant de vous engager.
Ce qu’il faut vérifier avant de signer
- Le titre foncier et un certificat de propriété ANCFCC récent (sa validité pratique est d’environ 30 jours) pour voir qui sont réellement les propriétaires inscrits et leurs quotes-parts.
- L’acte de notoriété (héritiers) : qui sont tous les héritiers, y compris mineurs ou personnes à l’étranger, et la succession a-t-elle été régularisée.
- La présence et l’accord écrit de tous les indivisaires, ou des procurations en règle pour ceux qui ne peuvent pas se déplacer.
- L’absence de mineur ou d’incapable sans autorisation du juge des tutelles, ce qui peut bloquer ou allonger la vente.
- Le risque de chafâa si vous n’achetez qu’une part : faites-le qualifier par le notaire.
- Le compromis de vente conditionné à l’obtention de toutes les signatures et à la mainlevée d’éventuelles oppositions ou hypothèques.
Notre conseil chez Redinmo : ne versez d’acompte sérieux qu’une fois que le notaire a confirmé par écrit que tous les indivisaires sont identifiés, présents ou représentés, et d’accord. Un bien d’héritage bien régularisé est un excellent achat. Un bien d’héritage en conflit peut vous immobiliser pendant des années.
Questions fréquentes
Peut-on acheter un bien en indivision si un seul héritier veut vendre ?
Vous ne pouvez acheter que sa quote-part, pas le bien entier. Pour acquérir la totalité, il faut l’accord de tous les indivisaires. À défaut, la vente du bien complet passe par un partage amiable ou par le tribunal (avec la règle des deux tiers).
Qu’est-ce que la chafâa et en quoi me concerne-t-elle ?
La chafâa est le droit de préemption d’un co-indivisaire. Si vous achetez la part d’un seul héritier, un autre co-héritier peut, dans un délai d’environ un mois et en consignant le prix, se substituer à vous et récupérer la part. Vous risquez donc d’être évincé. Demandez toujours l’avis du notaire.
Combien de temps prend la sortie d’indivision au Maroc ?
Quelques semaines si l’entente est totale (partage amiable ou mokharaja chez le notaire). Mais en cas de conflit, le partage judiciaire avec expertise et licitation peut prendre deux à trois ans.
L’intervention du notaire est-elle obligatoire ?
Pour un bien immatriculé au titre foncier, le notaire (ou un adoul selon le cas) est incontournable dès qu’il y a mutation. C’est lui qui dresse l’acte, vérifie les héritiers, calcule les frais et sécurise l’inscription à la conservation foncière.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
