La réponse courte d’abord : au Maroc, votre fiscalité dépend surtout du type de location, pas de votre nationalité ni de votre résidence. Une location nue (vide, à l’année) est imposée comme un revenu foncier, avec un abattement de 40 % puis le barème de l’impôt sur le revenu, ou une option libératoire à 20 % au-delà d’un certain seuil. Une location meublée ou un Airbnb bascule, elle, dans la catégorie des revenus professionnels (activité commerciale), avec une comptabilité, parfois de la TVA, et des taxes locales par nuitée. En tant que bailleur non-résident, vous payez l’impôt au Maroc sur ces revenus de source marocaine, et vous gérez en plus le rapatriement des loyers via l’Office des Changes. On détaille tout ci-dessous.
Location nue : le régime des revenus fonciers
C’est le cas le plus simple et le plus courant. Vous louez un appartement vide, à l’année, à un particulier ou à une entreprise. Le fisc marocain considère ces loyers comme des revenus fonciers, et le calcul se fait en deux temps.
D’abord, un abattement forfaitaire de 40 % s’applique sur le loyer brut encaissé. Cet abattement est automatique : vous n’avez aucun justificatif de charges à fournir, il est censé couvrir l’entretien, les réparations, l’assurance et les frais de copropriété. Seuls 60 % de vos loyers entrent donc dans la base imposable.
Ensuite, deux options s’offrent à vous selon le niveau de vos loyers :
- Le barème progressif de l’IR, qui s’applique au revenu net (après l’abattement de 40 %).
- L’option libératoire de 20 %, possible lorsque vos loyers bruts annuels atteignent 120 000 MAD ou plus. Vous payez alors un taux fixe et vous n’avez plus à intégrer ces revenus dans votre déclaration globale.
Le barème 2025-2026 (sur le revenu net imposable annuel) se présente ainsi :
| Tranche de revenu net annuel (MAD) | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 40 000 | 0 % (exonéré) |
| 40 001 à 60 000 | 10 % |
| 60 001 à 80 000 | 20 % |
| 80 001 à 100 000 | 30 % |
| 100 001 à 180 000 | 34 % |
| Au-delà de 180 000 | 37 % |
Concrètement, grâce à l’abattement de 40 % combiné à la tranche à 0 % jusqu’à 40 000 MAD nets, un bailleur dont le loyer brut annuel reste sous environ 66 700 MAD (soit à peu près 5 500 MAD par mois) ne paie, dans les faits, aucun impôt sur le revenu foncier. Vérifiez votre situation exacte avec votre comptable, car d’autres revenus de source marocaine peuvent s’additionner.
Qui paie l’impôt : la retenue à la source
Point important pour un non-résident : lorsque le locataire est une entreprise ou un organisme, c’est souvent lui qui retient l’impôt à la source sur le loyer et le reverse à l’administration. Les locataires sont dispensés de cette retenue lorsque le loyer brut annuel versé au propriétaire ne dépasse pas 40 000 MAD. La déclaration des revenus fonciers se fait ensuite en ligne via le portail Simpl-IR de la Direction Générale des Impôts (DGI). La date limite varie selon votre régime (généralement entre fin janvier et début mars de l’année suivante) : confirmez l’échéance applicable avec votre comptable pour éviter toute pénalité.
Location meublée et Airbnb : la fiscalité change de catégorie
C’est ici que beaucoup d’investisseurs se trompent. Dès que vous louez meublé, surtout en courte durée façon Airbnb ou Booking, vous n’êtes plus dans les revenus fonciers. L’administration considère qu’il s’agit d’une activité commerciale, donc d’un revenu professionnel. Cela implique trois différences majeures.
- Pas d’abattement automatique de 40 %. Vous êtes en principe sur un régime professionnel, avec tenue d’une comptabilité et déduction des charges réelles (mobilier, ménage, plateforme, gestion). C’est plus lourd, mais potentiellement plus avantageux si vos charges sont élevées.
- La TVA peut s’appliquer. L’hébergement touristique relève d’un taux réduit (de l’ordre de 10 %), tandis que la location meublée classique relève du taux standard (20 %). L’assujettissement devient obligatoire au-delà d’un chiffre d’affaires annuel d’environ 500 000 MAD. En dessous, vous n’êtes en général pas concerné. Faites confirmer le taux et le seuil exacts par votre comptable.
- Les taxes locales par nuitée. Vous devez collecter auprès de vos voyageurs la taxe de séjour et la taxe de promotion touristique (TPT), puis les reverser à la commune. Les montants se comptent en quelques dirhams par personne et par nuit et varient selon la ville et la catégorie du logement.
À noter aussi : la loi 80.14 prévoit en théorie une autorisation d’exploitation touristique pour la courte durée. Dans la pratique, ce dispositif reste très peu appliqué à ce jour, mais la réglementation peut évoluer. Renseignez-vous auprès de votre commune avant de lancer une activité Airbnb.
Tableau comparatif : les trois régimes en un coup d’oeil
| Critère | Location nue | Location meublée longue durée | Airbnb / courte durée |
|---|---|---|---|
| Catégorie fiscale | Revenu foncier | Revenu professionnel | Revenu professionnel |
| Abattement 40 % | Oui | Non (charges réelles) | Non (charges réelles) |
| Option libératoire 20 % | Oui, si loyers bruts ≥ 120 000 MAD | Non | Non |
| TVA | Non | Possible (20 %) au-delà du seuil | Possible (≈ 10 %) au-delà du seuil |
| Taxe de séjour + TPT | Non | Non | Oui, par nuitée |
| Comptabilité | Allégée | Régime professionnel | Régime professionnel |
Ces montants et seuils sont indicatifs pour 2026 et peuvent évoluer avec la loi de finances : votre notaire ou votre comptable établit le décompte exact selon votre dossier.
Le cas spécifique du bailleur non-résident
Première règle à retenir : un revenu locatif de source marocaine est imposable au Maroc, que vous résidiez en France, en Espagne, au Canada ou ailleurs. Vous déclarez et payez l’impôt au Maroc selon le régime ci-dessus (foncier ou professionnel).
Vient ensuite la double imposition. Le Maroc a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays. En général, l’impôt déjà payé au Maroc ouvre droit à un crédit d’impôt ou à une exonération dans votre pays de résidence, pour éviter d’être taxé deux fois. Les modalités dépendent de la convention applicable : faites-les vérifier par un fiscaliste des deux côtés.
Enfin, le rapatriement des loyers. Si vous avez acheté votre bien en devises et que l’investissement a été correctement déclaré à l’achat, le régime de convertibilité de l’Office des Changes vous permet en principe de transférer vos loyers nets à l’étranger. La banque marocaine qui exécute le transfert vous demandera des justificatifs (contrat de location, preuve du paiement de l’impôt, dossier d’acquisition initial). Préparez ce dossier dès l’achat : c’est beaucoup plus simple que de le reconstituer après coup. Confirmez la procédure et les pièces exactes avec votre banque.
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il plus d’impôt qu’un résident sur ses loyers ?
Non, le régime fiscal sur les loyers est le même : abattement de 40 % et barème (ou option 20 %) pour la location nue, régime professionnel pour le meublé. La différence se situe ailleurs : le rapatriement des fonds via l’Office des Changes et le traitement de la double imposition dans votre pays de résidence.
Le meublé est-il plus taxé que la location nue ?
Pas forcément, mais c’est plus exigeant. La location nue profite d’un abattement de 40 % sans justificatif. Le meublé relève du régime professionnel : vous déduisez vos charges réelles et tenez une comptabilité, ce qui peut être avantageux si vos charges sont importantes, mais demande un comptable.
Dois-je collecter la TVA sur ma location Airbnb ?
Seulement au-delà d’un chiffre d’affaires annuel d’environ 500 000 MAD. En dessous, vous n’êtes en général pas assujetti. En revanche, la taxe de séjour et la TPT par nuitée s’appliquent dès la première location touristique. Faites confirmer le seuil par votre comptable.
Comment déclarer mes revenus locatifs depuis l’étranger ?
La déclaration se fait en ligne via le portail Simpl-IR de la DGI, donc à distance. Beaucoup de non-résidents délèguent cette formalité à un comptable local, surtout pour le meublé qui exige une comptabilité.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
