Réponse courte : si vous êtes MRE et que le bien que vous revendez à Tanger était votre résidence principale, vous pouvez être exonéré de la taxe sur les profits immobiliers (TPI), à condition de l’avoir occupé sur une certaine durée minimale avant la vente. Les agences et les notaires citent souvent une durée de l’ordre de 5 à 6 ans : la règle a évolué, et c’est le point à faire confirmer par votre notaire. Bonne nouvelle : sur ce sujet, un MRE a exactement les mêmes droits qu’un Marocain résidant au Maroc. La nationalité compte, pas le lieu de résidence. On vous explique comment ça marche, ce que vous payez si l’exonération ne s’applique pas, et les justificatifs à préparer.
Qu’est-ce que la TPI, et qui la paie ?
La TPI est l’impôt sur le gain réalisé quand vous revendez un bien immobilier au Maroc plus cher que vous ne l’avez payé. C’est le vendeur qui la paie, sur la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix de revient). Le taux de droit commun est de 20 % sur ce profit net.
Un point essentiel dès le départ : même quand le calcul sur la plus-value donnerait un montant faible, l’administration applique une cotisation minimale de 3 % du prix de vente. Autrement dit, hors exonération, vous ne payez jamais moins que 3 % du prix de cession.
Les MRE sont soumis aux mêmes règles que les résidents pour un bien situé au Maroc. Si votre pays de résidence a signé une convention fiscale avec le Maroc (France, Belgique, Canada et d’autres), cette convention sert à éviter une double imposition : confirmez-la avec votre notaire.
L’exonération de la résidence principale : le coeur du sujet
C’est l’exonération la plus utile pour un MRE qui revend le logement qu’il occupait lors de ses séjours au Maroc. Le principe : la revente de votre résidence principale est exonérée de TPI si vous l’avez occupée comme telle pendant la durée minimale exigée par la loi avant la vente.
Sur cette durée, les sources ne disent pas toutes la même chose, parce que la règle a bougé au fil des lois de finances. Certaines retiennent 5 ans, d’autres parlent désormais de 6 ans. Plutôt que de retenir un chiffre figé, faites valider la durée applicable à l’année de votre vente par votre notaire avant de signer.
Deux nuances importantes à connaître :
- Vous pouvez quitter le logement avant de le vendre. En général, une tolérance permet de garder le bénéfice de l’exonération si la vente intervient dans un délai d’environ un an après que vous avez cessé de l’occuper. Confirmez ce délai exact, qui peut évoluer.
- Mettre le bien en location casse le statut de résidence principale. Si vous avez loué le logement, il n’est plus considéré comme votre résidence principale, et l’exonération tombe. C’est un piège classique pour les MRE qui louent leur appartement de Tanger entre deux séjours.
Au-delà de la résidence principale, d’autres cas d’exonération existent (cession entre ascendants et descendants ou entre époux, logement social sous conditions d’occupation). Ce sont des régimes distincts, à vérifier au cas par cas.
Comment se calcule la TPI quand l’exonération ne s’applique pas
Si vous revendez un bien qui n’est pas votre résidence principale (par exemple un investissement locatif), le profit imposable c’est le prix de vente moins le prix de revient. Et le prix de revient ne se limite pas au prix d’achat : on lui ajoute des frais.
- Le prix d’acquisition d’origine.
- Les frais d’acquisition : frais de notaire, droits d’enregistrement, frais de conservation foncière, frais d’agence. À défaut de justificatifs, l’administration admet un forfait de 15 % du prix d’acquisition pour couvrir ces frais.
- Les dépenses d’investissement (travaux, équipements) justifiées.
Autre élément en votre faveur : un coefficient de réévaluation, fixé chaque année par le ministère des Finances selon l’indice du coût de la vie, s’applique au prix d’acquisition et aux frais. Il revalorise votre prix de revient pour tenir compte de l’inflation, ce qui réduit la plus-value imposable.
Exemple chiffré simplifié
Prenons un appartement acheté puis revendu, hors exonération, pour illustrer la logique (chiffres volontairement arrondis et hors coefficient de réévaluation, à titre pédagogique uniquement) :
| Élément | Montant indicatif |
|---|---|
| Prix de vente | 1 500 000 MAD |
| Prix d’acquisition | 1 000 000 MAD |
| Frais d’acquisition (forfait 15 %) | 150 000 MAD |
| Prix de revient retenu | 1 150 000 MAD |
| Profit imposable | 350 000 MAD |
| TPI au taux de 20 % | 70 000 MAD |
| Cotisation minimale (3 % du prix de vente) | 45 000 MAD |
| Montant dû (le plus élevé des deux) | 70 000 MAD |
Ici, les 20 % sur la plus-value (70 000 MAD) dépassent la cotisation minimale (45 000 MAD) : c’est donc ce montant qui s’applique. Si la plus-value avait été très faible, la cotisation minimale de 3 % aurait pris le dessus. Avec le coefficient de réévaluation, le prix de revient serait plus élevé et le profit imposable plus bas : seul votre notaire peut établir le décompte exact.
Documents et démarche pour un MRE
L’exonération n’est pas automatique : elle se demande et se justifie. C’est votre notaire qui prépare la déclaration et applique le bon régime au moment de la vente. Préparez de votre côté les éléments qui prouvent l’occupation et l’origine du bien.
- Le titre de propriété et l’acte d’acquisition d’origine (avec le prix et les frais payés).
- Les justificatifs d’occupation à titre de résidence principale (factures d’eau et d’électricité à votre nom, taxe d’habitation, taxe de services communaux), pour démontrer que vous n’étiez pas en location.
- Les justificatifs de travaux si vous voulez les intégrer au prix de revient.
- Pour le volet devises, vos attestations de change et l’enregistrement de l’investissement initial auprès de l’Office des Changes, qui conditionnent votre droit à rapatrier le produit de la vente.
Côté délai, il existe une obligation de déclaration et de paiement de la TPI peu après la vente. On rencontre un délai d’environ 30 jours pour certaines démarches (notamment la demande d’avis préalable). Votre notaire pilote ce calendrier : faites-le valider plutôt que de vous fier à une date générale.
Notre conseil concret pour un MRE qui revend à Tanger
Avant de mettre en vente, posez-vous trois questions avec votre notaire : le bien était-il votre résidence principale, l’avez-vous occupé assez longtemps au regard de la règle en vigueur, et l’avez-vous loué entre-temps ? Ces réponses déterminent si vous payez 0 ou jusqu’à 20 % de la plus-value. N’oubliez pas le volet devises : sans attestation de change à l’achat, le rapatriement du produit de la vente devient compliqué. C’est un sujet qu’on anticipe dès l’acquisition.
Questions fréquentes
Un MRE a-t-il droit à l’exonération de résidence principale comme un résident ?
Oui. Sur la TPI, un MRE de nationalité marocaine a les mêmes droits qu’un Marocain résidant au Maroc. C’est la nationalité qui compte, pas le pays où vous vivez. Vous devez seulement remplir les conditions d’occupation et fournir les justificatifs.
L’exonération est-elle vraiment de 5 ans ?
La durée d’occupation exigée a évolué au fil des lois de finances : on cite tantôt 5 ans, tantôt 6 ans. Demandez à votre notaire la durée applicable à l’année de votre vente : c’est lui qui valide votre éligibilité.
J’ai loué mon appartement de Tanger entre deux séjours. Suis-je encore exonéré ?
En principe non. Dès lors que le logement a été mis en location, il perd son statut de résidence principale et l’exonération ne s’applique plus. Dans ce cas, vous relevez du régime de droit commun : 20 % sur la plus-value, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente.
Combien vais-je payer si je ne suis pas exonéré ?
Le calcul retient le plus élevé entre 20 % de la plus-value (prix de vente moins prix de revient réévalué) et 3 % du prix de vente. Le coefficient de réévaluation et le forfait de 15 % de frais d’acquisition réduisent la base imposable. Seul votre notaire établit le décompte exact.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
