Réponse directe : oui, on peut acheter un bien en cours d’immatriculation à Tanger, mais une réquisition n’est pas un titre foncier. C’est un numéro de dossier qui prouve que la procédure de titrage est ouverte à la Conservation foncière (ANCFCC), pas que la propriété est définitivement reconnue. Tant que le titre n’est pas créé, un tiers peut encore déposer une opposition. Vous pouvez donc signer, mais seulement avec un acte aux normes 2024, des fonds consignés chez le notaire et des clauses qui vous laissent sortir si le titre ne sort pas. On vous explique tout.
Réquisition ou titre foncier : quelle différence concrète ?
Au Maroc, un bien peut avoir trois statuts : titre foncier (immatriculé, le plus sûr), en cours d’immatriculation (une réquisition est déposée, la procédure tourne) ou non titré (melkia, possession et actes adoulaires). La réquisition est l’étape intermédiaire. Elle est encadrée par la loi 14-07 et gérée par l’ANCFCC.
La nuance qui change tout : le titre foncier, une fois créé, est définitif et opposable à tous. Personne ne peut plus en contester l’origine. La réquisition, elle, ne vous garantit rien de définitif. Elle dit juste : « ce bien est en train d’être vérifié, borné et publié, et la fenêtre d’opposition est encore ouverte ou récente ». Acheter une réquisition, c’est acheter une promesse de titre, pas un titre.
Comment se passe l’immatriculation, étape par étape
Pour juger si une réquisition est « presque mûre » ou « toute fraîche », il faut comprendre le parcours. Voici le déroulé d’une procédure normale à la Conservation foncière.
- Dépôt de la réquisition : le propriétaire (ou son ayant droit) dépose la demande avec les pièces de propriété et règle les droits. Un numéro de réquisition lui est attribué.
- Publication au Bulletin officiel : un extrait de la réquisition est publié au B.O. et affiché au tribunal, à l’autorité locale et à la commune.
- Bornage : un géomètre assermenté de l’ANCFCC délimite le terrain sur place, en présence du demandeur et des voisins, et dresse le plan.
- Avis de clôture du bornage : une fois le plan établi, le conservateur publie un avis de clôture.
- Délai d’opposition : un délai de deux mois court à compter de la publication au B.O., pendant lequel tout tiers (héritier, voisin, créancier) peut déposer une opposition.
- Vérification et décision : le service du cadastre vérifie qu’il n’y a pas de chevauchement avec un titre existant, puis le conservateur immatricule le bien (création du titre), ou rejette, ou annule.
S’il y a opposition, le conservateur transmet le dossier au Tribunal de première instance, qui tranche. C’est là que les délais peuvent s’allonger fortement. Sans opposition et avec un dossier complet, un bien peut passer de la réquisition au titre en moins d’un an ; avec contentieux, comptez bien plus.
Peut-on signer un compromis sur une réquisition ? Oui, mais à la bonne forme
Deuxième point qui a beaucoup changé. Depuis le 22 août 2024 (modification de l’article 4 du Code des droits réels), le compromis et la promesse de vente d’un bien immobilier doivent être établis, sous peine de nullité, dans un acte authentique (notaire ou adoul) ou dans un acte à date certaine rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation. Le simple papier sous seing privé rédigé entre vous, ou par un écrivain public, n’a plus de valeur pour ce type d’acte.
Traduction pour votre achat à Tanger : ne signez pas un compromis griffonné sur une feuille. Passez par un notaire (ou un avocat habilité). C’est devenu une obligation légale, et c’est la personne qui sait lire une réquisition et sécuriser votre versement.
Les risques réels et comment on les neutralise
Le risque principal d’une réquisition est l’opposition : un tiers qui revendique un droit sur le bien (souvent une indivision familiale ou un héritier oublié) et qui bloque, retarde ou fait annuler la procédure. Tant que le titre n’est pas créé, ce risque existe. Le bon réflexe n’est pas de fuir, c’est de structurer le contrat pour que ce risque retombe sur le vendeur, pas sur vous.
| Situation | Le risque | La protection à exiger |
|---|---|---|
| Réquisition récente, délai d’opposition non encore écoulé | Une opposition peut tomber après votre signature | Clause suspensive : la vente ne devient ferme qu’à la création du titre foncier net d’opposition |
| Versement d’un acompte | Payer un bien qui ne sera jamais titré | Fonds consignés chez le notaire, libérés au vendeur seulement à l’immatriculation ; jamais d’espèces de la main à la main |
| Opposition découverte en cours de procédure | Procédure judiciaire longue, blocage du titre | Clause de remboursement intégral si le titre n’est pas délivré dans un délai convenu |
| Doute sur l’origine de propriété | Vendeur qui n’est pas le vrai propriétaire | Vérification de la réquisition à la Conservation par le notaire avant tout versement |
En clair : oui à la signature, à condition que votre argent reste bloqué chez le notaire et que le contrat prévoie noir sur blanc ce qui se passe si le titre ne sort pas.
Combien ça coûte et combien de temps : les ordres de grandeur
Sur une réquisition, deux familles de frais se mélangent : les droits d’immatriculation (à la charge du vendeur en principe) et vos frais d’acquisition habituels. Voici les ordres de grandeur ; les montants exacts dépendent du prix, du bien et des droits ANCFCC en vigueur.
| Poste | Ordre de grandeur | À confirmer auprès de |
|---|---|---|
| Droits d’immatriculation (ANCFCC) | Tarifs officiels selon la valeur et la surface du bien | la Conservation foncière / votre notaire |
| Honoraires du notaire | Généralement autour de 1 % du prix (selon barème et acte) | votre notaire |
| Droits d’enregistrement | Variable selon la nature du bien | la DGI / votre notaire |
| Conservation foncière (inscription de l’achat) | Pourcentage du prix + frais fixes | l’ANCFCC / votre notaire |
| Délai jusqu’au titre | De quelques mois à plus d’un an selon les oppositions | la Conservation foncière |
Ne retenez pas ces chiffres comme une facture : vérifiez le montant exact avec votre notaire et, si vous financez, avec votre banque. Une banque finance rarement un bien sur simple réquisition tant que le titre n’est pas créé : un point à clarifier très tôt si vous avez besoin d’un crédit.
Notre conseil pratique pour un achat sur réquisition à Tanger
D’abord, demandez le numéro de réquisition et faites-le vérifier à la Conservation par votre notaire : qui a déposé, où en est le bornage, le délai d’opposition est-il passé, y a-t-il déjà une opposition. Ensuite, signez un compromis aux normes, avec clause suspensive d’obtention du titre et fonds consignés. Enfin, ne libérez le solde qu’à la création du titre. Avec ce trio, une réquisition devient un achat raisonnable plutôt qu’un pari.
Questions fréquentes
Une réquisition vaut-elle un titre foncier ?
Non. La réquisition prouve seulement que la procédure d’immatriculation est ouverte. Le titre foncier, lui, est définitif et opposable à tous une fois créé. Tant que le titre n’existe pas, une opposition reste possible et la propriété n’est pas juridiquement verrouillée.
Combien de temps dure le délai d’opposition ?
Le délai d’opposition est de deux mois à compter de la publication de la réquisition au Bulletin officiel. Si une opposition est déposée, le conservateur transmet le dossier au Tribunal de première instance, ce qui peut allonger nettement la procédure.
Puis-je signer un compromis sur un bien en cours d’immatriculation ?
Oui, mais depuis le 22 août 2024 l’acte doit être authentique (notaire ou adoul) ou rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation, sous peine de nullité. Un simple papier sous seing privé n’a plus de valeur. Faites toujours consigner vos fonds chez le notaire.
Ma banque va-t-elle financer un bien sur réquisition ?
C’est souvent compliqué tant que le titre n’est pas créé, car la banque veut une garantie hypothécaire sur un titre. Posez la question à votre banque dès le départ et vérifiez les conditions avant de vous engager.
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Vous avez repéré un bien en cours d’immatriculation à Tanger et vous voulez savoir s’il est sûr de signer ? Envoyez-nous le numéro de réquisition, on le fait vérifier et on cadre le compromis pour vous. Écrivez-nous sur WhatsApp ou passez par notre page contact.
Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
