Vous vendez un petit bien à Tanger (un studio, une petite parcelle, une cave, un local modeste) et vous vous demandez si vous allez payer l’impôt sur le profit immobilier. La réponse courte : si le total de vos ventes immobilières dans la même année civile ne dépasse pas 140 000 dirhams, le profit réalisé est exonéré de TPI. C’est une mesure prévue par le Code Général des Impôts pour les très petites transactions. Reste à comprendre comment ce plafond se calcule, car il y a quelques pièges (le seuil est annuel et par personne, pas par bien). On vous explique tout, simplement.
L’exonération sous 140 000 DH, en une phrase
Le texte de référence est l’article 63 du Code Général des Impôts. Il exonère de l’impôt sur le profit immobilier (la TPI, aussi appelée IR sur profits fonciers) : le profit réalisé par toute personne qui effectue, dans l’année civile, des cessions d’immeubles dont la valeur totale n’excède pas cent quarante mille (140 000) dirhams. Autrement dit, ce n’est pas votre gain qui compte ici, c’est le prix de vente cumulé de vos cessions sur l’année. Tant que ce cumul reste à 140 000 DH ou moins, vous ne payez pas la TPI sur ce profit.
C’est une bonne nouvelle pour beaucoup de propriétaires à Tanger : un petit local en médina, une part dans un terrain familial, un garage, un studio ancien acheté il y a longtemps. Si la vente reste sous le plafond, l’addition fiscale tombe à zéro pour la TPI.
Attention : le plafond est annuel et par personne
C’est le point qui surprend le plus de vendeurs. Le seuil de 140 000 DH ne s’apprécie pas bien par bien, mais sur l’ensemble de vos ventes immobilières dans la même année civile (du 1er janvier au 31 décembre). Deux conséquences concrètes :
- Plusieurs petites ventes la même année s’additionnent. Si vous vendez un garage à 80 000 DH en mars et un autre à 90 000 DH en octobre, le cumul fait 170 000 DH : vous dépassez le plafond et l’exonération ne joue plus.
- Le seuil s’apprécie par personne (par vendeur). Pour un bien détenu en indivision (héritiers, époux, copropriétaires), chaque co-vendeur regarde sa propre quote-part de prix. C’est un point technique : faites-le confirmer par votre notaire avant de signer.
Si vous savez que vous avez plusieurs petites cessions à faire, parlez-en à votre notaire : étaler les ventes sur deux années civiles différentes peut, dans certains cas, préserver l’exonération. Ne décidez rien sans avoir validé le calcul exact avec lui.
Et si je dépasse un peu le seuil ?
Dès que le cumul annuel franchit 140 000 DH, vous repassez dans le régime normal de la TPI. Pour situer les ordres de grandeur :
| Élément | Régime normal de la TPI (2026) |
|---|---|
| Taux sur le profit net | 20 % de la plus-value nette (prix de vente moins prix d’achat réévalué et frais justifiés) |
| Cotisation minimale | Environ 3 % du prix de cession, due même si le profit est faible ou nul (sauf cas d’exonération) |
| Déclaration et paiement | En principe dans les 30 jours suivant la cession (l’acte chez le notaire) |
Concrètement, sous le régime normal, c’est le plus élevé des deux montants (20 % du profit net ou 3 % du prix) qui est généralement retenu. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif : le décompte exact dépend de votre prix d’achat d’origine, de la réévaluation, des frais déductibles et de votre situation. Faites toujours établir le calcul précis par votre notaire ou un expert fiscal.
Les autres exonérations à connaître
L’exonération des petites ventes n’est pas la seule. Selon votre cas, vous pourriez aussi être exonéré au titre d’un autre motif, qui n’a rien à voir avec le plafond de 140 000 DH :
- La résidence principale. Si le bien était votre habitation principale et que vous l’avez occupé pendant une durée minimale (souvent indiquée autour de 6 ans), la cession peut être exonérée, dans la limite d’un prix plafond élevé. La durée et le plafond exacts évoluent avec les lois de finances : faites confirmer la règle en vigueur l’année de votre vente.
- Les cessions familiales. Certaines transmissions entre proches (ascendants, descendants, entre époux) bénéficient d’un régime particulier.
- Le logement social ou à faible valeur. Des régimes spécifiques existent pour certains logements, selon la durée d’occupation.
Point important : l’exonération n’est pas toujours automatique. Pour les cas comme la résidence principale, il faut souvent la demander et la justifier auprès de l’administration fiscale, pièces à l’appui.
Quels documents préparer pour votre vente à Tanger
Même quand vous pensez être exonéré, le dossier doit être propre pour que le notaire et la Direction Générale des Impôts valident l’opération. Prévoyez en général :
- Votre titre de propriété (titre foncier, attestation de la conservation foncière ANCFCC, ou acte d’origine).
- Votre CIN et, le cas échéant, les actes prouvant votre quote-part (acte de succession, contrat de mariage).
- Les justificatifs du prix d’achat et des frais (ancien acte, factures de travaux), utiles si vous basculez dans le régime normal.
- Pour une demande d’exonération résidence principale : justificatifs d’occupation (factures d’eau, d’électricité, attestation de résidence).
Le notaire prélève en principe la TPI (ou constate l’exonération) au moment de l’acte et se charge de la déclaration. C’est lui qui sécurise le décompte : ne signez pas un compromis avant d’avoir le chiffre net en main.
Questions fréquentes
Le plafond de 140 000 DH, c’est par bien ou par an ?
Par année civile et par personne, sur le cumul de vos cessions immobilières. Une seule vente sous 140 000 DH passe ; mais deux petites ventes la même année qui dépassent ensemble ce montant vous font perdre l’exonération.
Si je suis exonéré, dois-je quand même déclarer la vente ?
Oui. L’opération passe par le notaire et reste connue de l’administration. L’exonération doit être constatée dans le dossier ; on ne se dispense pas des formalités, on évite simplement le paiement de la TPI.
L’exonération des 140 000 DH se cumule-t-elle avec celle de la résidence principale ?
Ce sont deux régimes différents qui répondent à des conditions distinctes. En pratique, votre notaire applique celui qui correspond à votre situation. Demandez-lui d’écrire noir sur blanc le motif retenu.
Combien de temps ai-je pour payer si je dépasse le seuil ?
Le paiement intervient en principe dans les 30 jours suivant la cession. Comme le notaire gère cette étape, le mieux est de caler le calendrier avec lui dès la signature du compromis.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
