Réponse directe : quand vous vendez un bien reçu en héritage, la TPI (taxe sur le profit immobilier, aujourd’hui intégrée à l’IR sous le nom d’IR sur profits fonciers) ne se calcule pas à partir du prix payé autrefois par le défunt. Elle se calcule à partir de la valeur déclarée à la succession, c’est-à-dire la valeur retenue dans l’acte d’hérédité au moment du décès. Cette valeur devient votre “prix d’entrée”. À la revente, le profit imposable est la différence entre le prix de vente et cette valeur d’entrée réévaluée. On applique ensuite 20 % sur ce profit, avec un plancher : la cotisation minimale de 3 % du prix de vente. À retenir : recevoir le bien en héritage n’est pas taxé à la TPI, mais le revendre, oui.
Héritage et TPI : ce qui est taxé, ce qui ne l’est pas
Distinguons deux moments. La transmission par héritage n’est pas soumise à la TPI : au décès, vous devenez propriétaire de votre part sans payer cet impôt. C’est seulement à la revente que la TPI entre en jeu, comme pour tout vendeur. La différence avec une vente classique, c’est le point de départ du calcul : pour un bien acheté, c’est le prix d’achat ; pour un bien hérité, c’est la valeur déclarée à la succession. D’où une règle qu’on répète à nos clients à Tanger : la valeur inscrite dans l’acte d’hérédité au décès n’est pas un simple formulaire, elle détermine directement la TPI que vous paierez plus tard.
Comment se calcule la TPI sur un bien hérité, étape par étape
Le principe est le même que pour toute vente, avec la valeur de succession comme base. La Direction Générale des Impôts (DGI) regarde votre profit imposable :
- Prix de vente : le prix de cession (l’administration peut le réévaluer s’il lui paraît sous-estimé).
- Moins le prix d’entrée réévalué : la valeur déclarée à la succession, multipliée par un coefficient de réévaluation publié chaque année par le ministère des Finances, pour tenir compte de l’inflation depuis le décès.
- Moins les frais justifiés : frais d’acte liés à la succession, travaux et investissements réalisés depuis (sur factures).
Sur ce profit, on applique 20 %, sans jamais descendre sous la cotisation minimale de 3 % du prix de vente. Si l’impôt à 20 % tombe sous ce plancher, c’est le plancher qui est dû. Et quand vous êtes plusieurs héritiers, chacun est imposé sur sa propre part : le profit se calcule au prorata de votre quote-part, pas sur le bien entier.
Un exemple chiffré pour une vente à Tanger
Prenons un appartement hérité, déclaré à 1 200 000 MAD à la succession et revendu 1 800 000 MAD. Montants pédagogiques, pas votre décompte réel : le coefficient et vos justificatifs changent le résultat.
| Élément | Montant (exemple) |
|---|---|
| Prix de vente | 1 800 000 MAD |
| Valeur déclarée à la succession (prix d’entrée) | 1 200 000 MAD |
| Prix d’entrée réévalué (coefficient ~1,05) + frais | 1 300 000 MAD |
| Profit imposable | 500 000 MAD |
| TPI à 20 % | 100 000 MAD |
| Cotisation minimale (3 % du prix de vente) | 54 000 MAD |
| À payer (le plus élevé) | 100 000 MAD |
Exemple indicatif. Le coefficient réel, le nombre d’héritiers, vos frais et le prix retenu par l’administration modifient ce chiffre. Votre notaire établit le montant exact.
La mécanique est claire : ici, le gain étant confortable, c’est la TPI à 20 % qui s’applique. Si la valeur de succession avait été déclarée à 600 000 MAD, le profit imposable aurait grimpé vers 1,1 million et la taxe aurait quasiment doublé. C’est le piège numéro un des biens hérités.
Le piège : une valeur de succession sous-déclarée gonfle la TPI
Au décès, pour réduire les frais immédiats, certaines familles déclarent le bien à une valeur faible. C’est une fausse bonne idée. Comme cette valeur devient le prix d’entrée pour la TPI, plus elle est basse, plus votre plus-value imposable sera élevée à la revente, et plus vous paierez. Une valeur d’entrée réaliste et documentée au moment de la succession protège votre future vente. Si la succession est ancienne et que la valeur d’origine vous pénalise, parlez-en à votre notaire : une évaluation argumentée (estimation d’un professionnel, comparables de quartier à Tanger) peut aider à défendre une base juste.
Les documents à préparer pour vendre un bien hérité
Avant même de parler TPI, vendre un bien hérité suppose un dossier en règle. Les pièces habituelles :
- L’acte d’hérédité (ishhad bil wirth), rédigé par les adoul, qui identifie tous les héritiers et leurs parts selon le droit marocain.
- L’acte de décès et le livret de famille.
- Les pièces d’identité de tous les héritiers, et le cas échéant un testament.
- Le titre de propriété (titre foncier pour un bien immatriculé à la conservation foncière, gérée par l’ANCFCC).
- Une procuration consulaire pour les héritiers résidant à l’étranger (MRE) qui ne peuvent pas se déplacer pour signer.
Comme tous les héritiers sont copropriétaires, la vente exige en principe l’accord de chacun. C’est souvent le vrai point bloquant d’une succession, plus que l’impôt lui-même.
Exonérations possibles et durée de détention
Quelques cas peuvent réduire ou annuler la taxe, à confirmer avec votre notaire :
- Résidence principale. Si l’un des héritiers occupait le bien comme habitation principale depuis la durée requise (les sources évoquent souvent au moins 6 ans au moment de la vente), une exonération peut s’appliquer, sous condition de plafond de prix. Durée et plafond évoluent avec les lois de finances.
- Petits profits. Selon le Code général des impôts (CGI), un profit net sous un certain seuil peut être exonéré. Faites vérifier le seuil applicable.
- Durée de détention. Le CGI prévoit des abattements selon les années de détention. Pour un bien hérité, elle se compte en principe à partir de la date du décès, pas depuis l’achat du défunt. Faites confirmer ce calcul.
Aucune exonération n’est automatique : il faut la justifier par des documents solides, sinon l’administration peut requalifier et réclamer la taxe.
Qui paie, quand, et le quitus fiscal
La TPI est due par chaque héritier vendeur et se règle à la vente, via le notaire, qui reverse l’impôt à la DGI. Le paiement conditionne le quitus fiscal : depuis juillet 2024, le notaire ne peut en principe pas établir l’acte de vente sans ce quitus, ce qui sécurise l’acheteur. Vous pouvez aussi demander un avis préalable à l’administration, en principe dans les 30 jours suivant le compromis, pour connaître la base imposable avant de signer. Sur une succession, où les chiffres sont délicats, nous le recommandons.
Questions fréquentes
Je l’ai hérité, jamais acheté. Sur quelle base paie-t-on la TPI ?
Sur la valeur déclarée à la succession (celle de l’acte d’hérédité au décès), réévaluée par le coefficient annuel. C’est cette valeur, et non un prix d’achat, qui sert de prix de revient. Le profit imposable est la différence entre le prix de vente et cette base.
Nous sommes plusieurs héritiers. Comment se répartit la TPI ?
Chaque héritier est imposé sur sa propre quote-part. Le profit se calcule au prorata de votre part dans le bien, et chacun déclare et règle pour ce qui le concerne. Le notaire ventile les montants entre les héritiers.
Recevoir un bien en héritage est-il taxé à la TPI ?
Non. La transmission par héritage n’est pas soumise à la TPI. C’est uniquement la revente du bien hérité qui déclenche la taxe, calculée sur le gain depuis la valeur de succession.
La valeur déclarée à la succession était très basse. Que faire ?
Une valeur d’entrée trop basse gonfle votre plus-value imposable à la revente. Parlez-en à votre notaire : une évaluation argumentée peut parfois aider à défendre une base plus juste. Ne tranchez pas seul, c’est un sujet à cadrer avec un professionnel.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
