Disons-le tout de suite, parce que c’est la source de confusion la plus fréquente chez les investisseurs qu’on accompagne à Tanger : le fameux plafond de 120 jours par an n’est pas inscrit dans la loi marocaine sur la location de courte durée. Cette limite de 120 jours est une règle française (elle vise la résidence principale d’un particulier) qui se retrouve recopiée dans beaucoup de blogs sur le Maroc, à tort. Au Maroc, le cadre repose sur tout autre chose : une autorisation d’exploitation obligatoire, et une déclaration fiscale annuelle de vos revenus. Voici comment ça marche concrètement, et ce que vous devez vraiment vérifier avant d’acheter pour louer.
D’où vient ce plafond de 120 jours, et pourquoi tant de gens y croient
En France, un propriétaire ne peut pas louer sa résidence principale en meublé touristique plus de 120 jours par an. Cette règle est si connue qu’elle a fini par être attribuée au Maroc dans de nombreux articles. Sauf que les textes marocains de référence, la loi 80-14 sur les établissements touristiques et le décret n° 2.23.441 (publié au Bulletin officiel le 7 août 2023), ne fixent aucun nombre de jours maximum pour louer un appartement en courte durée.
Le malentendu vient aussi du fait que le décret de 2023 a bel et bien durci les choses : il encadre la location meublée touristique, impose une autorisation et un classement. Beaucoup en ont conclu, par analogie avec la France, qu’un plafond de jours existait. Si vous êtes investisseur et que vous lisez “120 jours Maroc” quelque part, traitez l’info avec prudence et faites confirmer le point précis par un notaire ou un avocat marocain avant de bâtir votre rentabilité dessus.
Ce que la loi marocaine impose réellement : l’autorisation d’exploitation
Le vrai “sésame” de la location courte durée au Maroc, ce n’est pas un quota de nuitées, c’est l’autorisation d’exploitation délivrée par les autorités locales (commune, préfecture). Sans elle, vous êtes en infraction, que vous louiez 20 nuits ou 200.
Concrètement, le dossier comprend en général :
- une copie de votre carte d’identité (CIN ou passeport) et le titre de propriété ;
- une attestation d’assurance du logement ;
- des photos des pièces et des parties communes ;
- une preuve de conformité technique et de sécurité (permis d’habiter, attestation d’un architecte) ;
- le formulaire de demande renseigné selon les consignes de la commune.
Selon les retours de terrain, l’autorisation est instruite en une trentaine de jours environ et reste valable plusieurs années (souvent cinq ans), renouvelable. Les délais et les pièces varient d’une commune à l’autre : pour un bien à Tanger, le mieux est de faire vérifier la liste exacte auprès de l’arrondissement concerné avant de lancer la commercialisation.
La fiscalité : le vrai “plafond” à surveiller, c’est 120 000 DH (pas 120 jours)
Curieusement, le chiffre qui compte vraiment pour un investisseur n’est pas 120 jours mais 120 000 dirhams de loyers annuels. C’est le seuil qui fait basculer votre taux d’imposition. La loi de finances 2025 a clarifié ce régime, et voici les grandes lignes pour des revenus fonciers (la location meublée touristique relève de l’impôt sur le revenu si vous louez en nom propre).
Premier point qui plaît à tout le monde : un abattement forfaitaire de 40 % s’applique sur vos loyers bruts avant calcul de l’impôt. Vous n’êtes donc imposé que sur 60 % de ce que vous encaissez.
Ensuite, le mécanisme de retenue à la source dépend du montant annuel :
| Loyers annuels bruts | Traitement fiscal indicatif |
|---|---|
| Jusqu’à 40 000 DH | 0 % (exonération à ce niveau de revenu) |
| Moins de 120 000 DH | Retenue à la source de 10 % |
| 120 000 DH et plus | Retenue à la source de 15 %, ou option pour un taux libératoire de 20 % |
L’option du taux libératoire de 20 % (pour les loyers égaux ou supérieurs à 120 000 DH) a un avantage pratique : une fois ce prélèvement effectué, vous n’avez plus à réintégrer ces revenus dans votre déclaration globale de l’IR. C’est souvent plus simple pour un investisseur qui gère son bien à distance.
La déclaration annuelle des revenus locatifs se fait en ligne, avec paiement avant le 1er mars de l’année suivante. Ces chiffres sont donnés à titre indicatif : votre situation (résident ou non-résident, location en nom propre ou via société, autres revenus) change le calcul. Faites établir le décompte exact par votre comptable ou votre notaire.
Les autres obligations qu’on oublie souvent
Au-delà de l’autorisation et de l’impôt, deux points reviennent systématiquement quand on accompagne un propriétaire à Tanger :
- La taxe de séjour (taxe de promotion touristique) : elle se collecte par nuitée et par personne, et son montant varie selon la ville et le type d’hébergement. Vérifiez le tarif applicable auprès de la commune de Tanger.
- La conformité et la sécurité : détecteurs, installations électriques et gaz aux normes, assurance à jour. Les autorités peuvent procéder à des contrôles, et un logement non conforme est le motif de sanction le plus courant.
Côté sanctions, les sources évoquent des amendes pouvant dépasser 50 000 DH en cas de défaut de déclaration ou d’exploitation sans autorisation, avec des contrôles possibles sur plusieurs années. Le montant exact dépend de l’infraction ; ne pariez pas dessus, mettez-vous en règle dès le départ.
En résumé pour l’investisseur à distance
Si vous achetez à Tanger pour louer en courte durée : oubliez le mythe des 120 jours, et concentrez-vous sur les trois vraies obligations, l’autorisation d’exploitation, la conformité du logement, et la déclaration fiscale de vos loyers (avec le seuil clé de 120 000 DH). C’est exactement le type de bien et de montage qu’on cadre avec nos clients avant l’achat, pour éviter les mauvaises surprises une fois le compromis signé.
Questions fréquentes
Le plafond de 120 jours s’applique-t-il vraiment au Maroc ?
Non, pas à notre connaissance. Les textes marocains (loi 80-14, décret 2.23.441 de 2023) ne fixent pas de nombre de jours maximum. Cette limite de 120 jours est une règle française souvent recopiée à tort pour le Maroc. Faites confirmer ce point précis par votre notaire ou votre avocat avant d’investir.
Le plafond s’applique-t-il par logement ou par propriétaire ?
Comme il n’existe pas de plafond de jours au Maroc, la question se pose plutôt pour l’autorisation : elle se demande logement par logement. Si vous détenez plusieurs biens, chacun doit avoir sa propre autorisation d’exploitation et sa propre conformité.
Comment sont imposés mes revenus Airbnb au Maroc ?
Après un abattement de 40 %, vos loyers sont soumis à l’IR. La retenue à la source est de 10 % sous 120 000 DH de loyers annuels et de 15 % au-delà, avec une option pour un taux libératoire de 20 % au-dessus de 120 000 DH. La déclaration se fait avant le 1er mars. Chiffres indicatifs 2025-2026 : votre comptable établit le montant exact.
Que se passe-t-il si je loue sans autorisation ?
Vous vous exposez à des amendes (les sources citent des montants pouvant dépasser 50 000 DH) et à une suspension d’activité, avec des contrôles possibles sur plusieurs années. Mieux vaut régulariser l’autorisation et la conformité avant la première réservation.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
