En deux mots : si vous achetez sur plan (VEFA) au Maroc, votre contrat préliminaire doit être dressé en bonne et due forme (acte authentique chez un notaire ou un adoul, ou acte à date certaine par un avocat agréé près la Cour de cassation), contenir une liste précise de mentions obligatoires sous peine de nullité, et la loi vous accorde un droit de retrait d’un mois à compter de la signature, avec restitution de vos avances. Tout ça est encadré par la loi 44-00, modifiée et complétée par la loi 107-12. Voici ce que doit contenir ce contrat et comment ce délai d’un mois vous protège quand vous achetez du neuf à Tanger.
VEFA, loi 44-00, loi 107-12 : de quoi parle-t-on ?
La VEFA, c’est la vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement : vous achetez un logement qui n’est pas encore construit (ou pas terminé), sur plan, et vous payez au fur et à mesure de l’avancement du chantier. C’est très courant pour les programmes neufs à Tanger. Le cadre légal de base est la loi 44-00, intégrée au Dahir des obligations et contrats (articles 618-1 et suivants), profondément revue par la loi 107-12 (promulguée par le Dahir n° 1-16-05) pour mieux protéger l’acheteur.
Pourquoi c’est important pour vous ? Parce qu’acheter sur plan, c’est payer avant de voir le bien fini. Le législateur a donc imposé un formalisme strict : un contrat préliminaire écrit et solide, des paiements échelonnés sur l’avancement réel des travaux, et plusieurs filets de sécurité dont le droit de retrait. Quand le contrat est bien fait, vous savez exactement ce que vous achetez, à quel prix, dans quel délai et avec quelles garanties.
Le contrat préliminaire : forme obligatoire
Premier réflexe : on ne signe jamais une VEFA sur un simple bon de réservation manuscrit ou un papier libre. La loi exige que le contrat préliminaire de vente soit établi, sous peine de nullité, soit en acte authentique (rédigé par un notaire ou un adoul), soit en acte à date certaine dressé par un avocat agréé près la Cour de cassation, chaque page signée et visée par les parties.
Concrètement, si un promoteur vous demande de verser de l’argent contre un document qui ne respecte pas cette forme, c’est un signal d’alerte. Le contrat préliminaire n’est pas une formalité facultative : c’est la pièce qui vous engage et qui vous protège.
Les mentions obligatoires du contrat préliminaire
La loi liste les informations qui doivent impérativement figurer dans le contrat préliminaire. Si une mention essentielle manque, le contrat peut être frappé de nullité. Voici les principales à vérifier avant de signer :
- L’identité complète des parties : le promoteur (vendeur) et vous (acquéreur).
- La référence du titre foncier du terrain ou du bien.
- Le numéro et la date du permis de construire, ainsi que la référence du plan d’architecture (béton armé / plan de l’architecte).
- La description précise du bien : nature, situation, superficie, et le numéro du lot ou de l’appartement dans le programme.
- Le prix de vente et les modalités de paiement (l’échéancier rattaché à l’avancement des travaux).
- Le délai de livraison du logement.
- Les garanties : notamment la garantie de remboursement des avances ou la garantie d’achèvement des travaux.
Notre conseil chez Redinmo : avant de signer, comparez ces mentions avec la réalité du programme. Le permis de construire existe-t-il vraiment ? Le titre foncier est-il au nom du promoteur ? La superficie et le numéro de lot correspondent-ils au plan qu’on vous a montré ? Un bon notaire vérifie tout ça, et c’est aussi votre droit de demander à voir les pièces.
Le droit de retrait d’un mois : votre filet de sécurité
C’est l’une des protections phares de la loi pour l’acheteur. À compter de la signature du contrat (le contrat de réservation, lorsqu’il existe), vous disposez d’un délai d’un mois pour vous rétracter, c’est-à-dire pour revenir sur votre engagement. En cas de retrait dans ce délai, le promoteur doit vous restituer l’intégralité des sommes versées, et ce dans un délai qui ne dépasse pas 7 jours à compter de l’exercice de ce droit.
Autrement dit, ce mois vous laisse le temps de respirer : relire le contrat à tête reposée, faire vérifier les pièces par votre notaire, confirmer votre financement et vous assurer que le programme est sérieux. Si quelque chose cloche, vous récupérez votre argent. Pour vous protéger, exercez toujours votre rétractation par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception), de façon à pouvoir prouver la date de votre demande.
À noter : le contrat de réservation, quand il existe, a une durée de validité limitée à 6 mois non renouvelable. À l’issue de cette période, il doit obligatoirement déboucher soit sur la signature du contrat préliminaire de vente, soit sur le retrait et la restitution des avances. Vérifiez bien cette durée avec votre notaire selon votre situation.
L’échéancier des paiements en VEFA
La loi encadre aussi comment vous payez. L’idée est simple : vous ne réglez le prix qu’au fur et à mesure de l’avancement réel du chantier, et une part importante reste due jusqu’à la livraison. Voici la structure type prévue par la loi 107-12, à titre indicatif :
| Étape | Part du prix (indicative) |
|---|---|
| À la signature du contrat de réservation | 5 % |
| À la signature du contrat préliminaire (ou 10 % s’il n’y a pas eu de réservation) | 5 % |
| Pendant les travaux (par tranches : fondations, gros œuvre, finitions) | environ 60 % au total |
| À la signature de l’acte définitif et à la remise des clés | 20 % |
Ce séquençage vous protège : tant que le chantier n’avance pas, vous ne payez pas la tranche correspondante. Et une part conséquente (autour de 20 %) reste due à la livraison finale, ce qui vous donne un levier si le logement n’est pas conforme. Méfiez-vous d’un promoteur qui réclame un gros pourcentage d’avance dès le départ. Vérifiez les montants et le calendrier exact de votre programme avec votre notaire.
La prénotation au-delà de 50 % d’avances
Lorsque le bien est immatriculé et que le montant de vos avances dépasse 50 % du prix, vous pouvez demander à la Conservation foncière (ANCFCC), sur présentation du contrat préliminaire, l’inscription d’une prénotation sur le titre foncier. C’est une sécurité supplémentaire : elle rend votre droit opposable et empêche que le bien soit revendu ou hypothéqué dans votre dos. Parlez-en à votre notaire dès que vous franchissez ce seuil.
Questions fréquentes
Le contrat préliminaire VEFA peut-il être signé sur papier libre ?
Non. La loi exige qu’il soit établi en acte authentique (notaire ou adoul) ou en acte à date certaine (avocat agréé près la Cour de cassation), sous peine de nullité. Si on vous propose de verser de l’argent contre un simple document libre, refusez et demandez un acte en bonne et due forme.
Combien de temps ai-je pour me rétracter en VEFA ?
Vous disposez d’un délai d’un mois à compter de la signature du contrat pour exercer votre droit de retrait. En cas de rétractation dans ce délai, le promoteur doit vous restituer la totalité des sommes versées, en principe sous 7 jours. Faites toujours votre demande par écrit et conservez la preuve de la date.
Que se passe-t-il si une mention obligatoire manque au contrat ?
Le contrat préliminaire risque la nullité s’il ne contient pas les mentions exigées par la loi (identité des parties, titre foncier, permis de construire, plan, prix, modalités de paiement, délai de livraison, garanties). C’est pourquoi il faut le faire dresser et vérifier par un professionnel habilité avant de signer quoi que ce soit.
Quand devient-on propriétaire en VEFA ?
Pas à la signature du contrat préliminaire, ni au fil des paiements. La propriété ne vous est transférée qu’à la signature de l’acte définitif et à l’inscription de la vente au titre foncier à votre nom. Avant cela, les paiements échelonnés ne vous rendent pas encore propriétaire : ils sécurisent l’achat en cours.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
