Si vous vendez un bien à Tanger en 2026, voici la réponse en une phrase : le profit immobilier est imposé au taux de 20 % du gain net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente. Concrètement, vous payez le plus élevé des deux : soit 20 % de votre profit réel, soit 3 % du prix de cession si ce calcul donne un montant supérieur. Cet impôt s’appelle officiellement l’IR sur les profits fonciers (souvent abrégé TPI, pour taxe sur le profit immobilier), et c’est au vendeur de le déclarer et de le payer. On vous explique le détail ci-dessous, mais retenez dès maintenant une chose : votre notaire établit le décompte exact, et c’est lui qui sécurise le calcul avant la signature.
Le taux de la TPI en 2026 : 20 % ou 3 %, lequel s’applique ?
Depuis la loi de finances 2023, le taux de la TPI est unifié à 20 % du profit net, quel que soit le type de bien (appartement, villa, terrain, local). Ce profit net, c’est la différence entre votre prix de vente et le prix de revient du bien (votre prix d’achat réévalué, plus les frais d’acquisition et certaines dépenses d’investissement). Le prix d’achat est réévalué chaque année selon des coefficients publiés par le ministère de l’Économie et des Finances, pour tenir compte de l’inflation. C’est une bonne nouvelle pour vous : la réévaluation réduit votre profit imposable.
La cotisation minimale de 3 % agit comme un plancher. L’administration considère qu’une vente génère toujours un minimum d’impôt, même si vous déclarez peu ou pas de profit. Donc le calcul se fait en deux temps : on calcule 20 % du profit net, on calcule 3 % du prix de vente, et on retient le montant le plus élevé. Si vous vendez à perte ou avec un faible gain, c’est le plancher de 3 % qui s’applique. Si votre plus-value est importante, c’est le taux de 20 % qui prend le dessus.
Comment se calcule la TPI : un exemple chiffré
Le plus simple, c’est de regarder un cas concret. Voici une simulation pour un appartement vendu à Tanger. Les chiffres sont indicatifs et arrondis, votre notaire affinera le prix de revient réévalué et les frais admissibles.
| Élément | Montant (MAD) |
|---|---|
| Prix de vente (prix de cession) | 1 500 000 |
| Prix d’achat réévalué (coefficient inclus) | 1 050 000 |
| Frais d’acquisition et dépenses admissibles | 120 000 |
| Profit net imposable | 330 000 |
| Calcul A : 20 % du profit net | 66 000 |
| Calcul B : 3 % du prix de vente | 45 000 |
| TPI due (le plus élevé des deux) | 66 000 |
Dans cet exemple, le profit est confortable, donc le calcul à 20 % (66 000 MAD) l’emporte sur le plancher à 3 % (45 000 MAD). Prenons l’inverse : un bien revendu peu de temps après l’achat, avec un petit gain de 50 000 MAD seulement. Là, 20 % du profit donnerait 10 000 MAD, mais 3 % du prix de vente donnerait 45 000 MAD. C’est donc la cotisation minimale de 3 % (45 000 MAD) qui s’applique. C’est exactement la situation que beaucoup de vendeurs ne voient pas venir : on peut payer un impôt bien plus élevé que 20 % de son gain réel.
Les principales exonérations en 2026
La loi prévoit plusieurs cas où vous ne payez pas la TPI. Voici les plus courants pour un particulier qui vend à Tanger :
- La résidence principale. Si le bien est votre habitation principale et que vous l’avez occupée comme telle depuis un certain nombre d’années (généralement à partir de 5 à 6 ans selon les sources, vérifiez la durée exacte applicable à votre cas), la vente est exonérée. Cette exonération est plafonnée à un prix de cession de 4 000 000 MAD : au-delà, la fraction du profit qui dépasse ce seuil reste imposable, avec un minimum de 3 % sur le surplus.
- Les petites cessions. Les ventes dont la valeur totale ne dépasse pas 140 000 MAD sur l’année sont exonérées.
- Les transmissions familiales. Les donations entre ascendants et descendants, entre époux, entre frères et sœurs, ou dans le cadre de la Kafala, sont en principe exonérées sous conditions.
Attention : l’exonération n’est jamais automatique côté trésorerie. Vous devez la déclarer et la justifier. Un vendeur qui se croit exonéré mais qui n’a pas les justificatifs d’occupation peut se voir réclamer la taxe plus tard. C’est encore une raison de passer par le notaire et, idéalement, de demander l’avis préalable de l’administration (on en parle juste après).
Délais, déclaration et sécurisation : ce qu’il faut anticiper
La TPI se déclare et se paie spontanément après la vente, vous n’attendez pas un avis d’imposition. Le délai généralement retenu est de 60 jours après la date de cession pour déposer la déclaration et verser l’impôt (certaines situations relèvent de délais différents, à confirmer avec votre notaire). En pratique, le notaire prélève souvent la TPI sur le prix au moment de la signature et se charge des formalités, ce qui vous évite un retard et les pénalités.
Depuis la loi de finances 2023, vous pouvez aussi demander un avis préalable à l’administration fiscale. Vous soumettez votre dossier dans les 30 jours qui suivent la signature du compromis (avant-contrat), et l’administration vous confirme le montant exact de la base imposable et de la taxe. L’intérêt est double : vous connaissez votre impôt à l’avance, et vous êtes protégé contre un contrôle fiscal ultérieur sur cette vente. Pour une transaction importante, ça vaut vraiment le coup.
Deux points de vigilance à garder en tête. D’abord, depuis juillet 2024, les notaires ne peuvent plus rédiger l’acte sans une attestation de régularité fiscale, donc la TPI doit être réglée pour finaliser la vente. Ensuite, tout paiement supérieur à 300 000 MAD doit passer par voie bancaire (virement, chèque), sous peine d’une majoration sur les droits d’enregistrement. Ces montants et délais peuvent évoluer, demandez toujours la version à jour à votre notaire.
Questions fréquentes
La cotisation minimale de 3 % est-elle remboursable si je vends à perte ?
Non. La cotisation minimale de 3 % du prix de vente est un plancher d’impôt : même en l’absence de profit, voire en cas de perte, l’administration considère que ce minimum est dû. Elle ne se récupère pas. C’est pourquoi il faut intégrer ce coût dans votre calcul de net vendeur avant de fixer votre prix.
Le taux de 20 % a-t-il changé en 2026 ?
D’après les sources fiscales consultées pour 2026, le taux reste de 20 % sur le profit net, comme depuis l’unification de 2023, avec la cotisation minimale de 3 %. Les taux et seuils étant révisés à chaque loi de finances, faites confirmer le taux applicable à la date de votre vente par votre notaire.
Qui paie la TPI, l’acheteur ou le vendeur ?
C’est le vendeur. La TPI porte sur le profit que vous réalisez en cédant le bien. L’acheteur, lui, supporte les droits d’enregistrement et les frais de notaire. Ne confondez pas les deux : ce sont des impôts différents, à la charge de personnes différentes.
Puis-je estimer ma TPI moi-même avant de mettre en vente ?
Vous pouvez faire une estimation rapide (20 % du gain estimé, comparé à 3 % du prix visé) pour avoir un ordre de grandeur. Mais le prix de revient réévalué, les coefficients d’actualisation et les frais admissibles changent le résultat. Pour un chiffre fiable, faites établir le décompte par votre notaire, ou demandez l’avis préalable de l’administration.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
