Non, en pratique vous ne payez pas deux fois le même impôt sur les mêmes loyers. La convention fiscale entre la France et le Maroc, signée le 29 mai 1970, prévoit que votre bien marocain et les loyers qu’il génère sont imposés au Maroc, là où se trouve l’appartement. La France, de son côté, tient compte de ces revenus pour calculer votre taux d’imposition global, mais elle ne taxe pas une seconde fois les mêmes euros. C’est tout l’intérêt de la convention : éviter que vous soyez imposé deux fois sur une même chose. Voyons concrètement comment ça marche quand vous achetez à Tanger en résidant en France.
Le principe : le bien immobilier est imposé là où il se trouve
La règle de base de la convention est simple, et c’est la plus rassurante. Les revenus tirés d’un bien immobilier (vos loyers) et les plus-values en cas de revente sont imposables dans le pays où le bien est situé. Votre appartement est à Tanger, donc le Maroc a le premier droit d’imposer. Si vous êtes résident fiscal français et que vous louez votre bien à Tanger, vous déclarez et payez l’impôt sur ces loyers au Maroc, auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI).
Ce principe vaut aussi le jour où vous revendrez : la plus-value immobilière est traitée au Maroc, pas en France, selon les règles marocaines. Le pays de situation du bien garde la main, c’est le coeur de la convention de 1970.
Alors, comment la France évite-t-elle la double imposition ?
Beaucoup d’investisseurs ont peur de devoir tout repayer une fois rentrés en France. Ce n’est pas le cas. Vous restez tenu de déclarer ces revenus marocains dans votre déclaration française, parce qu’un résident fiscal français déclare ses revenus mondiaux. Mais la France applique un mécanisme dit du taux effectif (parfois présenté sous forme de crédit d’impôt selon votre situation) : elle prend en compte vos loyers marocains pour déterminer le taux qui s’applique à l’ensemble de vos revenus, sans imposer une nouvelle fois ces loyers.
Concrètement, l’effet possible est que vos autres revenus français peuvent être taxés à un taux légèrement plus élevé, puisque le barème français est progressif. Mais vous ne payez pas l’impôt français deux fois sur le loyer marocain lui-même. La double imposition économique est neutralisée, ce qui est exactement ce que la convention cherche à garantir.
Une nuance à connaître : selon votre rattachement à un régime de sécurité sociale, des prélèvements sociaux français (CSG-CRDS) peuvent rester dus en France sur des revenus de source étrangère. Ce point dépend de votre situation personnelle, donc faites-le valider par votre conseiller fiscal en France, ne le devinez pas.
Combien paie-t-on côté Maroc sur les loyers ?
C’est la partie la plus concrète pour vous. Au Maroc, l’impôt sur les revenus locatifs fonctionne avec un abattement forfaitaire de 40 % sur le loyer brut annuel. Autrement dit, seuls 60 % de vos loyers servent de base de calcul. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos frais (entretien, charges, gestion), vous n’avez pas à fournir de justificatifs de dépenses.
Ensuite, deux régimes coexistent : des taux dits libératoires, qui soldent l’impôt sur ce revenu foncier, ou l’intégration au barème progressif de l’IR sur option. Les taux libératoires courants sont les suivants :
| Situation | Taux indicatif appliqué (Maroc) |
|---|---|
| Loyer brut annuel inférieur à 120 000 MAD | 10 % |
| Loyer brut annuel égal ou supérieur à 120 000 MAD | 15 % |
| Petits loyers en dessous d’un seuil annuel (autour de 30 000 MAD brut) | Souvent exonéré |
Prenons un exemple simple et indicatif. Vous louez un appartement à Tanger 8 000 MAD par mois, soit 96 000 MAD sur l’année. L’abattement de 40 % ramène la base à 57 600 MAD. Comme le loyer brut annuel est inférieur à 120 000 MAD, le taux indicatif est de 10 %. Voici le décompte :
| Étape | Montant (indicatif) |
|---|---|
| Loyer brut annuel | 96 000 MAD |
| Abattement 40 % | – 38 400 MAD |
| Base imposable (60 %) | 57 600 MAD |
| Impôt indicatif (taux libératoire 10 %) | environ 5 760 MAD |
Ces chiffres sont donnés à titre d’exemple pour comprendre la logique. Le régime exact, le bon taux et l’éventuelle exonération dépendent de votre cas, et les règles évoluent d’une loi de finances à l’autre. Vérifiez le montant exact avec votre notaire ou votre comptable marocain avant de vous baser sur un chiffre précis.
Et la retenue à la source sur le loyer ?
Quand le locataire est une personne morale (une entreprise qui loue votre bien), un mécanisme de retenue à la source peut s’appliquer : le locataire prélève une partie de l’impôt directement sur le loyer et le verse au fisc pour vous. Les modalités de ce dispositif sont en cours d’évolution pour 2026, donc si votre locataire est une société, demandez à votre notaire ou à la DGI ce qui s’applique au moment de la signature. Pour un locataire particulier, c’est généralement à vous de déclarer.
Ce qu’il faut faire dans les deux pays
Pour être tranquille, traitez chaque pays dans l’ordre. Au Maroc : déclarez vos revenus fonciers à la DGI, en principe au début de l’année qui suit l’encaissement des loyers, et conservez vos contrats de bail et quittances. En France : reportez ces revenus marocains dans votre déclaration annuelle pour que le taux effectif soit appliqué, et n’oubliez pas de déclarer la détention d’un bien et d’éventuels comptes à l’étranger si vous y êtes tenu.
Un point que beaucoup sous-estiment : les flux bancaires entre la France et le Maroc sont tracés. Déclarer correctement des deux côtés n’est pas seulement une obligation, c’est ce qui vous évite des pénalités dans l’un ou l’autre pays. La convention vous protège de la double imposition uniquement si vous jouez le jeu de la déclaration.
Questions fréquentes
Dois-je quand même déclarer mes loyers marocains en France si je suis résident français ?
Oui. Un résident fiscal français déclare ses revenus mondiaux. Vous reportez les loyers marocains dans votre déclaration française, mais grâce à la convention, ils servent à fixer votre taux et ne sont pas imposés une deuxième fois sur les mêmes euros. Faites confirmer la bonne case par votre conseiller fiscal en France.
La plus-value à la revente sera-t-elle taxée en France ?
La plus-value sur un bien situé au Maroc est traitée au Maroc, selon les règles marocaines, car le bien y est situé. La France applique le même principe de neutralisation que pour les loyers. Le calcul exact de la plus-value marocaine est établi par votre notaire au moment de la vente.
Et les prélèvements sociaux français, restent-ils dus ?
Cela dépend de votre rattachement à la sécurité sociale. Dans certains cas, des prélèvements sociaux français (CSG-CRDS) peuvent rester dus sur des revenus de source étrangère, dans d’autres non. C’est un point très personnel, à valider avec votre conseiller fiscal français, pas à supposer.
Faut-il un comptable ou un notaire pour déclarer au Maroc ?
Pour un petit revenu locatif, la déclaration peut être simple, mais dès que les montants montent ou que votre locataire est une société, un comptable marocain vous évitera des erreurs sur le régime et la retenue à la source. Votre notaire vous oriente au moment de l’achat et reste un bon premier interlocuteur.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
