Si vous êtes un Marocain résidant à l’étranger et que vous vendez un bien à Tanger, voici la réponse courte : votre plus-value est soumise à la Taxe sur le Profit Immobilier (TPI) au taux de 20 % du profit net, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente qui s’applique même quand le profit est faible. Le notaire ne peut finaliser l’acte qu’une fois la situation fiscale réglée (le fameux quitus). Et si le bien a été votre résidence principale assez longtemps, vous pouvez être totalement exonéré. On vous explique tout, calmement, avant que vous ne signiez quoi que ce soit.
La TPI, c’est quoi exactement, et est-ce que ça concerne les MRE ?
La TPI est l’impôt marocain sur la plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier. Elle s’applique de la même manière aux résidents et aux MRE non-résidents : dès lors que le bien se trouve au Maroc, c’est le fisc marocain qui taxe le profit, et c’est le vendeur qui en est redevable. Le fait que vous viviez en France, en Espagne, en Belgique ou ailleurs ne change pas le principe. Ce qui peut changer, en revanche, c’est votre droit à une exonération et la manière dont vous rapatrierez ensuite votre argent.
Un point important pour éviter une double imposition : la plupart des pays où vivent les MRE ont signé une convention fiscale avec le Maroc. En pratique, vous fournissez une attestation de résidence fiscale de votre pays. Demandez à votre notaire comment cette convention s’applique à votre cas.
Quel taux et comment se calcule la TPI ?
Le calcul repose sur le profit net, pas sur le prix de vente. La logique est la suivante :
Profit net = Prix de cession − Prix d’acquisition réévalué − Frais déductibles.
Le prix d’acquisition est réévalué avec un coefficient officiel publié chaque année, qui tient compte de l’inflation depuis l’achat. Aux frais, vous pouvez ajouter soit un forfait de 15 % du prix d’acquisition pour couvrir les frais d’achat, soit vos frais réels justifiés (notaire, enregistrement, travaux facturés). C’est presque toujours votre notaire ou un expert-comptable qui établit ce décompte, car le coefficient et les pièces justificatives doivent être bons.
| Élément | Règle 2026 (indicative) |
|---|---|
| Taux sur le profit net | 20 % |
| Cotisation minimale | 3 % du prix de cession |
| Montant dû | Le plus élevé des deux : 20 % du profit net ou 3 % du prix |
| Frais d’acquisition | Forfait 15 % du prix d’achat, ou frais réels justifiés |
| Réévaluation du prix d’achat | Coefficient officiel annuel (DGI) |
Un exemple pour fixer les idées. Vous vendez un appartement 1 500 000 MAD. Après réévaluation et déduction des frais, votre profit net ressort à 200 000 MAD. La TPI à 20 % serait de 40 000 MAD, mais la cotisation minimale (3 % de 1 500 000) atteint 45 000 MAD. Vous payez donc le montant le plus élevé, soit 45 000 MAD. Ces chiffres sont une illustration : vérifiez le montant exact avec votre notaire.
L’exonération résidence principale : qui y a droit ?
C’est l’exonération la plus utile pour beaucoup de vendeurs. Le profit de la vente de votre résidence principale est totalement exonéré de TPI si le logement vous a servi d’habitation principale pendant au moins 6 ans continus avant la vente. Le législateur tolère généralement un délai (de l’ordre d’un an) entre le moment où vous quittez le logement et la vente, pour ne pas pénaliser un déménagement. Plusieurs sources mentionnent aussi un plafond de prix (autour de 4 000 000 MAD) au-delà duquel l’exonération totale ne joue plus de la même façon : c’est précisément le genre de seuil à faire confirmer par votre notaire pour votre dossier.
Pour un MRE, la question revient souvent : « mais je vis à l’étranger, est-ce que ça compte quand même comme résidence principale ? » Dans la pratique administrative, la première habitation détenue au Maroc par un MRE peut être considérée comme sa résidence principale, à condition de pouvoir le justifier. En revanche, un deuxième ou troisième bien sera traité comme résidence secondaire, donc pleinement taxable. Gardez vos preuves d’occupation (factures d’eau et d’électricité, taxe d’habitation, taxe de services communaux) sur la durée : ce sont elles qui font la différence.
Le quitus fiscal : pourquoi le notaire bloque l’acte sans lui
Depuis le renforcement des obligations des notaires, l’acte de vente ne peut être finalisé qu’après régularisation de la situation fiscale du bien. Concrètement, votre notaire dépose le dossier auprès de la Direction Générale des Impôts (DGI), fait calculer et payer la TPI ainsi que les taxes locales en retard éventuelles, et obtient l’attestation justifiant le paiement. C’est ce que l’on appelle, par commodité, le quitus fiscal. Tant qu’il n’est pas obtenu, le produit de la vente reste généralement séquestré chez le notaire.
Bon à savoir : vous pouvez (ou votre notaire peut) déposer une déclaration spontanée de la TPI dans un délai court après la cession, de l’ordre de 30 jours. Faire ce travail en amont, avant même de signer, évite les mauvaises surprises de dernière minute. Pour un MRE qui vend à distance, c’est aussi là que la procuration notariée prend tout son sens : sans représentation, le dossier ne peut pas être déposé en votre nom.
| Pièce | À quoi elle sert |
|---|---|
| CIN et passeport en cours | Identité du vendeur MRE |
| Titre foncier | Preuve de propriété |
| Quittances de taxes locales (5 ans) | Régulariser la taxe d’habitation et la TSC |
| Attestation de résidence fiscale | Éviter la double imposition |
| Procuration notariée | Vendre et déposer le dossier à distance |
| Justificatifs des frais et travaux | Réduire le profit net imposable |
Et après ? Rapatrier les fonds à l’étranger
Payer la TPI n’est qu’une étape. Pour transférer le produit de la vente vers votre compte à l’étranger, c’est l’Office des Changes qui fixe les règles. Le principe est celui de la garantie de retransfert : si votre achat initial a été financé en devises, déclaré et passé par un compte en dirhams convertibles, vous pouvez retransférer la valeur de votre investissement et la plus-value éventuelle (articles 767 et 769 de l’Instruction Générale des Opérations de Change). La banque vous demandera l’acte de vente, la preuve du règlement des impôts (dont la TPI), le titre foncier et surtout les justificatifs du financement initial en devises.
Le point qui coince le plus souvent : sans preuve que l’achat avait été financé depuis l’étranger, le rapatriement peut être limité ou bloqué. Si vos relevés de compte convertible sont anciens ou perdus, parlez-en tôt à votre banque. Vérifiez le détail exact avec votre banque et l’Office des Changes avant de vous engager.
Questions fréquentes
Je suis MRE et je n’ai jamais vraiment habité l’appartement. Ai-je droit à l’exonération ?
Non, l’exonération résidence principale suppose une occupation effective à titre d’habitation principale pendant la durée requise. Un bien laissé vide, loué ou utilisé en résidence secondaire reste soumis à la TPI. Conservez vos justificatifs d’occupation pour étayer votre dossier.
Si je vends à perte, est-ce que je paie quand même quelque chose ?
Oui, en général. Même sans profit, la cotisation minimale de 3 % du prix de cession s’applique, sauf cas d’exonération. C’est pour cela qu’un décompte précis du notaire est indispensable : il confirme si vous êtes dans un cas d’exonération ou si le minimum est dû.
Combien de temps prend l’obtention du quitus fiscal ?
Cela dépend de la complétude du dossier et de la régularité des taxes locales. Un dossier préparé en amont (justificatifs, taxes à jour) accélère nettement les choses. Préparez-le avant la signature.
Dois-je être physiquement présent à Tanger pour vendre ?
Pas nécessairement. Une procuration notariée permet à un mandataire de signer et de déposer le dossier en votre nom. Pour un MRE, c’est la voie la plus simple pour vendre à distance et faire avancer le quitus.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
