En deux mots : si vous avez payé votre bien au Maroc en dirhams non convertibles (de l’argent qui n’est pas entré sous forme de devises documentées), vous n’avez pas la garantie de retransfert qui permet de tout rapatrier d’un coup. Vous pouvez quand même sortir le produit de la vente, mais le plus souvent de façon étalée : le prix encaissé est placé sur un compte convertible à terme, puis transféré vers l’étranger par tranches, classiquement 25 % par an sur quatre ans. La règle de fond tient en une phrase : on peut sortir du Maroc ce qui y est entré en devises, à condition de pouvoir le prouver. Voici comment ça marche concrètement, et ce que vous pouvez faire pour fluidifier les choses.
Convertible ou non convertible : pourquoi ça change tout
Au Maroc, le dirham n’est pas librement convertible. Pour pouvoir renvoyer de l’argent à l’étranger, l’Office des Changes regarde une seule chose : est-ce que des devises sont entrées dans le pays, de façon tracée, pour financer cet investissement ?
Quand un non-résident achète via un compte en dirhams convertibles alimenté par un virement en euros, en dollars ou en livres depuis l’étranger, cette entrée de devises est enregistrée. Elle ouvre la garantie de retransfert : le jour de la revente, le produit (prix de cession et plus-value) peut repartir en devises, sans plafond annuel particulier, sous réserve de présenter les justificatifs.
Quand le bien a été payé en dirhams non convertibles (épargne constituée localement, espèces, dirhams non issus d’un virement de devises tracé), il n’y a pas d’entrée de devises à pointer. La garantie de retransfert ne joue pas automatiquement. C’est là qu’intervient le régime étalé.
La règle des 25 % par an, en clair
Lorsqu’un investissement ne bénéficie pas du régime de convertibilité, le prix de vente (après paiement des impôts et frais) ne vous est pas remis librement en devises. Pour un vendeur non-résident, il est versé sur un compte convertible à terme ouvert dans les conditions prévues par la réglementation des changes. À partir de ce compte, le rapatriement vers l’étranger s’effectue alors de manière fractionnée.
Le schéma le plus souvent cité : 25 % par an, sur quatre ans, jusqu’à récupérer la totalité. Autrement dit, en l’absence de garantie de retransfert, il faut compter environ quatre exercices pour sortir l’intégralité des fonds. Selon votre situation et votre banque, le fractionnement peut être présenté autrement (par exemple en tranches trimestrielles) : faites confirmer le calendrier exact, le taux et le support du compte par votre banque et votre notaire, car c’est l’établissement bancaire qui exécute le transfert et en rend compte à l’Office des Changes.
| Situation à l’achat | Garantie de retransfert | Rapatriement du produit de vente |
|---|---|---|
| Payé en devises via compte convertible, entrée enregistrée | Oui | En une fois, en devises (avec justificatifs) |
| Payé en dirhams non convertibles (épargne locale, espèces) | Non automatique | Étalé, classiquement 25 % par an sur 4 ans, via compte convertible à terme |
| Vendeur résidant au Maroc | Sans objet | Le prix est mis à disposition en dirhams au Maroc |
Important : seuls les non-résidents peuvent prétendre à un rapatriement à l’étranger. Si vous résidez au Maroc, le produit de la vente vous est remis en dirhams sur place.
Les étapes pour récupérer l’argent
Voici l’enchaînement concret, du jour de la vente jusqu’au transfert :
- Signer l’acte de vente chez le notaire et encaisser le prix par voie bancaire (virement ou chèque, jamais d’espèces, sous peine de fragiliser tout le dossier).
- Régler les impôts et frais liés à la cession, dont la taxe sur le profit immobilier (TPI), et obtenir le quitus fiscal. C’est l’étape “go / no-go” : aucun transfert n’est possible tant que le fisc n’a pas donné son feu vert.
- Faire verser le produit net sur un compte convertible à terme ouvert à votre nom auprès de votre banque.
- Demander le transfert annuel de la tranche autorisée (classiquement 25 %) ; la banque, intermédiaire agréé, exécute le virement en devises et le déclare à l’Office des Changes.
- Conserver tous les justificatifs et répéter l’opération chaque année jusqu’à épuisement du solde.
Les documents à réunir
Préparez en amont, idéalement avec votre notaire et votre banquier :
- l’acte de vente (acte authentique) et, si vous l’avez, l’acte d’achat d’origine ;
- le titre foncier du bien ;
- le quitus fiscal et les preuves de paiement de la TPI et des autres taxes ;
- tout justificatif d’entrée de devises si une partie de l’achat a finalement été financée en devises (virement SWIFT, bordereau de change), car cela peut réduire la part soumise à l’étalement ;
- vos relevés de compte et pièces d’identité (passeport, justificatif de non-résidence).
Combien de temps, et combien ça coûte ?
Le délai est le principal coût caché : sans garantie de retransfert, tablez sur un horizon de l’ordre de quatre ans pour tout sortir, contre un transfert rapide quand le dossier devises est en règle. Côté frais, deux postes pèsent avant même le transfert.
| Poste | Ordre de grandeur indicatif 2026 | À vérifier auprès de |
|---|---|---|
| Taxe sur le profit immobilier (TPI) | souvent autour de 20 % du profit, avec une cotisation minimale de l’ordre de 3 % du prix de vente | Votre notaire / la DGI |
| Frais de change et de virement international | variables (commission de change + frais SWIFT) | Votre banque |
| Compte convertible à terme | frais de tenue de compte selon l’établissement | Votre banque |
Ces chiffres sont des ordres de grandeur, pas un décompte. Le montant exact de la TPI dépend du profit réel et d’éventuelles exonérations : vérifiez-le avec votre notaire, et le coût du transfert avec votre banque.
Comment éviter (ou réduire) l’étalement la prochaine fois
La leçon que retiennent les vendeurs MRE : au Maroc, on ne prépare pas son rapatriement au moment de la vente, mais dès le premier virement d’achat. Si vous rachetez un jour, structurez l’opération en amont :
- ouvrez un compte en dirhams convertibles et financez l’achat par un virement de devises tracé depuis l’étranger ;
- gardez précieusement le bordereau de change et le justificatif de virement (type SWIFT) ;
- assurez-vous que l’entrée de devises est bien enregistrée côté banque et Office des Changes ;
- évitez tout paiement en espèces, qui peut faire perdre le bénéfice de la garantie de retransfert.
Avec ce trio notaire, banquier et conseil immobilier aligné dès le départ, la revente future se solde par un transfert en une fois plutôt que par quatre années d’attente.
Questions fréquentes
La règle des 25 % par an est-elle écrite noir sur blanc dans la loi ?
C’est la pratique généralement appliquée en l’absence de garantie de retransfert : le produit est placé sur un compte convertible à terme et sorti par tranches, classiquement 25 % par an sur quatre ans. Le détail (taux, calendrier, type de compte) peut varier selon votre dossier. Faites confirmer le mécanisme exact par votre banque et votre notaire avant de vendre.
Et si une partie seulement de l’achat a été payée en devises ?
Alors une partie peut bénéficier de la garantie de retransfert et sortir plus vite, le reste suivant le régime étalé. Tout dépend de ce que vous pouvez prouver comme entrée de devises (virements, bordereaux de change). Rassemblez ces pièces le plus tôt possible.
Puis-je tout récupérer d’un coup si j’attends plusieurs années ?
Le mécanisme reste fractionné tant que la garantie de retransfert n’est pas acquise. Attendre ne transforme pas un compte non convertible en compte convertible. La bonne stratégie se joue à l’achat, pas après la vente.
Je réside au Maroc : suis-je concerné par cette règle ?
Le rapatriement en devises vers l’étranger concerne les non-résidents. Si vous résidez au Maroc, le produit de la vente vous est remis en dirhams sur place. La question de l’étalement à 25 % ne s’applique pas dans ce cas.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
