Si l’acheteur se rétracte après la signature du compromis de vente, voici la réponse courte : ce que vous récupérez dépend de la nature de la somme versée (arrhes ou acompte) et de la rédaction de votre acte. Dans la plupart des compromis marocains, l’acheteur qui se désiste sans motif valable perd les arrhes qu’il vous a remises (article 290 du Dahir des obligations et contrats), et vous pouvez en plus réclamer des dommages-intérêts si la rétractation vous a causé un vrai préjudice. Mais le mot exact écrit dans le compromis change tout. On vous explique ce à quoi vous avez droit et comment sécuriser votre vente dès la signature.
Arrhes, acompte : ce n’est pas la même chose au Maroc
Beaucoup de vendeurs confondent les deux termes. Au Maroc, la différence est juridique et elle décide de ce que vous gardez si la transaction capote.
Les arrhes sont définies par l’article 288 du Code des obligations et des contrats (le DOC) comme une somme qu’une partie remet à l’autre pour garantir l’exécution de son engagement. Si la vente se réalise, elles s’imputent sur le prix (article 289). Si elle échoue par la faute de celui qui les a versées, celui qui les a reçues a le droit de les conserver (article 290). Concrètement : l’acheteur qui se rétracte sans motif perd les arrhes, et à l’inverse, si c’est vous, le vendeur, qui vous désistez, vous devez en restituer le double.
L’acompte, lui, est un paiement ferme d’une partie du prix. Il n’ouvre aucune faculté de se désengager : la partie qui ne va pas au bout s’expose à l’exécution forcée de la vente ou à des dommages-intérêts. Pour vous, vendeur, un acompte est souvent plus protecteur qu’une simple clause d’arrhes, parce qu’il signale un engagement ferme d’acheter.
Point important : contrairement à une idée venue du droit français, les arrhes n’emportent pas en droit marocain de droit automatique de se rétracter. Le compromis vaut engagement. Ce que vous récupérez vient donc des clauses écrites dans l’acte, ou des dommages-intérêts si l’acheteur est fautif.
Ce que vous pouvez récupérer concrètement
Voici les cas les plus courants quand un acheteur se rétracte après le compromis. Les montants dépendent toujours de ce qui est écrit noir sur blanc dans votre acte.
| Situation | Ce que le vendeur récupère | Base |
|---|---|---|
| Acheteur a versé des arrhes et se rétracte sans motif | Vous conservez les arrhes | Article 290 du DOC |
| Acheteur a versé un acompte et abandonne | Exécution forcée possible ou dommages-intérêts ; pas de restitution automatique | Engagement ferme |
| Acheteur se retire grâce à une condition suspensive non levée (crédit refusé, par ex.) | Vous restituez la somme ; aucune indemnité | Clause du compromis |
| Préjudice prouvé (autre acheteur perdu, frais engagés) | Dommages-intérêts en plus, à apprécier au cas par cas | Décompte établi avec votre notaire / avocat |
Retenez la logique : si l’acheteur est fautif (il change d’avis sans raison prévue au contrat), vous gardez les arrhes et pouvez demander réparation. S’il sort par une condition suspensive acceptée dans l’acte, il récupère normalement sa mise et vous ne touchez rien. D’où l’importance de lire chaque clause avant de signer ; pour les montants exacts, vérifiez le décompte avec votre notaire ou votre avocat.
Les conditions suspensives changent la donne
Une condition suspensive est un événement qui doit se réaliser pour que la vente tienne : obtention du prêt bancaire, purge d’un droit de préemption, titre foncier régularisé. Si elle n’est pas remplie dans le délai prévu, l’acheteur peut se retirer sans pénalité et récupère ce qu’il a versé. Ce n’est pas une rétractation fautive, c’est une sortie prévue par le contrat. D’où l’intérêt, pour le vendeur, d’encadrer ces clauses : délai court pour l’accord de prêt, pièces justificatives demandées, date butoir claire.
La loi de 2024 : le compromis doit passer par un professionnel
Une réforme récente a renforcé le formalisme et, au passage, votre sécurité de vendeur. La loi n° 41-24 (Dahir n° 1-24-39 du 7 août 2024), entrée en vigueur le 22 août 2024, a modifié l’article 4 de la loi n° 39.08 relative aux droits réels.
Désormais, toute promesse ou tout compromis de vente portant sur un bien immobilier doit, sous peine de nullité, être établi soit :
- en acte authentique, rédigé par un notaire (ou un adoul) ;
- en acte à date certaine, rédigé par un avocat agréé près la Cour de cassation.
Autrement dit, le compromis sous seing privé classique (rédigé entre particuliers, sans professionnel habilité) n’a plus la même valeur. Un acte qui ne respecte pas cette forme peut être frappé de nullité. Pour vous, c’est plutôt une bonne nouvelle : un acte rédigé par un professionnel encadre mieux les arrhes, les conditions suspensives et les sanctions en cas de rétractation, donc vous protège réellement si l’acheteur fait machine arrière.
Notez aussi que des délais de réflexion ou de rétractation peuvent être prévus, soit par l’acte lui-même, soit selon la pratique du professionnel qui le rédige. Les durées évoquées varient selon les sources et les actes, alors ne vous fiez pas à un chiffre lu en ligne : demandez à votre notaire ou votre avocat ce que prévoit précisément votre compromis.
Comment vous protéger dès la signature
Le meilleur moment pour sécuriser votre vente, ce n’est pas après la rétractation, c’est avant la signature. Quelques réflexes simples :
- Écrivez le mot exact. Le compromis doit dire clairement « arrhes » ou « acompte », et préciser ce qui se passe si l’acheteur se désiste. Une clause floue se retourne souvent contre le vendeur.
- Demandez une somme significative. Plus le versement initial est élevé, plus l’acheteur réfléchit à deux fois avant de partir. Beaucoup de promoteurs et de vendeurs demandent une avance de l’ordre de 5 à 10 % du prix ; le pourcentage exact se négocie.
- Encadrez les conditions suspensives. Une condition trop large devient une porte de sortie gratuite pour l’acheteur.
- Passez par un notaire ou un avocat agréé. C’est désormais la règle depuis août 2024, et c’est ce qui rend vos clauses opposables.
- Gardez les preuves. Reçu de versement, échanges écrits, refus de l’acheteur : ils justifieront d’éventuels dommages-intérêts.
Chez Redinmo, on accompagne les vendeurs de Tanger jusqu’à la signature : on cadre le compromis avec le notaire, on sécurise les arrhes et on filtre les acheteurs sérieux en amont.
Questions fréquentes
L’acheteur peut-il se rétracter librement après le compromis au Maroc ?
Non, pas librement. Le compromis vaut engagement, et le droit marocain ne prévoit pas de droit automatique de se rétracter via les arrhes. L’acheteur ne sort sans pénalité que si une condition suspensive n’est pas remplie, ou si l’acte prévoit expressément un délai de réflexion. Hors de ces cas, il s’expose à perdre les arrhes et à des dommages-intérêts.
Puis-je garder les arrhes et réclamer en plus des dommages-intérêts ?
C’est possible, mais ce n’est pas automatique. Vous conservez les arrhes au titre de l’article 290 du DOC. Des dommages-intérêts supplémentaires supposent de prouver un préjudice réel (par exemple un autre acheteur perdu, des frais engagés). Le montant s’apprécie au cas par cas : votre notaire ou votre avocat établira le décompte.
Quelle différence entre acompte et arrhes pour le vendeur ?
Les arrhes garantissent l’exécution : si l’acheteur fautif part, vous les gardez ; si c’est vous qui partez, vous en restituez le double. L’acompte est un paiement ferme du prix qui n’ouvre pas de faculté de se désengager, et expose la partie défaillante à l’exécution forcée ou à des dommages-intérêts. Le terme retenu dans l’acte est donc décisif.
Mon compromis signé entre particuliers est-il encore valable ?
Depuis la loi de 2024, le compromis portant sur un bien immobilier doit être établi en acte authentique (notaire ou adoul) ou en acte à date certaine (avocat agréé près la Cour de cassation), sous peine de nullité. Un acte sous seing privé classique peut être fragilisé. Faites vérifier votre situation par un professionnel habilité.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
