Pour répondre tout de suite : ce qui bloque le retransfert de votre argent à la revente, ce n’est presque jamais la vente elle-même, c’est l’achat. Au Maroc, l’Office des Changes applique une règle simple, la garantie de retransfert : vous pouvez sortir du pays ce qui y est entré en devises, à condition de pouvoir le prouver. Les erreurs des MRE se commettent donc des années avant la revente, quand l’argent arrive. Si vous avez fait transiter vos devises par un compte en dirhams convertibles, conservé vos preuves de transfert et payé vos impôts proprement, le rapatriement se fait par virement bancaire sans autorisation préalable. Sinon, la banque peut refuser ou limiter le transfert, et la régularisation avec l’Office des Changes est longue et incertaine.
La règle de base : on rapatrie ce qui est entré en devises
L’Office des Changes encadre tout mouvement d’argent entre le Maroc et l’étranger. Pour un MRE qui achète, puis revend, le principe est le suivant : le produit de la cession peut repartir à l’étranger en devises s’il correspond à un investissement initial réalisé en devises et correctement déclaré. Tout repose sur la traçabilité. La banque marocaine et l’Office des Changes reconstituent le parcours de votre argent à partir de trois familles de documents : la preuve de l’entrée des devises, les actes de propriété et de vente, et le solde fiscal de l’opération (les impôts payés).
Concrètement, si vos euros ou vos dollars sont entrés par un virement international, déposés sur un compte en dirhams convertibles, et que vous avez gardé les avis d’opéré, vous tenez votre dossier. Si l’argent est arrivé en cash, ou a été financé localement en dirhams non convertibles, il n’existe aucune trace de devises, donc rien à retransférer au regard de la réglementation.
L’erreur n°1 : ne pas faire transiter les devises par un compte en dirhams convertibles
Le compte en dirhams convertibles est la pièce maîtresse. Tout MRE ou non-résident peut en ouvrir un librement, sur simple présentation du passeport, sans autorisation de l’Office des Changes. Il joue deux rôles : il reçoit vos devises et il documente leur origine étrangère, via les relevés et les avis de virement international.
L’erreur classique est d’envoyer l’argent à un proche au Maroc, ou de payer une partie en espèces, pour acheter plus vite. Vous gagnez quelques jours, mais vous cassez la chaîne de preuve. Au moment de revendre, la banque ne trouve aucun flux de devises rattaché au bien, et le retransfert est compromis. La bonne pratique tient en une phrase : faites entrer 100 % de votre apport par virement bancaire international, vers votre compte en dirhams convertibles, avant de signer chez le notaire.
L’erreur n°2 : ne pas conserver (et reconstituer) ses preuves
Beaucoup de MRE achètent, vivent leur vie à l’étranger pendant dix ou quinze ans, et ne pensent à ces documents qu’au moment de vendre. Or ce sont précisément ceux que la banque réclame :
- L’entrée des devises : ordres de virement internationaux, attestations de la banque marocaine, relevés du compte en dirhams convertibles par lequel les fonds ont transité.
- La propriété et la vente : l’acte d’achat d’origine (qui établit le prix d’acquisition) et l’acte de vente final.
- Le solde fiscal : la quittance de la taxe sur le profit immobilier et les attestations prouvant que tous les impôts dus ont été réglés.
Piège fréquent : avoir changé de banque depuis l’achat. L’historique se trouve alors coupé. Si c’est votre cas, demandez à votre ancienne banque des attestations et copies d’avis d’opéré bien avant de mettre le bien en vente. La reconstitution est possible, mais elle prend du temps.
L’erreur n°3 : oublier que les impôts conditionnent le transfert
L’Office des Changes exige, pour le transfert du produit de cession d’un bien immeuble, une copie de l’acte de vente accompagnée des pièces justifiant le règlement des impôts et taxes dus au titre de la transaction. Autrement dit, tant que le fisc n’est pas soldé, la banque ne libère pas les fonds vers l’étranger. L’impôt central ici est la taxe sur le profit immobilier (TPI).
| Élément | Repère 2026 (à confirmer) |
|---|---|
| Taux de la TPI sur la plus-value | 20 % du profit imposable |
| Cotisation minimale | 3 % du prix de vente si l’impôt calculé est inférieur |
| Profit imposable | Prix de vente moins prix d’acquisition réévalué (achat + frais, coefficient annuel de réévaluation) |
| Exonération résidence principale | Vente d’une résidence principale occupée plus de 6 ans |
| Avis préalable de la DGI | Possible depuis le 1er juillet 2023, dans les 30 jours suivant le compromis |
Ces chiffres servent de repères. Le calcul exact dépend de votre situation et des coefficients en vigueur l’année de la vente : faites établir le décompte par votre notaire ou la DGI. L’erreur à éviter est de sous-estimer la TPI, de signer, puis de découvrir que la quittance manquante bloque le retransfert. La parade : demandez l’avis préalable de l’administration fiscale dès le compromis, pour connaître le montant et obtenir le quitus sans surprise.
L’erreur n°4 : croire qu’on peut tout régulariser à la dernière minute
La logique du dossier est chronologique : on déclare et on paie la TPI, on récupère les attestations fiscales, puis seulement on monte le dossier de retransfert auprès de la banque. Vouloir inverser l’ordre, ou improviser après la signature, fait perdre des semaines. En l’absence de traçabilité, la banque peut refuser ou plafonner le transfert, et la régularisation avec l’Office des Changes reste possible mais lente.
La bonne séquence, avant même de mettre le bien en vente :
- Vérifiez avec votre banque marocaine que la preuve de l’investissement initial en devises est reconstituable, et demandez la liste complète des pièces du dossier de retransfert.
- Sollicitez l’avis préalable de la DGI pour cadrer la TPI.
- Rassemblez acte d’achat, avis de virement et relevés du compte en dirhams convertibles.
- Vendez, payez la TPI, récupérez la quittance, puis déposez le dossier de transfert.
Et si l’achat a été mal fait ?
Tout n’est pas perdu, mais c’est plus difficile. Si une partie seulement de votre investissement est entrée en devises documentées, vous pourrez en principe retransférer cette partie, et le reste restera en dirhams au Maroc (réutilisable pour un autre achat, par exemple). Si rien n’est tracé, parlez-en tôt à votre banque et, au besoin, à un conseil spécialisé. La fenêtre de rapatriement se gagne le jour où l’argent entre, pas le jour où il sort.
Questions fréquentes
Faut-il une autorisation de l’Office des Changes pour rapatrier le produit de ma vente ?
Non, pas d’autorisation préalable si vous avez investi en devises via un compte en dirhams convertibles et que vos impôts sont payés. La banque exécute le transfert sur présentation de l’acte de vente et des justificatifs de règlement des impôts. C’est l’absence de preuve, pas la procédure, qui pose problème.
J’ai acheté en payant une partie en espèces. Suis-je bloqué ?
La part payée en espèces non tracées ne correspond à aucune entrée de devises, donc elle ne pourra en principe pas être retransférée à l’étranger. Seule la part entrée par virement international et documentée ouvre droit au rapatriement. Voyez avec votre banque ce qui est reconstituable.
La TPI, c’est toujours 20 % ?
Le taux de droit commun est de 20 % sur le profit, avec une cotisation minimale de l’ordre de 3 % du prix de vente si l’impôt calculé est plus faible. Des exonérations existent, notamment pour une résidence principale détenue plus de six ans. Le montant exact se calcule au cas par cas : confiez-le à votre notaire ou demandez l’avis préalable de la DGI.
J’ai changé de banque depuis l’achat. Que faire ?
Demandez à votre ancienne banque, bien avant la mise en vente, des attestations et copies des avis de virement international d’origine. C’est la coupure d’historique entre deux banques qui crée le plus de retards dans les dossiers de retransfert.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
