Pour calculer la taxe sur le profit immobilier (la TPI, aujourd’hui appelée IR sur les profits fonciers) sur la vente d’un bien à Tanger, la règle de base est simple : vous payez 20 % du profit net, c’est-à-dire 20 % de la différence entre votre prix de vente et votre prix de revient réévalué. Et il existe un plancher : si ce calcul donne moins de 3 % du prix de vente, c’est ce minimum de 3 % que vous réglez. Voyons ensemble la formule pas à pas, puis un exemple chiffré pour un appartement vendu en centre-ville.
Une précision d’entrée : les montants ci-dessous sont indicatifs pour 2026. Le décompte exact dépend du coefficient de réévaluation de l’année et de vos justificatifs. C’est votre notaire qui établit le calcul final et reverse l’impôt à la Direction Générale des Impôts (DGI).
La TPI, c’est quoi exactement ?
La taxe sur le profit immobilier est l’impôt que paie le vendeur sur le gain réalisé quand il cède un bien (appartement, villa, terrain, local). Ce n’est pas un impôt sur le prix de vente, mais sur la plus-value : ce que le bien vous a rapporté en plus de ce qu’il vous a coûté. Depuis la réforme entrée en vigueur en 2023, le taux est unique à 20 % pour tous les types de biens, y compris les terrains urbains. Avant, certains terrains étaient taxés à 25 ou 30 % ; ce n’est plus le cas.
La TPI fait partie de l’IR (impôt sur le revenu), catégorie « profits fonciers ». Vous l’entendrez donc nommée TPI ou IR/PF, c’est la même chose.
La formule de calcul, étape par étape
Le calcul tient en trois temps. D’abord on reconstitue ce que le bien vous a réellement coûté (le prix de revient), ensuite on l’actualise avec les coefficients officiels, enfin on applique le taux.
1. Le prix de revient
Le prix de revient n’est pas seulement votre prix d’achat. On y ajoute les frais et dépenses justifiés :
- le prix d’acquisition d’origine ;
- les frais d’acquisition (frais de notaire, droits d’enregistrement, frais de la conservation foncière, commission d’agence). À défaut de justificatifs, l’administration applique un forfait de 15 % du prix d’acquisition ;
- les dépenses d’investissement et travaux (extension, aménagements durables), sur justificatifs ;
- les intérêts du crédit bancaire si l’achat a été financé par un prêt.
Conservez vos factures : plus vos dépenses justifiées sont élevées, plus votre prix de revient monte, et plus votre profit imposable baisse.
2. La réévaluation
Le prix de revient est ensuite réévalué pour tenir compte de l’inflation entre l’année d’achat et l’année de vente. On multiplie par un coefficient fixé chaque année par arrêté du ministère chargé des Finances. Plus l’achat est ancien, plus le coefficient est élevé. À titre d’illustration seulement, un bien acquis vers 2010 peut se voir appliquer un coefficient de l’ordre de 1,20 à 1,30, et un achat plus récent un coefficient légèrement supérieur à 1. Demandez le coefficient exact de l’année à votre notaire, car il change chaque année.
3. Le profit imposable et l’impôt
Le profit imposable, c’est :
Profit = Prix de vente − Prix de revient réévalué
Et l’impôt, c’est le plus élevé des deux montants suivants :
- 20 % du profit ci-dessus ;
- la cotisation minimale de 3 % du prix de vente.
Cette cotisation minimale est la raison pour laquelle, même en cas de petite plus-value (ou de vente à prix presque égal à l’achat), vous payez rarement zéro : le plancher de 3 % du prix de vente s’applique.
Un exemple chiffré pour un appartement à Tanger
Prenons un cas simple et fictif, pour montrer la mécanique. Vous avez acheté un appartement en centre-ville en 2014 à 1 200 000 MAD, vous le vendez aujourd’hui 1 800 000 MAD, et vous n’avez pas tous vos justificatifs de frais (on applique donc le forfait de 15 %). On retient ici un coefficient de réévaluation d’environ 1,15 à titre purement indicatif.
| Étape | Montant (MAD) |
|---|---|
| Prix d’acquisition (2014) | 1 200 000 |
| Frais d’acquisition forfaitaires (15 %) | 180 000 |
| Prix de revient | 1 380 000 |
| Prix de revient réévalué (× 1,15 environ) | ≈ 1 587 000 |
| Prix de vente | 1 800 000 |
| Profit imposable (1 800 000 − 1 587 000) | ≈ 213 000 |
| TPI à 20 % du profit | ≈ 42 600 |
| Cotisation minimale (3 % de 1 800 000) | 54 000 |
| Impôt dû (le plus élevé des deux) | ≈ 54 000 |
Dans cet exemple, comme 20 % du profit (environ 42 600 MAD) est inférieur à la cotisation minimale (54 000 MAD), c’est le minimum de 3 % qui s’applique. Si votre plus-value avait été plus forte, c’est le calcul à 20 % qui l’aurait emporté. Encore une fois, ces chiffres sont une démonstration : le coefficient réel de l’année et vos justificatifs peuvent changer le résultat. Votre notaire établit le décompte exact.
Quand êtes-vous exonéré ?
L’exonération la plus courante concerne la résidence principale. Pour en bénéficier, deux conditions doivent généralement être réunies :
- le bien a été occupé comme habitation principale pendant une durée minimale (les sources citent le plus souvent 5 ans depuis la réforme, certaines mentionnent encore 6 ans selon la situation) ;
- le prix de vente ne dépasse pas 4 000 000 MAD. Au-delà de ce seuil, la fraction supérieure reste soumise à la cotisation minimale de 3 %.
La condition de durée ayant évolué ces dernières années, ne vous fiez pas à une règle ancienne : confirmez le nombre d’années exact avec votre notaire avant de compter sur l’exonération. D’autres cas d’exonération existent (logement social sous conditions, certaines cessions à titre gratuit entre proches, biens de faible valeur), à vérifier au cas par cas.
Comment et quand payer la TPI ?
En pratique, vous n’allez pas payer vous-même au guichet : le notaire prélève et reverse la taxe à la DGI pour votre compte au moment de la vente. C’est aussi lui qui prépare la déclaration du profit foncier dans les délais légaux qui suivent la cession.
Bon réflexe avant de vendre : votre notaire peut demander un avis préalable à l’administration fiscale (généralement dans les 30 jours suivant le compromis de vente). Vous recevez alors une attestation précisant la base imposable et le montant dû, ce qui vous évite une mauvaise surprise ou un contrôle ultérieur. C’est la façon la plus sûre de connaître votre TPI exacte. À la fin de l’opération, le paiement vous donne droit au quitus fiscal, document utile pour clore proprement le dossier.
Questions fréquentes
Le taux de la TPI est-il vraiment de 20 % pour tout le monde ?
Oui, depuis 2023 le taux est unique à 20 % du profit net pour tous les biens, avec une cotisation minimale de 3 % du prix de vente qui s’applique si elle est plus élevée. Les anciens taux majorés sur les terrains ne sont plus en vigueur.
Que se passe-t-il si je vends moins cher que ce que j’ai payé ?
Même sans plus-value, la cotisation minimale de 3 % du prix de vente reste due dans la plupart des cas. Il n’y a généralement pas de remboursement pour une moins-value. Faites vérifier votre situation par votre notaire.
Puis-je déduire mes travaux et frais d’agence ?
Oui, sur justificatifs : frais de notaire, droits d’enregistrement, commission d’agence, travaux d’investissement et intérêts de crédit augmentent votre prix de revient et réduisent le profit imposable. À défaut de justificatifs pour les frais d’acquisition, un forfait de 15 % est appliqué. Gardez toutes vos factures.
Qui calcule et paie la taxe à ma place ?
Le notaire établit le décompte, prélève la TPI sur le produit de la vente et la reverse à la DGI. Demandez-lui un avis préalable pour connaître le montant exact avant la signature.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
