Vous affichez votre bien à un certain prix, mais la vraie question est ailleurs : combien vous reste-t-il une fois tout payé ? La réponse courte : votre prix net vendeur, c’est le prix de vente, moins la TPI (la taxe sur le profit immobilier), moins les frais d’agence, moins d’éventuels frais de mainlevée si le bien est hypothéqué. Pour une vente classique à Tanger, comptez la TPI comme le plus gros poste : 20 % du profit ou, au minimum, 3 % du prix de vente. Voyons comment poser le calcul concrètement, pour éviter toute mauvaise surprise chez le notaire.
Le prix net vendeur, c’est quoi exactement ?
Le prix net vendeur, c’est la somme qui arrive réellement sur votre compte après la signature de l’acte de vente. On part du prix de cession (le prix convenu avec l’acheteur), puis on retire les charges qui pèsent sur vous, le vendeur. À Tanger comme partout au Maroc, ces charges sont assez prévisibles, mais leur montant dépend de votre situation : depuis combien de temps vous possédez le bien, à quel prix vous l’avez acheté, et s’il reste un crédit dessus.
Les trois postes à anticiper sont la TPI, la commission d’agence, et la mainlevée d’hypothèque le cas échéant. Le notaire, lui, est en général payé par l’acheteur (les fameux frais de notaire), donc ce n’est pas à vous de les déduire de votre net. Vérifiez toujours ce point dans le compromis.
La TPI : le poste qui change tout
La taxe sur le profit immobilier (TPI) est due par le vendeur. Elle se calcule de deux manières, et l’administration retient le montant le plus élevé :
- 20 % du profit imposable (la différence entre votre prix de vente et votre prix de revient réévalué).
- 3 % du prix de cession : c’est la cotisation minimale. Même si vous vendez à perte ou avec un faible profit, vous payez au moins ces 3 %.
Le prix de revient n’est pas simplement votre prix d’achat. On y ajoute les frais d’acquisition (souvent évalués forfaitairement à 15 % du prix d’achat si vous n’avez pas les justificatifs), les dépenses d’investissement (travaux, agrandissement, sur justificatifs) et les intérêts d’un éventuel crédit. Le tout est ensuite réévalué par des coefficients officiels publiés chaque année par la DGI, qui tiennent compte de l’inflation. C’est ce mécanisme qui réduit le profit imposable plus vous avez gardé le bien longtemps. Le montant exact des coefficients change d’une année à l’autre : votre notaire applique le barème en vigueur l’année de la vente.
À noter : pour la vente d’un terrain non bâti situé en zone urbaine, le taux peut monter jusqu’à 30 % selon la durée de détention. Faites confirmer votre cas par le notaire.
Êtes-vous exonéré de TPI ?
L’exonération la plus courante concerne la résidence principale. En pratique, si le logement était votre habitation principale occupée pendant au moins 6 ans à la date de la vente, le profit peut être totalement exonéré. Il existe aussi une tolérance lorsque le bien est vendu peu de temps après que vous l’ayez quitté. Attention : les conditions précises (durée d’occupation, plafond de prix, justificatifs d’occupation comme les quittances d’eau et d’électricité à votre nom) s’apprécient au cas par cas et peuvent évoluer. C’est exactement le genre de point où il faut faire confirmer le montant exact avec votre notaire avant de signer.
Les frais d’agence et la mainlevée
La commission d’agence à Tanger se situe en général autour de 2,5 % du prix de vente côté vendeur, à laquelle s’ajoute la TVA. Le pourcentage exact et la répartition entre vendeur et acheteur se négocient et figurent dans le mandat que vous signez. Chez Redinmo, ce taux est annoncé clairement à l’avance, sans surprise au moment de la signature.
Si votre bien est encore grevé d’un crédit, la banque exige le remboursement du capital restant dû, et le notaire fait procéder à la mainlevée de l’hypothèque. Cela ajoute des frais (frais de mainlevée auprès de l’ANCFCC et, parfois, une indemnité de remboursement anticipé prévue dans votre contrat de prêt). Demandez à votre banque un décompte de remboursement anticipé : c’est ce chiffre, et lui seul, qui vous dira ce qu’il reste à solder.
Exemple chiffré : un appartement vendu à Tanger
Prenons un cas simple, pour l’illustration. Vous vendez un appartement 1 800 000 MAD, acheté 1 100 000 MAD il y a plusieurs années, sans crédit en cours, et ce n’est pas votre résidence principale exonérée. Les chiffres ci-dessous sont volontairement arrondis et indicatifs : ils servent à montrer la logique, pas à remplacer le décompte du notaire.
| Poste | Base de calcul | Montant indicatif (MAD) |
|---|---|---|
| Prix de vente (cession) | – | 1 800 000 |
| Prix de revient réévalué (estimation) | 1 100 000 + 15 % + coefficients DGI | environ 1 350 000 |
| Profit imposable (estimation) | 1 800 000 – 1 350 000 | environ 450 000 |
| TPI au taux de 20 % | 20 % x 450 000 | environ 90 000 |
| TPI minimum (cotisation 3 %) | 3 % x 1 800 000 | 54 000 |
| TPI retenue (le plus élevé) | 20 % du profit ici | environ 90 000 |
| Commission d’agence (env. 2,5 % + TVA) | 2,5 % x 1 800 000 + TVA | environ 54 000 + TVA |
| Prix net vendeur estimé | 1 800 000 – TPI – commission | environ 1 650 000 |
Dans cet exemple, c’est le calcul à 20 % qui l’emporte sur la cotisation minimale de 3 %, parce que le profit est important. Si vous aviez acheté le bien récemment et le vendiez avec peu de marge, c’est l’inverse : la cotisation minimale de 3 % du prix de vente s’appliquerait. La règle est toujours la même : l’administration prend le montant le plus élevé des deux.
Comment obtenir votre vrai chiffre avant de signer
Trois réflexes simples vous donnent un net vendeur fiable :
- Rassemblez vos justificatifs : acte d’achat d’origine, factures de travaux, tableau d’amortissement du crédit. Plus votre prix de revient est documenté, plus votre profit imposable (et donc la TPI) baisse.
- Demandez un décompte au notaire : il applique les coefficients de réévaluation de l’année et calcule la TPI exacte. Il déclare et reverse la taxe à l’administration fiscale, en général dans les 30 jours suivant la cession.
- Demandez un décompte de remboursement à votre banque si vous avez un crédit, pour connaître le capital restant dû et les éventuelles pénalités.
Une bonne estimation de départ évite aussi les déconvenues : un prix réaliste pour Tanger se vend plus vite et vous garde la main sur votre net.
Questions fréquentes
Qui paie la TPI, le vendeur ou l’acheteur ?
C’est le vendeur qui est redevable de la TPI. En pratique, le notaire la prélève au moment de la signature de l’acte et la reverse à l’administration fiscale pour votre compte. Le montant est donc déduit de ce qui vous revient.
Si je vends à perte, je paie quand même quelque chose ?
Oui. Même sans profit, la cotisation minimale de 3 % du prix de cession reste due, sauf cas d’exonération expresse. C’est pour cela qu’on ne peut jamais raisonner uniquement sur le profit : il faut toujours comparer les 20 % du profit aux 3 % du prix.
Ma résidence principale est-elle vraiment exonérée ?
Elle peut l’être si vous l’avez occupée comme habitation principale pendant la durée requise (souvent citée à au moins 6 ans), avec des conditions de plafond et de justificatifs. Comme l’appréciation se fait au cas par cas, faites valider votre situation par votre notaire avant de compter sur l’exonération.
Comment réduire légalement ma TPI ?
En documentant au maximum votre prix de revient : frais d’acquisition, factures de travaux d’investissement, intérêts de crédit. Tout ce qui augmente votre prix de revient réévalué réduit le profit imposable, donc la taxe. Gardez précieusement vos justificatifs dès l’achat.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
