Si votre locataire ne paie plus, voici la réponse courte : au Maroc, vous ne pouvez pas l’expulser vous-même. Vous devez d’abord lui adresser une mise en demeure (qui lui laisse 15 jours pour régler), puis, faute de paiement, saisir le tribunal de premiere instance pour obtenir la resiliation du bail et l’expulsion. En pratique, comptez de 6 mois a 18 mois entre le premier impaye et la sortie effective du locataire, et un budget de quelques milliers a plus de dix mille dirhams en frais d’huissier, de justice et d’avocat. Tout cela est encadre par la loi 67-12 sur les rapports entre bailleurs et locataires. On vous detaille chaque etape ci-dessous, avec les delais et les couts realistes.
Que dit la loi 67-12 sur le loyer impaye ?
La loi 67-12 (promulguee fin 2013) regit les baux d’habitation et a usage professionnel au Maroc. Elle pose un principe simple et incontournable : aucune expulsion ne peut se faire sans decision de justice. Changer la serrure, couper l’eau ou l’electricite, ou jeter les affaires du locataire vous-meme constitue une voie de fait, et c’est vous qui risquez des poursuites.
Le non-paiement du loyer est un motif legitime de resiliation du bail, mais la loi vous impose un parcours precis. Le but est de proteger le locataire de bonne foi (qui peut connaitre un accident de la vie) tout en vous permettant, a vous proprietaire, de recuperer votre bien et vos loyers. Pour un investisseur qui gere son bien a distance depuis Tanger ou depuis l’etranger, comprendre ce parcours est essentiel : chaque mois de retard se traduit en loyers perdus.
Les etapes de la procedure, du premier impaye a l’expulsion
Etape 1 : la mise en demeure de payer
Tout commence par une mise en demeure. Concretement, le bailleur fait notifier au locataire (le plus souvent via une ordonnance demandee au president du tribunal, signifiee par un huissier de justice, aujourd’hui appele commissaire de justice) un commandement de payer les loyers en retard. A compter de cette notification, le locataire dispose de 15 jours pour regler sa dette.
Conservez tout : copie du bail, quittances ou releves bancaires montrant les impayes, et la preuve de la notification. Ces pieces seront la base de votre dossier si l’affaire va devant le juge.
Etape 2 : la saisine du tribunal
Si les 15 jours passent sans paiement, vous saisissez le tribunal de premiere instance du lieu ou se situe le bien, par voie de requete, pour demander la resiliation du bail et l’expulsion. Le juge convoque les parties, tente souvent une conciliation, puis statue. Sachez que le juge peut accorder un delai de grace a un locataire de bonne foi qui regularise sa dette avant le jugement : c’est l’une des raisons pour lesquelles une procedure peut s’etirer.
Etape 3 : le jugement et l’appel
Si le tribunal vous donne raison, il ordonne la resiliation et l’expulsion. Le locataire dispose en general d’un delai d’appel d’environ 30 jours a compter de la notification du jugement. L’appel suspend l’execution, sauf si le jugement a ete assorti de l’execution provisoire, un point que vous avez tout interet a demander des le depart pour gagner du temps.
Etape 4 : l’execution et l’expulsion effective
Une fois le jugement definitif (ou execute provisoirement), un dernier delai de l’ordre de 15 a 30 jours est souvent laisse au locataire pour quitter les lieux de lui-meme. S’il ne part pas, vous mandatez un huissier qui procede a l’expulsion, avec le concours de la force publique si necessaire.
Combien de temps cela prend-il vraiment ?
C’est la question qui fache. Les delais varient fortement selon l’encombrement du tribunal, l’existence de contestations et le recours ou non a l’appel. Voici une fourchette realiste, etape par etape.
| Etape | Delai indicatif |
|---|---|
| Mise en demeure (delai pour payer) | 15 jours |
| Procedure judiciaire jusqu’au jugement | 3 a 12 mois (parfois plus) |
| Delai d’appel du locataire | ~30 jours |
| Delai pour quitter les lieux apres jugement | 15 a 30 jours |
| Execution forcee (si refus de partir) | quelques semaines |
| Total realiste, premier impaye -> sortie | 6 a 18 mois |
Dans les grandes villes, ou les roles sont charges, le bout de la procedure peut atteindre, voire depasser, ces 18 mois. Plus vous reagissez tot (des le premier ou deuxieme loyer impaye) et plus le dossier est propre, plus vous limitez la casse.
Les couts reels d’une procedure d’expulsion
Le budget depend de la complexite de l’affaire, des honoraires de votre avocat et du nombre d’actes d’huissier necessaires. Les actes de base des commissaires de justice (notifications, executions) suivent un tarif officiel, mais les honoraires d’avocat, eux, sont libres. Voici des ordres de grandeur en dirhams (TVA et debours en sus).
| Poste de depense | Ordre de grandeur (MAD) |
|---|---|
| Notification / signification simple par huissier | 150 a 300 |
| Constat d’huissier (etat des lieux, abandon) | 500 a 1 500 |
| Frais de greffe / taxe judiciaire | variables (a confirmer au tribunal) |
| Honoraires d’avocat | quelques milliers a plus de 10 000 |
| Execution forcee / expulsion par huissier | variable (provisions a avancer) |
En regle generale, c’est le bailleur qui avance ces frais. Bonne nouvelle : si vous gagnez, vous pouvez en principe demander a recuperer une partie de ces sommes (et bien sur les loyers impayes) aupres du locataire. Mauvaise nouvelle : encore faut-il que le locataire soit solvable. C’est pourquoi le vrai cout d’un impaye n’est pas tant la procedure que les loyers que vous ne percevez pas pendant 6 a 18 mois.
Important : ces montants sont des fourchettes indicatives. Demandez systematiquement un devis ecrit a votre huissier et a votre avocat, et verifiez les frais de greffe exacts aupres du tribunal competent avant de vous lancer.
Comment eviter d’en arriver la (prevention)
La meilleure procedure d’expulsion est celle que vous n’avez jamais a lancer. Quelques reflexes de proprietaire averti :
- Selectionnez le locataire : demandez justificatifs de revenus, contrat de travail ou attestations, et une caution solide.
- Encaissez un depot de garantie : il ne depasse generalement pas deux mois de loyer, mais il amortit un premier impaye.
- Redigez un bail ecrit et clair : montant, date d’echeance, modalites de revision et clause resolutoire en cas de non-paiement.
- Faites un etat des lieux d’entree et de sortie signe par les deux parties.
- Reagissez vite : des le premier retard, un contact ferme mais courtois evite souvent l’escalade.
- Confiez la gestion a une agence locale si vous etes loin : relance des loyers, suivi des echeances et declenchement rapide de la procedure au bon moment.
C’est exactement le role d’une agence comme la notre a Tanger : etre vos yeux et vos mains sur place pour que votre investissement reste rentable, meme a distance.
Questions frequentes
Puis-je expulser moi-meme un locataire qui ne paie pas ?
Non. Toute expulsion sans decision de justice est illegale au Maroc. Couper l’eau, changer la serrure ou sortir les affaires du locataire vous expose, vous, a des poursuites. Il faut passer par la mise en demeure puis le tribunal.
Combien de temps avant de pouvoir saisir le tribunal ?
Apres la notification de la mise en demeure (commandement de payer), le locataire a 15 jours pour regler. Passe ce delai sans paiement, vous pouvez saisir le tribunal de premiere instance pour demander la resiliation et l’expulsion.
Vais-je recuperer mes loyers impayes ?
Le jugement peut condamner le locataire a payer les arrieres, plus eventuellement les frais. Mais le recouvrement effectif depend de sa solvabilite. D’ou l’interet de bien selectionner le locataire et d’agir vite des le premier impaye.
L’execution provisoire, c’est quoi et pourquoi la demander ?
C’est une mention qui permet d’executer le jugement sans attendre l’issue d’un eventuel appel. La demander des le depart peut vous faire gagner plusieurs mois, car l’appel est en principe suspensif.
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