En 2026, les rendements locatifs bruts au Maroc se situent grosso modo entre 4,8 % et 8 % selon la ville et le type de location. Tanger arrive en tête du classement longue durée (autour de 8 %), suivie de Marrakech et Casablanca (proches de 7 %), puis Rabat (autour de 6,7 %), et enfin Agadir, plus modeste (autour de 4,8 %). Une précision importante d’entrée de jeu : ces chiffres sont des moyennes de marché, ils varient d’un quartier à l’autre et d’un bien à l’autre, et la location courte durée (Airbnb) peut faire grimper la rentabilité bien au-delà. Voici le détail, la méthode de calcul, et ce qui change réellement le résultat final.
Le classement 2026 des villes par rendement locatif brut
Nous avons recoupé plusieurs sources de marché récentes (portails immobiliers et cabinets spécialisés) pour vous donner des fourchettes plutôt que de faux chiffres au dixième de point. Retenez les ordres de grandeur, pas la décimale.
| Ville | Rendement brut moyen (longue durée) | Prix au m² indicatif (2025-2026) |
|---|---|---|
| Tanger | ~7 % à 8 % | 9 000 à 12 000 MAD/m² |
| Marrakech | ~6,5 % à 7,1 % (longue durée) | 10 000 à 13 000 MAD/m² |
| Casablanca | ~5,5 % à 7 % | 13 000 à 18 000 MAD/m² |
| Rabat | ~5,5 % à 6,7 % | 13 000 à 17 000 MAD/m² |
| Agadir | ~4,8 % à 6 % | 8 000 à 10 000 MAD/m² |
Pourquoi des fourchettes aussi larges ? Parce que les sources ne mesurent pas toutes la même chose. Certaines partent du loyer médian d’un studio en centre-ville, d’autres d’un grand appartement en périphérie. Un même quartier peut afficher 5 % sur un bien mal acheté et 8 % sur une bonne affaire bien négociée. C’est pour ça que le classement compte moins que votre bien précis. Vérifiez toujours le loyer réellement pratiqué dans la rue visée avant d’acheter.
Pourquoi Tanger sort en tête en 2026
Tanger combine deux choses rares au Maroc : des prix d’achat encore raisonnables comparés à Casablanca ou Rabat, et une demande locative tirée par l’emploi. Le port Tanger Med, les zones industrielles et la présence d’entreprises internationales alimentent un flux régulier de locataires solvables, salariés comme cadres en mobilité. Quand le prix au m² reste contenu et que le loyer tient, le rendement monte mécaniquement.
Concrètement, sur un appartement de bonne facture bien placé dans le centre-ville, viser un brut autour de 7 % à 8 % est réaliste en 2026. Mais nous insistons : ce n’est pas automatique. Un bien surévalué à l’achat, un quartier sans demande, ou de longues périodes de vacance locative font fondre ce chiffre. Le rendement se gagne d’abord au moment de l’achat, pas à la mise en location.
Comment se calcule le rendement locatif brut
La formule est simple, et c’est la même partout :
| Calcul | Exemple |
|---|---|
| Rendement brut = (loyer annuel / prix d’achat) x 100 | (60 000 MAD / 800 000 MAD) x 100 = 7,5 % |
Le piège, c’est le mot brut. Ce chiffre ne tient pas compte de ce que vous payez réellement. Pour un rendement net, plus honnête, retranchez du loyer annuel : la taxe de services communaux, les charges de copropriété non récupérables, l’assurance, les frais de gestion si vous déléguez, l’entretien, et surtout l’impôt sur les revenus locatifs. En pratique, le net tombe souvent 1,5 à 2 points en dessous du brut. Un beau 8 % brut peut devenir un 6 % net une fois tout payé.
Les frais et impôts qui rabotent le rendement réel
Deux blocs pèsent sur votre rentabilité : les frais d’acquisition (une fois, à l’achat) et la fiscalité des loyers (chaque année). Voici les ordres de grandeur 2026.
| Poste | Ordre de grandeur 2026 |
|---|---|
| Droits d’enregistrement (ancien) | ~4 % du prix |
| Droits d’enregistrement (neuf, 1re vente) | ~2,5 % à 4 % selon le cas |
| Conservation foncière (ANCFCC) | ~1,5 % + frais fixes |
| Honoraires de notaire | ~0,5 % à 1,5 % (barème dégressif) + TVA 20 % |
| Total frais d’achat | souvent ~6 % à 7 % du prix |
Côté loyers, la règle de base en 2026 reste un abattement forfaitaire de 40 % sur les revenus fonciers bruts : vous n’êtes imposé que sur 60 % de vos loyers, sans avoir à justifier de charges. Le mode de taxation a évolué avec la Loi de Finances 2025 et les sources divergent encore sur l’application exacte (barème progressif de l’IR avec un seuil d’exonération relevé, ou taux libératoires de l’ordre de 10 % à 15 %, avec une option à 20 % au-delà de 120 000 MAD de loyers annuels). Comme les modalités précises peuvent changer selon votre situation et l’interprétation de l’administration, ne vous fiez pas à un chiffre unique lu en ligne : faites établir le calcul exact par votre notaire ou votre comptable. Ajoutez aussi la taxe de services communaux et la taxe d’habitation, calculées sur la valeur locative et soumises à abattements selon l’usage du bien.
Longue durée ou location courte durée : un écart énorme
Le classement ci-dessus concerne la location longue durée, le marché de référence. Mais la location saisonnière change la donne, surtout à Marrakech et dans une moindre mesure à Tanger et Agadir. Sur un riad ou un appartement bien noté en plein cœur touristique, le brut peut grimper à 8 %, 10 %, voire davantage en haute saison. Le revers : la gestion est intense (ménage, accueil, plateformes, saisonnalité), la vacance est réelle hors saison, et la réglementation locale peut évoluer. Le courte durée n’est pas du revenu passif. Comparez toujours net contre net, gestion comprise, avant de trancher.
Quelle ville choisir selon votre objectif
Il n’y a pas de meilleure ville dans l’absolu, il y a la ville qui colle à votre objectif :
- Rendement maximal en longue durée : Tanger, puis Marrakech et Casablanca.
- Marché liquide et locataires toute l’année : Casablanca, capitale économique, où l’on reloue vite.
- Sécurité patrimoniale et prestige : Rabat, plus chère donc rendement plus bas, mais valeur stable.
- Potentiel courte durée / saisonnier : Marrakech en tête, Tanger et Agadir derrière.
Notre conviction d’agence basée à Tanger : la ville offre aujourd’hui l’un des meilleurs couples rendement / prix d’entrée du pays, à condition de bien acheter et de bien choisir le quartier. C’est exactement là que nous pouvons vous aider, chiffres réels du marché local à l’appui.
Questions fréquentes
Quel est le rendement locatif moyen au Maroc en 2026 ?
En longue durée, comptez une fourchette d’environ 4,8 % à 8 % brut selon la ville, avec Tanger en haut et Agadir plus bas. Le rendement net se situe en général 1,5 à 2 points en dessous une fois les frais et l’impôt déduits.
Tanger est-elle vraiment la ville la plus rentable ?
En longue durée et en moyenne de marché, oui, Tanger figure en tête grâce à des prix d’achat raisonnables et une forte demande locative liée à l’emploi. Mais le résultat dépend du bien précis et du quartier, pas seulement de la ville.
Comment passer du rendement brut au rendement net ?
Retranchez du loyer annuel la taxe de services communaux, les charges non récupérables, l’assurance, l’entretien, les frais de gestion et l’impôt sur les revenus locatifs. Le net est le seul chiffre qui compte vraiment pour comparer deux biens.
Quels impôts paie-t-on sur les loyers au Maroc ?
Un abattement forfaitaire de 40 % s’applique sur les loyers bruts, puis l’impôt est calculé selon le régime en vigueur (barème ou taux libératoire selon votre situation). Les modalités ont évolué avec la Loi de Finances 2025 : faites valider le décompte exact par votre notaire ou votre comptable.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
