Cada semana recibimos la misma pregunta de compradores españoles: ¿puedo comprar una propiedad en Marruecos siendo extranjero, y qué riesgos hay? La respuesta corta es que sí, y que el proceso es más previsible de lo que suele imaginarse. Los problemas casi nunca vienen de la ley: vienen de operaciones mal estructuradas desde el primer día.
Somos Redinmo, una agencia inmobiliaria con sede en Tánger. Conviene que lo digamos de entrada: no operamos en todo Marruecos. Trabajamos en Tánger y su entorno, que es donde se concentra la mayor parte de la demanda española por proximidad. Esta página explica el marco general de la compra en Marruecos; si su proyecto está en el norte, podemos acompañarle de principio a fin.
¿Qué puede comprar un extranjero en Marruecos?
Un extranjero, residente o no, puede adquirir libremente bienes urbanos: pisos, casas, villas, locales comerciales y terrenos urbanizables. No necesita ser residente, ni tener un socio marroquí, ni constituir una sociedad local.
La excepción son los terrenos agrícolas. La ley marroquí no permite a un extranjero adquirirlos directamente. Para poder comprarlos es necesario obtener un cambio de calificación del terreno, la llamada VNA (vocación no agrícola). Es un procedimiento real, no una formalidad, y muchas operaciones se rompen precisamente aquí. Si le proponen un terreno a un precio llamativo, esta es la primera comprobación.
El contrato: nada de acuerdos en papel
Desde la ley 41-24, en vigor desde agosto de 2024, un contrato de compraventa inmobiliaria redactado en documento privado, sin la intervención de un profesional habilitado, no es válido. El contrato debe ser redactado por un notario, un adoul o un abogado acreditado.
En la práctica, la mayoría de las operaciones con compradores extranjeros pasan por notario. El notario redacta el contrato, comprueba la situación del bien, custodia el depósito y se encarga de la inscripción registral. Si alguien le propone firmar un compromiso “entre nosotros” para ahorrar costes, la respuesta es no.
El título de propiedad
El documento clave es el título de propiedad (titre foncier), inscrito en la Agencia Nacional de la Conservación de la Propiedad (ANCFCC). Antes de cualquier compromiso conviene verificar:
- Que el bien está efectivamente titulado. No todos lo están en Marruecos.
- Que quien vende es realmente el titular inscrito.
- Que no existen cargas, hipotecas ni litigios sobre el bien.
- En caso de herencia, que todos los copropietarios están de acuerdo con la venta. Una venta en indivisión sin el acuerdo de todos los herederos es una fuente clásica de bloqueo.
En una promoción nueva es habitual que el piso todavía no tenga título individual, porque el título matriz del edificio aún no se ha dividido. No es necesariamente un problema, pero hay que saberlo y calcular los plazos.
Repatriar el dinero: piénselo antes de comprar, no antes de vender
Este es el punto más importante de toda la página, y el que más caro sale ignorar.
Si quiere conservar la posibilidad de sacar de Marruecos, en divisas, el producto de una futura venta, la compra debe estructurarse correctamente desde el principio: la inversión tiene que realizarse en divisas, a través de una cuenta en dirhams convertibles, y quedar debidamente declarada. Es lo que le da derecho a la garantía de retransferencia de la Oficina de Cambios (Office des Changes).
Quien compra en efectivo, o sin declarar correctamente la entrada de las divisas, puede encontrarse años después con una situación incómoda: un bien perfectamente legal, que puede vender sin problema dentro de Marruecos, pero cuyo importe no puede transferir a su cuenta en España. La operación es reversible en muy pocos casos.
Por eso hablamos de esto en la primera conversación y no en la última.
¿Y los impuestos y gastos?
Una compra en Marruecos conlleva derechos de registro, gastos de conservación registral y honorarios de notario. Los importes dependen del tipo de bien y del uso (residencia principal, vivienda social, inversión), y las condiciones cambian con las leyes de finanzas. Preferimos darle una cifra concreta sobre su operación concreta antes que publicar un porcentaje genérico que puede quedar desfasado. Escríbanos con los datos del bien y le haremos el cálculo.
Nuestra recomendación
La compra en Marruecos no es arriesgada por naturaleza. Se vuelve arriesgada cuando se hace deprisa, en efectivo y sin verificar el título. Un comprador que pasa por notario, verifica la situación registral y estructura correctamente la entrada de divisas está, en la práctica, tan protegido como en España.
Hablemos de su proyecto en Tánger
Le atendemos en español. Cuéntenos qué busca y le diremos con franqueza si tiene sentido, incluido cuando la respuesta sea que no.
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