Quand on vend un bien à Tanger, la vraie question n’est pas le prix affiché, c’est ce qu’il reste sur votre compte une fois tout payé. La réponse courte : votre poste principal, c’est la taxe sur le profit immobilier (TPI), en général 20 % de votre plus-value nette, avec un minimum de 3 % du prix de vente. À cela s’ajoutent, le plus souvent, votre part de commission d’agence (autour de 2,5 % hors taxe, soit environ 3 % TTC) et, si votre bien a un crédit, les frais de mainlevée d’hypothèque. Bonne nouvelle : les frais de notaire et les droits d’enregistrement, eux, sont normalement à la charge de l’acheteur. Voyons le détail, poste par poste.
Ce que le vendeur paie, et ce qu’il ne paie pas
Au Maroc, la loi répartit la facture entre le vendeur et l’acheteur. En pratique, voici qui supporte quoi dans une vente classique d’appartement ou de villa à Tanger.
| Poste | Qui paie | Ordre de grandeur (2026) |
|---|---|---|
| Taxe sur le profit immobilier (TPI) | Le vendeur | 20 % de la plus-value nette, minimum 3 % du prix de vente |
| Commission d’agence (part vendeur) | Le vendeur (négociable) | Environ 2,5 % HT, soit ~3 % TTC |
| Mainlevée d’hypothèque (si crédit en cours) | Le vendeur | À partir d’environ 3 000 DH d’acte, hors solde du crédit |
| Quitus fiscal et régularisations éventuelles | Le vendeur | Variable selon la situation du bien |
| Droits d’enregistrement | L’acheteur | 4 % pour un logement (en principe) |
| Honoraires de notaire | L’acheteur | Inclus dans ses frais d’acquisition (~5 à 8 % au total) |
Retenez l’essentiel : côté vendeur, l’impôt sur la plus-value est presque toujours le plus gros chiffre. Le reste dépend de votre situation (crédit ou non, bien à jour ou non).
La TPI : votre poste de coût principal
La taxe sur le profit immobilier est due par le vendeur, résident ou non. Le notaire la prélève en général au moment de la signature de l’acte et la verse à l’administration fiscale (la DGI). Elle ne porte pas sur le prix de vente, mais sur votre gain.
Le calcul, simplifié, se présente ainsi :
Profit net = Prix de vente − (Prix d’achat réévalué) − Frais déductibles justifiés.
Le prix d’achat est réévalué par un coefficient officiel pour tenir compte de l’inflation depuis votre acquisition. Les frais déductibles peuvent inclure, sur justificatifs, les frais de notaire et d’enregistrement payés à l’achat, les intérêts d’emprunt et les travaux facturés. Plus vous avez de justificatifs, plus votre profit imposable baisse, donc plus l’impôt baisse. Gardez vos factures.
Le taux est de 20 % du profit net. Mais attention au plancher : même si votre calcul donne moins, vous payez au minimum 3 % du prix de vente (la cotisation minimale). En clair, sur une vente, vous ne descendez jamais sous ces 3 %.
Un exemple chiffré pour Tanger
Imaginons un appartement vendu 1 500 000 DH, acheté il y a quelques années à 1 000 000 DH, avec un prix d’achat réévalué autour de 1 100 000 DH et des frais déductibles justifiés de 100 000 DH.
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix de vente | 1 500 000 DH |
| Prix d’achat réévalué (estimation) | 1 100 000 DH |
| Frais déductibles justifiés | 100 000 DH |
| Profit net imposable | 300 000 DH |
| TPI à 20 % | 60 000 DH |
| Plancher de 3 % du prix de vente | 45 000 DH |
| TPI retenue (le plus élevé) | 60 000 DH |
Ici, les 20 % (60 000 DH) sont supérieurs au plancher de 3 % (45 000 DH), donc c’est ce montant qui s’applique. Ces chiffres sont indicatifs : le coefficient de réévaluation et les frais admis dépendent de votre dossier. Vérifiez le montant exact avec votre notaire.
Quand le vendeur ne paie pas de TPI
Plusieurs cas d’exonération existent. Le plus connu : la vente de votre résidence principale, lorsque vous l’avez occupée de façon continue pendant une certaine durée (en général au moins 6 ans selon l’interprétation administrative, une durée parfois discutée à 5 ans). Pour en bénéficier, on vous demandera des justificatifs : CIN portant l’adresse du bien, factures d’eau et d’électricité, et un certificat de résidence. Certaines cessions entre proches (parents, enfants, époux) et certaines ventes de logement social peuvent aussi être exonérées sous conditions. Comme les règles et les seuils évoluent, faites confirmer votre éligibilité par votre notaire avant de signer.
Bon réflexe : on peut demander un avis préalable à l’administration fiscale, en général dans les 30 jours suivant le compromis, pour valider le calcul du profit imposable avant la vente. Cela évite les mauvaises surprises au moment de l’acte.
La commission d’agence : votre deuxième poste
Au Maroc, l’usage est une commission d’environ 2,5 % hors taxe à la charge du vendeur et 2,5 % HT à la charge de l’acheteur. Avec la TVA de 20 % qui s’ajoute aux honoraires, votre part revient à peu près à 3 % TTC du prix de vente. Sur 1 500 000 DH, cela représente environ 45 000 DH TTC côté vendeur. C’est un usage, pas une règle gravée : la commission est librement négociable, surtout sur les montants élevés. Chez Redinmo, nous expliquons clairement notre rémunération dès le départ et ce qu’elle couvre (estimation, mise en marché, visites qualifiées, négociation, accompagnement jusqu’à l’acte). Vous savez à quoi vous vous engagez avant de signer un mandat.
Les frais liés à votre situation
Deux postes dépendent de l’état de votre dossier.
La mainlevée d’hypothèque. Si votre bien sert encore de garantie à un crédit, le notaire prélève sur le prix de vente de quoi solder le crédit auprès de la banque, puis fait établir l’acte de mainlevée à la Conservation foncière. Comptez un acte à partir d’environ 3 000 DH, en plus du capital restant dû que vous remboursez de toute façon. Si votre bien est libre de toute charge, ce poste n’existe pas.
Le quitus fiscal et les régularisations. Le notaire ne peut pas enregistrer l’acte définitif sans quitus fiscal, le document qui atteste que vous êtes à jour des taxes liées au bien (taxe d’habitation, taxe de services communaux, etc.). Si des arriérés existent, il faudra les régler avant la vente. Prévoyez aussi, le cas échéant, le quitus du syndic pour les charges de copropriété. Ces montants varient selon votre historique : un bien tenu à jour ne coûte presque rien à ce stade.
Combien il vous reste vraiment : la photo d’ensemble
En reprenant notre exemple d’un appartement vendu 1 500 000 DH, avec un crédit soldé, voici une estimation de ce qui sort de la poche du vendeur.
| Poste vendeur | Estimation |
|---|---|
| TPI | 60 000 DH |
| Commission d’agence (part vendeur, ~3 % TTC) | ~45 000 DH |
| Mainlevée d’hypothèque (acte) | ~3 000 DH |
| Quitus / régularisations | Variable |
| Total des frais vendeur (hors solde de crédit) | ~108 000 DH + variables |
Soit, dans ce cas, autour de 7 % du prix de vente, dont la TPI représente la plus grosse part. Sur une résidence principale exonérée, ce total chute fortement. Chaque dossier est différent : c’est votre notaire (et votre banque pour le crédit) qui établit le décompte exact. Notre rôle, en amont, est de fixer le bon prix et de préparer un dossier propre pour éviter toute surprise le jour de la signature.
Questions fréquentes
Le vendeur paie-t-il les frais de notaire à Tanger ?
Non, en principe. Les honoraires de notaire et les droits d’enregistrement (autour de 4 % pour un logement) font partie des frais d’acquisition, normalement à la charge de l’acheteur. Le vendeur, lui, supporte surtout la TPI, sa part de commission d’agence et, le cas échéant, la mainlevée. Vérifiez toujours la répartition convenue dans le compromis avec votre notaire.
Comment réduire légalement ma TPI ?
En réduisant votre profit imposable avec des justificatifs : frais de notaire et d’enregistrement payés à l’achat, intérêts d’emprunt, travaux facturés en bonne et due forme. Conservez toutes vos factures. Et si vous vendez votre résidence principale détenue depuis assez longtemps, vous pouvez être totalement exonéré. Faites valider votre situation par votre notaire avant la vente.
Quand et comment se paie la TPI ?
En pratique, le notaire prélève la TPI au moment de la vente et la verse à l’administration fiscale, avec une déclaration à déposer dans un court délai après la cession. Vous pouvez aussi demander un avis préalable à la DGI, en général dans les 30 jours suivant le compromis, pour figer le calcul à l’avance. Votre notaire gère cette mécanique pour vous.
La commission d’agence est-elle négociable ?
Oui. Le taux d’usage tourne autour de 2,5 % HT par partie, mais il est librement négociable, en particulier sur les biens à prix élevé. Ce qui compte, c’est de savoir exactement ce que couvre la prestation et de l’avoir par écrit dans le mandat avant de démarrer.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
