Au Maroc en 2026, un rendement locatif brut réaliste se situe autour de 5 % à 8 % selon la ville, et Tanger figure parmi les meilleurs avec environ 7 % à 8 % sur les bons emplacements. Mais le chiffre qui compte vraiment, c’est le net, c’est-à-dire ce qu’il vous reste une fois les charges, les taxes et les périodes sans locataire déduites. En pratique, le net tombe d’environ 1,5 à 2 points sous le brut. Autrement dit, un bien annoncé à 8 % brut vous rapporte plutôt autour de 6 % net. On vous explique d’où vient cet écart et comment le calculer honnêtement avant d’acheter.
Rendement brut, c’est quoi exactement ?
Le rendement brut, c’est le calcul le plus simple, celui que vous verrez affiché partout : le loyer annuel divisé par le prix d’achat, multiplié par 100. Si vous achetez un appartement 1 000 000 MAD et que vous le louez 6 000 MAD par mois, soit 72 000 MAD par an, votre rendement brut est de 7,2 %. C’est le chiffre vitrine, utile pour comparer rapidement deux biens, mais il ne tient compte d’aucune charge. Il suppose que vous encaissez le loyer douze mois sur douze, sans un dirham de frais. Dans la vraie vie, ça n’arrive jamais.
Rendement net, le seul chiffre qui compte vraiment
Le rendement net part du même loyer, mais on en retire tout ce que vous payez réellement pour détenir et louer le bien. C’est lui qui vous dit ce que votre argent rapporte une fois la poussière retombée. Voici les postes qui creusent l’écart entre le brut et le net.
| Ce qui réduit le rendement | Ordre de grandeur | Remarque |
|---|---|---|
| Vacance locative (mois sans locataire) | variable, souvent 1 mois/an | Le poste le plus sous-estimé |
| Taxe de services communaux | annuelle | Calculée sur la valeur locative |
| Charges de copropriété (syndic) | mensuelle | Selon la résidence et les services |
| Entretien et réparations | à provisionner | Chauffe-eau, peinture, plomberie |
| Assurance et gestion locative | variable | La gestion déléguée se paie |
| Impôt sur les revenus locatifs | après abattement de 40 % | Voir plus bas |
Mises bout à bout, ces charges expliquent pourquoi le rendement net est généralement 1,5 % à 2 % plus faible que le brut affiché. Un bien vendu comme rapportant 8 % vous laisse en pratique autour de 6 % net, ce qui reste très correct face à un placement bancaire classique au Maroc. Le piège, c’est de comparer des biens sur leur seul brut : deux appartements à 7 % brut peuvent finir l’un à 5,5 % net et l’autre à 6,5 % net, selon les charges de copropriété et le risque de vacance.
Quel rendement brut par ville en 2026 ?
Les moyennes 2026 varient nettement d’une ville à l’autre. Tanger se place en tête, portée par une demande locative soutenue (port Tanger Med, zones industrielles et franches, cadres et expatriés) face à des prix d’achat encore raisonnables comparés à Casablanca ou Rabat.
| Ville | Rendement brut moyen 2026 | Rendement net estimé |
|---|---|---|
| Tanger | ~7 % à 8 % | ~5,5 % à 6,5 % |
| Marrakech | ~7 % | ~5 % à 5,5 % |
| Casablanca | ~7 % | ~5 % à 5,5 % |
| Rabat | ~6,7 % | ~5 % |
| Agadir | ~4,8 % | ~3 % à 3,5 % |
Ce sont des moyennes de marché : à l’intérieur d’une même ville, l’écart entre deux quartiers peut être énorme. Dans le centre-ville de Tanger, un loyer moyen autour de 99 MAD/m² ressort sur certains biens à un rendement brut proche de 7 %. La location courte durée, bien gérée, peut viser plus haut, mais avec davantage de vacance, de gestion et de risque : ce n’est pas le même métier que la longue durée à un cadre de Tanger Med.
L’impôt sur les loyers réduit-il beaucoup le net ?
Moins qu’on ne le craint, grâce à un régime plutôt clément. La loi accorde d’office un abattement forfaitaire de 40 % sur vos loyers bruts : vous n’êtes imposé que sur 60 % de ce que vous encaissez, et cet abattement est réputé couvrir vos charges (entretien, assurance, taxe de services communaux, copropriété). Mieux, depuis la Loi de Finances 2025, un revenu foncier net annuel inférieur à 40 000 MAD est exonéré. En pratique, sous environ 66 000 MAD de loyers bruts par an (soit à peu près 5 560 MAD/mois), l’impôt sur ces revenus est généralement nul.
Au-delà, vous avez le choix : intégrer vos loyers nets au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ou opter pour un taux libératoire prélevé selon le niveau de loyers (de l’ordre de 10 % en dessous de 120 000 MAD de loyers bruts annuels, 15 % au-delà, avec une option à 20 %). La déclaration se fait via le portail Simpl-IR de la Direction Générale des Impôts (DGI) sur tax.gov.ma, généralement au début de l’année suivante. Comme le calcul exact dépend de votre situation, faites valider votre régime avec votre comptable, votre notaire ou la DGI avant de vous projeter sur un net définitif.
Exemple chiffré : du brut au net, étape par étape
Prenons un cas concret et volontairement prudent : un appartement à Tanger acheté 1 000 000 MAD, loué 6 000 MAD/mois en longue durée.
| Étape | Calcul | Résultat |
|---|---|---|
| Loyer annuel théorique | 6 000 x 12 | 72 000 MAD |
| Rendement brut | 72 000 / 1 000 000 | 7,2 % |
| Moins 1 mois de vacance | – 6 000 MAD | 66 000 MAD encaissés |
| Moins charges, taxe, entretien, assurance | estimation prudente | ~10 000 à 14 000 MAD |
| Revenu net avant impôt | environ | ~52 000 à 56 000 MAD |
| Rendement net (avant impôt) | ~54 000 / 1 000 000 | ~5,4 % |
Ici, l’impôt sur ces loyers est probablement nul (loyers bruts sous le seuil d’exonération), donc le net avant impôt reste proche du net final. On passe ainsi de 7,2 % affichés à environ 5,4 % à 6 % réellement dans votre poche. Ce n’est pas une mauvaise nouvelle, c’est juste le vrai chiffre, à refaire bien par bien.
Comment viser le haut de la fourchette nette ?
Le rendement net se construit, il ne se subit pas. Les leviers concrets : acheter au bon prix (un bien surpayé plombe le rendement dès le départ), choisir un emplacement à faible vacance, privilégier une copropriété aux charges raisonnables, et bien cibler le profil de locataire. À Tanger, viser des locataires stables liés à Tanger Med et aux zones industrielles est souvent le moyen le plus simple de sécuriser douze mois de loyer plutôt que dix. Un bon emplacement à 6 % net bat presque toujours un emplacement médiocre annoncé à 8 % brut.
Questions fréquentes
Quelle est la différence entre rendement brut et net, en une phrase ?
Le brut, c’est le loyer annuel divisé par le prix d’achat, sans aucune charge déduite. Le net, c’est ce qu’il vous reste après charges, taxes, entretien, vacance locative et impôt : c’est le seul chiffre qui reflète ce que votre investissement rapporte vraiment.
Quel rendement net réaliste viser à Tanger ?
Sur un bon emplacement en longue durée, comptez environ 5,5 % à 6,5 % net, à partir d’un brut autour de 7 % à 8 %. Le résultat exact dépend du prix payé, des charges de copropriété et de votre capacité à éviter la vacance.
Pourquoi mon rendement net est-il plus bas que le brut annoncé ?
Parce que le brut ignore tout ce que vous payez réellement : taxe de services communaux, charges de syndic, entretien, assurance, gestion et surtout les mois sans locataire. Ces postes retirent en moyenne 1,5 à 2 points au chiffre affiché.
Faut-il inclure l’impôt dans le calcul du net ?
Oui, pour un net vraiment final. Mais grâce à l’abattement de 40 % et au seuil d’exonération (revenu foncier net annuel sous 40 000 MAD), beaucoup de petits investisseurs paient peu ou pas d’impôt sur leurs loyers. Validez votre cas avec votre comptable, votre notaire ou la DGI.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
