Pour un appartement affiché à 1 000 000 DH à Tanger, prévoyez en pratique entre 60 000 et 75 000 DH de frais d’acquisition en plus du prix, soit environ 6 à 7,5 % du prix. Si vous passez par une agence qui facture une commission à l’acheteur, le total peut grimper vers 9 à 10 %. Ces frais regroupent les droits d’enregistrement, la conservation foncière, les honoraires du notaire et quelques frais d’actes. Voici le détail, poste par poste, pour que vous sachiez exactement ce que vous signez.
Le décompte chiffré pour 1 000 000 DH
Voici une fourchette réaliste pour 2026, sur la base d’un appartement résidentiel classique acheté au prix déclaré de 1 000 000 DH. Les montants restent indicatifs : votre notaire établira le décompte exact selon votre dossier.
| Poste de frais | Base / taux | Montant estimé |
|---|---|---|
| Droits d’enregistrement | 4 % du prix déclaré | 40 000 DH |
| Conservation foncière (taxe d’inscription) | environ 1,5 % + forfait d’inscription | 15 000 DH + ~500 DH |
| Honoraires du notaire | environ 1 % + TVA 20 % | environ 12 000 DH TTC |
| Frais d’actes, timbres, certificats | forfaits administratifs | 1 000 à 2 000 DH |
| Total des frais (hors commission d’agence) | environ 6,5 à 7 % | environ 68 000 à 70 000 DH |
Concrètement, pour acheter un bien à 1 000 000 DH, votre budget réel doit tourner autour de 1 068 000 à 1 075 000 DH. Si une commission d’agence de 2,5 % à 3 % est à votre charge, ajoutez 25 000 à 30 000 DH, ce qui porte le total à environ 1 095 000 à 1 100 000 DH. Vérifiez toujours qui paie la commission : selon l’accord, elle peut être supportée par le vendeur, par l’acheteur ou partagée.
Pourquoi les droits d’enregistrement représentent le plus gros poste
Les droits d’enregistrement sont la taxe que vous payez à l’État pour officialiser la mutation du bien à votre nom. Pour un logement résidentiel classique, le taux est de 4 % du prix déclaré dans l’acte. Sur 1 000 000 DH, cela fait 40 000 DH, soit à lui seul plus de la moitié de vos frais.
Deux points méritent votre attention en 2026. D’abord, certains régimes spécifiques bénéficient de taux réduits : le logement social (type Damane Iskan, sous conditions de prix) peut relever d’un taux de 3 %, et un terrain nu peut au contraire être taxé à 5 % s’il n’y a pas d’engagement de construire. Ensuite, la Loi de Finances 2026 a introduit un droit additionnel de 2 % lorsque le paiement n’est pas réalisé par un moyen traçable (virement, chèque, carte). Autrement dit, payer en espèces non justifiées peut vous coûter 2 % de plus. Passez toujours par un paiement bancaire traçable.
L’enregistrement doit en principe être effectué dans un délai de 30 jours suivant la signature de l’acte. C’est le notaire qui s’en charge pour vous.
Conservation foncière : inscrire le bien à votre nom
La conservation foncière (ANCFCC, l’Agence Nationale de la Conservation Foncière, du Cadastre et de la Cartographie) est l’organisme qui tient le titre foncier. Pour inscrire la vente et faire passer le titre à votre nom, comptez environ 1,5 % du prix, auxquels s’ajoutent un forfait d’inscription (de l’ordre de 500 DH) et de petits frais de certificat de propriété (quelques centaines de dirhams). Sur 1 000 000 DH, cela représente environ 15 000 DH et quelques.
C’est une étape essentielle : tant que la mutation n’est pas inscrite à la conservation foncière, vous n’êtes pas pleinement propriétaire opposable aux tiers. Assurez-vous, avant la signature, que le bien dispose bien d’un titre foncier propre et sans inscription gênante (hypothèque, opposition). À Tanger, vérifier le statut foncier en amont vous évite de mauvaises surprises au moment de l’inscription.
Honoraires du notaire et frais d’actes
Au Maroc, le notaire (ou l’adoul, selon la forme de l’acte) sécurise toute l’opération : il vérifie les titres, rédige l’acte de vente, collecte les taxes pour le compte de l’État et procède aux inscriptions. Ses honoraires sont encadrés et tournent autour de 1 % du prix (souvent dans une fourchette de 1 à 1,5 %), soumis à une TVA de 20 %. Sur 1 000 000 DH, prévoyez donc de l’ordre de 12 000 DH TTC.
À cela s’ajoutent les frais d’actes : timbres fiscaux, copies, certificats et menus frais administratifs, généralement entre 1 000 et 2 000 DH. Ces montants varient légèrement d’une étude à l’autre. N’hésitez pas à demander au notaire un devis écrit du décompte global avant de vous engager.
Et les frais que l’on oublie souvent
Au-delà des frais d’acte, pensez à votre budget global d’emménagement à Tanger :
- La commission d’agence, lorsqu’elle est à votre charge : souvent 2,5 % à 3 % TTC, à clarifier dès le départ dans le compromis.
- Les frais de dossier bancaire et la garantie, si vous financez l’achat par un crédit : frais de dossier, hypothèque, assurance décès-invalidité. Demandez le coût total à votre banque.
- La taxe d’habitation et la taxe de services communaux, qui deviennent à votre charge après l’achat (une exonération temporaire de taxe d’habitation peut s’appliquer à une résidence principale neuve, sous conditions).
- Les charges de copropriété et la mise aux normes du logement (compteurs, petits travaux), à anticiper dans votre trésorerie.
Pour le calcul exact de votre crédit et des frais bancaires, c’est votre banque qui fait foi (les conditions varient d’un établissement à l’autre, sous le cadre fixé par Bank Al-Maghrib).
Questions fréquentes
Qui paie les frais de notaire à Tanger, l’acheteur ou le vendeur ?
En pratique, c’est l’acheteur qui supporte la totalité des frais d’acquisition (droits d’enregistrement, conservation foncière, honoraires), sauf accord contraire écrit dans le compromis de vente. La commission d’agence, elle, dépend de l’accord conclu : elle peut être payée par le vendeur, l’acheteur, ou partagée.
Les 4 % de droits d’enregistrement s’appliquent-ils à tous les appartements ?
Le taux de 4 % vise les logements résidentiels classiques, qu’ils soient résidence principale ou secondaire. Des régimes particuliers existent (logement social à taux réduit, terrain nu à taux plus élevé). Pour savoir précisément quel taux s’applique à votre bien, faites confirmer par votre notaire.
Peut-on réduire les frais en déclarant un prix plus bas dans l’acte ?
Non, c’est à éviter. La sous-déclaration est risquée : l’administration peut redresser sur la base de la valeur réelle, et un prix d’acte minoré vous pénalise lourdement à la revente (plus-value calculée sur une base plus élevée). Déclarez le prix réel et payez par moyen traçable pour éviter, en plus, le droit additionnel de 2 %.
Faut-il prévoir ces frais en plus du prix affiché de l’annonce ?
Oui. Le prix d’une annonce est le prix du bien, hors frais d’acquisition. Pour un appartement à 1 000 000 DH, ajoutez environ 6 à 7,5 % de frais (plus la commission éventuelle) pour connaître votre budget réel. C’est pour cela que nous conseillons toujours de raisonner en budget total dès le début de la recherche.
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Par l’équipe Redinmo, agence immobilière à Tanger. Montants donnés à titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque établit le décompte exact.
