Au Maroc, les droits d’enregistrement sont la plus grosse taxe que vous payez en achetant un bien, et le taux n’est pas le meme pour tout le monde. En 2026, retenez ces ordres de grandeur : environ 4 % pour un logement bati (appartement, maison, villa), 5 % pour un terrain nu non construit, et 3 % pour un logement social eligible. La Loi de Finances 2026 ajoute un point a surveiller : un droit additionnel d’environ 2 % si le paiement n’est pas tracable. Voici le detail taux par taux, et comment verifier votre montant exact avant de signer.
C’est quoi, au juste, les droits d’enregistrement ?
Les droits d’enregistrement sont une taxe d’Etat percue par la Direction Generale des Impots (DGI) au moment ou l’acte de vente est officialise. Ce n’est pas un honoraire du notaire : c’est de l’impot. Le notaire la collecte pour vous et la reverse a l’administration, sur la base du prix declare dans l’acte. C’est souvent la ligne la plus lourde de votre decompte d’achat.
Le cadre legal vient du Code General des Impots (articles 127 et 133). Le taux depend du type de bien et, parfois, de votre situation (premiere acquisition, logement social, engagement de construire). On ne peut donc pas le resumer a un seul chiffre : le bon taux, c’est celui qui correspond a votre cas precis.
Les taux 2026 selon le type de bien
Voici la grille des ordres de grandeur en vigueur pour 2026. Ces taux sont restes stables par rapport a 2025. Ils s’appliquent en general sur le prix declare dans l’acte de vente.
| Type de bien | Taux indicatif 2026 | A retenir |
|---|---|---|
| Logement bati (appartement, maison, villa) | ~4 % | Le cas le plus courant, residence principale ou secondaire |
| Terrain nu non bati | ~5 % | Taux plus eleve, sauf engagement de construire |
| Terrain nu avec engagement de construire | ~4 % | Sous condition de batir dans le delai legal (de l’ordre de 7 ans) |
| Logement social eligible | ~3 % | Sous conditions de prix et de programme (type Damane Iskane) |
| Local commercial ou professionnel | ~4 % a 5 % | Selon la nature exacte du bien, a verifier au cas par cas |
Ces pourcentages sont des reperes, pas une promesse chiffree. Le taux applicable a votre transaction depend de la qualification exacte du bien dans l’acte. Demandez toujours la confirmation a votre notaire avant de vous engager.
Le logement bati : environ 4 %
C’est le cas de la grande majorite des acheteurs a Tanger : vous achetez un appartement, une maison ou une villa deja construite, pour y vivre ou pour louer. Le taux applique est en general de l’ordre de 4 % du prix de vente. Residence principale ou secondaire, le taux de base ne change pas. Ce qui peut le faire bouger, c’est votre eligibilite a un regime particulier (logement social, primo-accedant) ou, a la hausse, un paiement non tracable.
Le terrain nu : environ 5 %, sauf si vous construisez
Acheter un terrain non bati coute plus cher en enregistrement : comptez de l’ordre de 5 %. La logique de l’administration est de taxer plus fortement le foncier laisse en l’etat. Mais il existe une porte de sortie : si vous vous engagez a construire dans un delai legal (de l’ordre de 7 ans), vous pouvez beneficier du taux reduit d’environ 4 %, comme pour un logement bati. Cet engagement se prend dans l’acte et il vous oblige : si vous ne construisez pas dans les temps, l’administration peut reclamer la difference. A discuter avec votre notaire avant de signer.
Le logement social : environ 3 %
Certains logements sociaux, dans le cadre de programmes encadres par l’Etat (type Damane Iskane), beneficient d’un taux reduit de l’ordre de 3 %, sous conditions de prix et d’eligibilite. Tous les biens abordables ne sont pas des logements sociaux au sens fiscal : la qualification depend de criteres precis. Si on vous annonce un “logement social”, faites confirmer par le notaire qu’il ouvre bien droit au taux reduit.
Le local commercial ou professionnel
Pour un local commercial, un bureau ou un bien a usage professionnel, le taux se situe en general dans la fourchette 4 % a 5 %, selon la nature du bien et sa qualification dans l’acte. C’est un cas ou il vaut mieux ne rien presumer : demandez une simulation ecrite a votre notaire.
La nouveaute 2026 : le droit additionnel de 2 % sur les paiements non tracables
C’est le changement a connaitre cette annee. La Loi de Finances 2026 a instaure un droit d’enregistrement supplementaire d’environ 2 % lorsque le paiement de la transaction n’est pas tracable, c’est-a-dire regle en especes sans pouvoir justifier le circuit bancaire. L’objectif est de pousser tout le monde vers des paiements par virement, cheque ou instruments bancaires.
Concretement, sur un logement a 600 000 MAD : si vous payez par virement, vous restez a environ 4 %, soit de l’ordre de 24 000 MAD. Si vous payez cash sans justificatif, le taux peut monter a environ 6 % (4 % + 2 %), soit de l’ordre de 36 000 MAD. La difference se chiffre vite en milliers de dirhams. La regle vise en priorite les montants importants : verifiez avec votre notaire le seuil exact et les modalites de paiement acceptees.
Et le primo-accedant ? Ce qu’il faut verifier
Des regimes de faveur pour la premiere acquisition de la residence principale ont existe et peuvent prendre la forme d’une exoneration ou d’un taux reduit sous plafond de prix. Les conditions et les plafonds evoluent d’une loi de finances a l’autre, donc nous ne donnons volontairement aucun chiffre fige ici. Si vous achetez votre tout premier logement pour y habiter, posez la question a votre notaire : etes-vous eligible a un regime primo-accedant en 2026, et a quelles conditions ?
Comment calculer votre montant, simplement
Le calcul de base est direct : prix declare multiplie par le taux applicable a votre type de bien. Quelques exemples a Tanger, payes par virement (donc sans surcharge especes), purement illustratifs : un appartement bati a 1 000 000 MAD donne de l’ordre de 40 000 MAD (~4 %) ; un terrain nu sans engagement a 800 000 MAD, de l’ordre de 40 000 MAD (~5 %) ; un logement social eligible a 250 000 MAD, de l’ordre de 7 500 MAD (~3 %).
Attention : ces droits d’enregistrement ne sont qu’une partie de vos frais d’acquisition. Il faut y ajouter la conservation fonciere (de l’ordre de 1 % a 1,5 % du prix, plus un petit forfait pour les certificats), les honoraires du notaire (de l’ordre de 1 % a 1,5 %, plus TVA) et les droits de timbre. Au total, comptez en general entre 6 % et 8 % du prix, frais d’enregistrement compris. Le chiffre exact, lui, c’est votre notaire ou votre banque qui l’etablit, centime par centime.
Questions frequentes
Le taux est-il vraiment de 4 % pour tous les logements ?
Pour un logement deja bati, oui, le taux de reference tourne autour de 4 % du prix declare, que ce soit une residence principale ou secondaire. Ce qui peut le faire baisser, c’est l’eligibilite a un regime particulier (logement social a ~3 %, ou un eventuel regime primo-accedant). Ce qui peut le faire monter, c’est un paiement non tracable, qui declenche le droit additionnel de 2 % en 2026. Faites toujours confirmer votre taux par le notaire.
Pourquoi un terrain nu est-il taxe plus cher qu’un appartement ?
Parce que le taux du terrain nu non construit est de l’ordre de 5 %, contre environ 4 % pour un bien bati. L’administration taxe plus fortement le foncier laisse en l’etat. Vous pouvez ramener le taux a environ 4 % en vous engageant a construire dans le delai legal (de l’ordre de 7 ans), mais cet engagement vous oblige juridiquement, alors mesurez bien la contrainte avant de le prendre.
Les droits d’enregistrement sont-ils negociables ?
Non. Ce sont des taxes d’Etat fixees par le Code General des Impots, pas des honoraires. Ni vous, ni le vendeur, ni le notaire ne peuvent les negocier. La seule maniere d’avoir un taux reduit, c’est d’entrer dans un regime prevu par la loi (logement social, engagement de construire, eventuel regime primo-accedant).
Que se passe-t-il si je declare un prix inferieur au prix reel ?
C’est risque. L’administration fiscale peut redresser une valeur jugee trop basse et reclamer un complement de droits, avec des penalites. Au-dela du risque financier, la sous-declaration est une fraude. Mieux vaut declarer le vrai prix et budgeter les droits corrects : ca securise definitivement votre titre de propriete.
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Par l’equipe Redinmo, agence immobiliere a Tanger. Montants donnes a titre indicatif 2026 ; votre notaire ou votre banque etablit le decompte exact.
